Des candidats acquéreurs visitent un bien avec une agence, sous une fausse identité, et concluent ensuite directement la vente avec le vendeur, en évinçant l’agence.
Conformément à la jurisprudence antérieure, l’agence aurait dû intenter une action uniquement contre le vendeur, seul signataire du mandat. A charge pour lui de se retourner contre l’acquéreur. Cela aurait été beaucoup plus simple : la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que dans un tel cas (mandat régulier, vendeurs et acquéreurs traitant directement entre eux) la commission est due.
L’agence a probablement estimé que le vendeur n’y était pour rien, et, c’est tout en son honneur, s’est lancée dans un véritable marathon judiciaire contre le vrai responsable.
Elle a réclamé des dommages et intérêts aux acquéreurs, qui avaient fait preuve d’une particulière mauvaise foi. Ceux-ci ont été condamnés en première instance et en appel, mais la Cour de cassation à cassé l’arrêt d’appel.
La cour d’appel de Nîmes, devant laquelle est renvoyée l’affaire, persiste et donne encore raison à l’agent immobilier ! De nouveau saisie par les acquéreurs, la Cour de cassation, cette fois, en assemblée plénière, accepte le principe de l’indemnisation de l’agence, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (art. 1382 du Code civil).
Arrêt n° 568 du 9 mai 2008, Cour de cassation – Assemblée plénière
« Mais attendu que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l’agent immobilier, à une date où il était titulaire d’un mandat, avait fait visiter l’appartement aux époux X… qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre “net vendeur” à l’insu de l’intermédiaire, la cour d’appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X… du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu’ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ; »
Cette décision très importante, ayant fait l’objet d’un communiqué après l’arrêt, va dans le bon sens pour les agences. En effet, lorsque les parties traitent en direct après avoir été mises en relation par une agence, l’initiative en revient bien souvent à l’acquéreur, qui pouvait jusqu’ici agir en toute impunité. De nombreuses agences, mises devant le fait accompli, ne pouvant se retourner contre l’acquéreur, hésitaient à assigner le vendeur, avec qui elles avaient de bonnes relations.
Dorénavant, on ne voit pas comment un acquéreur effectuant des manoeuvres pour “doubler” l’agence pourra éviter d’être sanctionné, en vertu de l’article 1382 du Code civil :
“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
L’agent immobilier évincé en vidéo
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La relation entre utelisatiurs est aussi tre8s importante. Un client satisfait est le vendeur le plus cre9dible qui soit !Effectuons un parralle8le avec le marche9 de la restauration : moi je vais dans les restos of9 mes contacts me disent qu’ils ont bien mange9s et vous ?
Bonjour,
j’ai un mandat d’exclusivité avec des propriétaires mais ils vendent en passant directement par le notaire et refuse de me donner le nom de leurs acquéreurs. Je ne suis pas certaine à 100 % qu’ils sont passés par moi mais que puis-je faire dans un tel cas.
Merci d’avance et bien à vous
Si c’est un mandat exclusif peu importe que les acquéreurs ne soient pas passés par vous, sinon que dans ce cas il faudra probablement réclamer des DI et non la commission (sauf si le mandat prévoit que c’est la commission qui sera due dans ce cas, à ma connaissance seuls les mandats d’Edition Préférence sont rédigés ainsi, conformément à l’article 78 du décret).
La première chose à faire est d’envoyer une LRAR aux mandants pour leur rappeler leurs obligations (pour cela reprendre le mandat) et ensuite suivre pour savoir qui a acheté.
Bonjour
j’ai appeler une personne auto entrepreneur en vente immobiliere pour visiter un de ces biens mais au lieu de nous proposer de venir voir le bien qu’elle a en vente, elle prefere venir chez nous estimer notre maison que l’on va mettre en vente. Entre temps j’ai trouvé l’annonce du particulier qui correspond à la maison. Du coup comme elle n’a rien fait, je n’ai aucune obligation de passer par elle ?
Cordialement
De la part deĺauto entrepreneur, c’était une bonne démarche. Mieux vous connaître pour mieux cibler vos recherches . Mais, si vous n’avez rien signé et pas visité le Bien, à mon humble avis , vous ne devez rien. Par contre, vous auriez dû l’appeler, il aurait alors appelé le Vendeur et négocié le prix ….car c’est aussi son rôle!????
Bonjour,
En tant qu’acquéreuse, j’ai trouvé cette vidéo très intéressante permettant de définir les limites de la jurisprudence.
Néanmoins, je me permets de lancer une question corollaire, à tous les agents et les agences immobilières : vous demandez-vous pourquoi tant de tentatives d’évincement de la part des acquéreurs ?
– parce que les honoraires sont abusifs : 10 000, 20 000 € (voire plus bien sûr), c’est exorbitant. Si les pourcentages étaient plus raisonnables, les acquéreurs auraient moins de réticences à faire affaire avec les agents.
– parce que la plupart du temps les honoraires ne sont pas en adéquation avec le service apporté par les agences. Pour avoir eut affaire à des dizaines et des dizaines d’agence lors de notre recherche, dans 8 cas sur 10 l’agent n’est pas en mesure d’apporter les informations que l’acquéreur lui demande et l’accompagner réellement dans son projet.
A titre d’exemple personnel (et je n’en donnerai qu’un pour rester concise), je fais surtout référence à des réponses techniques, notamment au sujet de terrains à bâtir. Soit l’agent ne sait pas apporter la réponse à l’acquéreur, pourtant sur des questions essentielles et basiques comme la surface constructible, la viabilisation… soit l’agent apporte de fausses informations à l’acquéreur, induisant ce dernier en erreur et lui faisant perdre toute confiance.
MERCI aux services urbanismes qui nous ont évités de de faire de graves erreurs sur des biens que nous souhaitions acheter si l’on s’en était tenus aux “expertises” des agents qui ne prennent ni le temps ni la peine de se renseigner sur les biens qu’ils vendent auprès des services compétents.
Au final, l’acquéreur se retrouve bien souvent seul dans son projet et à devoir démêler sans cesse le faux du vrai… voilà pourquoi laisser de telles sommes à une agence juste parce qu’elle nous fait visiter un bien peut vite paraître complètement abusif.
Bien sûr, quelques agents demeurent professionnels (mais ils sont tellement rares) que le découragement que l’on subit par ce manque de professionnalisme finit forcément par nous encourager à employer des méthodes tout aussi fourbes que celles employées par les agents eux-mêmes motivés par une seule chose : le profit.
Bonjour,
Comment pouvez-vous affirmer que les honoraires d’agence sont abusifs! on voit que vous ne travaillez pas dans l’immobilier! C’est drôle parce que personne n’ose attaquer les Notaires qui prennent souvent plus d’honoraires que nous ! Sachez pour votre gouverne que le montant de ces honoraires sont en partie imputés par des frais divers (impôts, taxes etc…) et que l’agent immobilier est un spécialiste de l’immobilier et non du bâtiment ! chacun son travail, nous sommes là uniquement pour TROUVER un acquéreur et non pour renseigner ces gens qui parfois nous font perdre beaucoup de temps (visites de complaisance!). Exemple: nous n’allons tout de même pas casser le mur d’une maison pour connaitre ce qu’il y a derrière ! Vous dites vous même merci aux services d’urbanisme pour votre terrain, c’est leur métier! pas le notre ! et puis quoi encore ? Vous confondez tout ! venez travailler en agence et vous comprendrez ! Vous êtes juste ignorant monsieur, de ce métier.Et ce qui est terrible, c’est que vous dites vous même que vous avez eu affaire à des dizaine et dizaine d’agence ! c’est avec des gens comme vous que nos honoraires sont mérités ! Quand vous faites déplacer le médecin, c’est gratuit???? Demandez-vous pourquoi de tels frais justement ! A bon entendeur…..
Oui bien sûr nous nous sommes posé la question : https://cimm.blog/professions-immobilieres/la-mauvaise-reputation-des-agents-immobiliers-200.html
Je rejoins Gardit à 100%. Honoraires abusifs. 80% des agents immobiliers ne savent rien en ce qui concerne le bien immobilier qu’ils vendent, que ce soit d’un point de vue des éléments d’urbanisme ou d’un point de vue technique. Et qui plus est, il ne sont pas tous très aimables. Idem pour les frais de notaire. C’est un scandale. L’acte est un modèle à compléter et la plupart des documents fournis sont accessibles librement et gratuitement par n’importe quel particulier.
Vous devriez lire ça (www.dessine-moi-une-maison.fr/2011/630/immobilier-moins-cher-sans-frais-dagence), il y a de quoi en faire bondir certains… 🙂
Ce qui est bien, c’est que tout le monde a raison, ou pas !
Si les clients payaient le service à son juste prix, la profession s’améliorerait … La concurrence oblige les agences à faire de la prestation de service en espérant être rémunéré lors de la vente, dans le passé, les clients respectueux finissaient par conclure avec un des agents sollicités pour rémunéré son temps… A l’heure d’internet et du zapping frénétique … beaucoup de clients court-circuite les Agents. D’ailleurs, ils font de même vis à vis des boutiques à coté de chez eux, ils vont demander tous les renseignements et finalement achètent fièrement moins cher sur internet, sans aucun respect pour les bons conseils des vendeurs qu’ils avaient contactés.
Que chacun fasse son choix de société, quand les rues seront vidées des boutiques, les conseils et les contacts humains, vous irez les chercher ou ?
Je suis agent immo, je travaille uniquement en mandat exclusif, autant vous dire que j’ai peu de mandat pour lesquels je fais un travail complet et soigné.
Pour ce qui est du niveau des honoraires, que chacun fasse le calcul, oui 10’000 euro c’est beaucoup d’argent pour le client, cependant, une fois enlever la TVA, il reste 8’333, et si vous travaillez 10 jours sur le dossier (ce qui est un minima), cela vous fera un peu moins de 50 euro net avant impôt sur les revenu.
Personnellement, je propose à chaque fois de me payer à l’heure, pour l’instant en 20 ans de métier, un seul client l’a fait … tous les autres préfèrent que celà soit gratuit … n’est ce pas ?
Bonne journée et Bonne Chance !
Merci pour l’article fort enrichissant Jean Claude!
Je le garde précieusement. Très utile car cela doit arriver très souvent.