Il est inutile et dangereux de “doubler” l’agence !
Voici un nouvel arrêt confirmant qu’il est inutile, et même dangereux, pour les parties voulant évincer l’agence, de passer par une autre agence pour concrétiser la vente, alors que c’est la première agence qui a trouvé le client : l’arrêt
(Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 6 octobre 2011, n° de pourvoi: 10-15661 )
Cet arrêt est très intéressant :
- Il confirme que les vendeurs ne peuvent pas vendre directement ou par une autre agence, à un client ayant visité par l’intermédiaire de l’agence, à condition que le mandat prévoie ce cas de figure ;
- Il vient à la suite de deux arrêts similaires de 2005 et 2006, que certains avaient peut-être un peu oublié, vu le nombre actuel de contentieux sur ce point ;
- Il rappelle que, selon les circonstances, l’agence peut également se retourner contre l’acquéreur ! (ce que l’on sait depuis le 9 mai 2008) : http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/assemblee_pleniere_22/arret_no_11570.html )
Extraits :
“Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par acte du 12 décembre 2005, la SCI la Gaulette, représentée par M. X…, a donné mandat non exclusif à la société Sonabiimmobilier (la société Sonabi) de vendre un local à usage de bureaux situé àVilleneuve Loubet au prix net vendeur de 198 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à 12 % du prix ; qu’unepromesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janvier 2006, par l’intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y…, agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération due par l’acquéreur à l’agent immobilier étant fixée à 5 000 euros ; que, faisant état d’une visite qu’elle avait fait effectuer à M. Y… le 12 décembre 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 décembre, la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y… et
M. X…, Mme Danièle X… et Mme Florence X… (les consorts X…), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l’objet d’une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23 760 euros ; que la cour d’appel a rejeté ses demandes ;Attendu que pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l’arrêt énonce que cette société ne peut, par la clause qu’elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu’elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d’avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c’est par son intermédiaire que l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et que ce serait par une faute du vendeur qu’elle en aurait été privée ;
Qu’en statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n’avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : ” pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat “, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;
Et attendu que la cassation sur la deuxième branche relative aux obligations du vendeur entraîne par voie de conséquence celle des dispositions de l’arrêt écartant la responsabilité de l’acquéreur dont la complicité était alléguée ; “
L’agent immobilier évincé : la vidéo de Jean Claude Miribel
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Il confirme que les vendeurs ne peuvent pas vendre directement ou par une autre agence, à un client ayant visité par l’intermédiaire de l’agence.
Ce qui est tout a fait concevable. Mais une “agence” comme CIMM qui exige une commission parce que le bien a été vu sur leur site ou que l’acheteur a demandé quelques précision par TPH , et que suive lettre de menace de poursuite, je ne pense pas que la justice va suivre ce genre de procédé., qui est à l’encontre de la déontologie d’une agence immobilière, je précise aussi que les mandat CALTIMO ont des clauses on ne peut plus abusives pour un contrat sans exclusivité, la encore il y a matière à discuter. Il semblerait que le souci premier de Mr MIRIBEL est de récupérer de l’argent sur le dos de ces clients par n’importe quel moyen. Alors que sur ce site il fait l’apogée des agences immobilières il est loin de représenter leur intégrités et leurs respects du métier.
Vu l’extrême rareté de ce genre de problème, il semble très probable que l’auteur du post ci-dessus soit la personne qui nous a envoyé une LRAR le 30 décembre dernier. Si tel est bien le cas, voici notre réponse.
Madame,
Tout d’abord notez bien que nous n’avons pas “modéré” votre intervention…
Vous vous êtes présentée à notre agence sous un pseudonyme, et le vendeur nous a écrit ensuite qu’il vous avait vendu son bien, en mentionnant votre véritable nom, que nous ne connaissions pas. Vous essayez de justifier cela a posteriori en parlant de “nom d’usage” car vous seriez actrice. Pourquoi pas, si vous aviez été transparente dès le départ. Or ce n’est que par ses recherches personnelles que notre négociateur a découvert le “pot aux roses”.
Négociateur qui a échangé de nombreux mails avec vous, et vous a fourni tous les renseignements que vous avez réclamés, et au delà, vous permettant ainsi de négocier directement avec le propriétaire, lequel ignorait que vous étiez passée par nous puisqu’à lui vous avez donné un autre nom.
Un tel comportement a déjà été sanctionné à plusieurs reprises par les tribunaux (notamment 9 mai 2008, Cour de cassation, v. article sur notre blog “acquéreurs tricheurs sanctionnés”).
Comme vous nous l’écrivez dans votre LRAR, ce n’est pas vous qui avez signé le mandat, vous n’avez donc pas à vous préoccuper de ses clauses.
Une agence immobilière n’est pas une agence de renseignements taillable et corvéable à merci, que l’on peut utiliser et “jeter” au dernier moment pour éviter de la payer. Nous sommes des professionnels, nous en sommes fiers, et nous ne travaillons pas gratuitement, aussi bizarre que cela puisse vous paraître.
Quant à récupérer de l’argent… nous ne sommes pas à une affaire près, fort heureusement, mais nous ne pouvons pas laisser nos négociateurs, payés au résultat, se faire gruger de la sorte sans prendre leur défense.
Je m’aperçois par votre réponse que je fais également parti de l’extrême rareté de ce problème. je ne sais de qui vous parlez et ce n’est pas mon affaire mais je constate que vous usez par votre réponse des mêmes méthodes vis à vis d’une autre personne et peut être quand cherchant on va en trouver plusieurs. Personnellement j’en ai déja par hasard trouvé 3 plus la personne mentionné ci-dessus cela fait 4 pour une agence qui se veux nette claire et franche.
Une agence et une société qui au service d’un client met un bien en vente, fait de la publicité et peut ne pas vendre le bien, mais qui se doit le cas échéant renseigner tel ou tel acheteur. Si la vente se fait d’une autre manière la vente est perdu c’est un risque qu’accepte toutes les agences sauf la votre. Ce n’est pas pour cela que l’agence est corvéable à merci, ou alors vous qui connaissait si bien les lois (qui vous arrangent) essayer d’interdire les ventes à titre privé.
Les personnes pouvant avoir des problèmes avec une agence immobilière, dans le cadre d’une vente, sont :
– les vendeurs qui ne respecteraient pas leurs engagements (mandat) ;
– les acquéreurs qui manoeuvreraient pour contourner l’agence, par exemple en faisant usage d’une fausse identité.
Dans les deux cas, il appartient à la justice de faire le tri, sachant que le montant des dommages-intérêts est toujours fixé par le juge en fonction des responsabilités de chacun.
Si vous ne vous trouvez pas dans l’un des cas ci-dessus, comme vous le prétendez, vous n’avez donc aucun souci à vous faire !
Quant aux ventes entre particuliers, nous les respectons totalement. A condition qu’elles soient vraiment entre particuliers…
“si la vente est faite d’une autre manière” pas de problème mais dans le cas décrit par M Miribel, il me semble que la manière en question était tout bonnement malhonnête ! Si l’on ne souhaite pas payer les honoraires d’une agence, on ne fait pas appel à ses services, rien de plus simple : faire le travail de propection de l’agence et, en y mettant le temps, en évaluant à son juste prix le bien, en effectuant toutes les démarches nécessaires et enfin trouver la maison de ses rêves ! Et cela aura un avantage pour l’agent immobilier : il n’aura pas perdu son temps avec quelqu’un d’incorrect …
lorsqu’une agence s’est occupée de tout pendant 2 ou 3 heures avec un mandat de vente, un bon de visite conforme
et que c’est une autre agence réseau qui trafique avec un mandat de recherche bizarrement transformer en mandat de vente antidater comment procéder ?
Bonjour
grâce à des agences comme les vôtres, la jurisprudence continue d’évoluer en notre faveur
encore bravo et merci, pour ceux qui n’ont pas forcément les moyens ou la volonté de se défendre
http://www.jurisprudentes.net/Le-benefice-de-la-clause-penale.html
kasom
bonjour
Tient ,une agence victime de détournement de clientèle ?? lol
http://www.jurisprudentes.net/C-est-l-agence-immobiliere-qui.html#forum1625
cordialement