Une agence fait visiter, une autre conclut l’opération : laquelle a droit à la commission ?

litige entre agences immobilières vente

Lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite l’opération directement avec cette personne, la commission est due en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret.

Intervention d’une autre agence immobilière

Qu’en est-il lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière ? La Cour de cassation considère que la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération. L’agence qui a présenté le bien en premier n’a pas droit à la commission, mais éventuellement à des dommages-intérêts, en considération d’une faute du mandant.

Cour de cassation, chambre civile 1, 13/12/05, nN° de pourvoi: 03-17695 :

“Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps, n’encourt pas les griefs du moyen ;”

Cour de cassation, chambre civile 1, 30/05/06, n° de pourvoi: 04-11208 :

“Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”litige entre agences immobilières

La faute du mandant : avoir conclu l’opération par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière.

La faute du mandant est tout simplement de n’avoir pas respecté les termes du mandat. Si le mandat interdit au mandant de vendre directement ou par un autre intermédiaire son bien à une personne en ayant eu connaissance par le mandataire, cette clause, parfaitement licite, s’impose à lui, ne pas la respecter constitue une faute sanctionnable.

Il est intéressant de noter que, pour la Cour, cette clause ne porte pas atteinte au caractère non exclusif du mandat, puisqu’elle n’interdit pas de donner mandat à plusieurs agences en même temps.

Elle est essentielle pour préserver les intérêts de l’agence. En effet depuis quelque temps certains acquéreurs, après avoir visité un bien, font le tour des agences pour en trouver une qui acceptera de prendre la responsabilité de la vente, avec une commission réduite à sa plus simple expression. Agence qui n’était généralement même pas mandatée par le propriétaire au départ, et qui donc n’a fourni aucun travail, aucun investissement sur cette affaire. Dans ce cas de figure, c’est quand même bien la première agence qui a permis à l’acheteur de connaître le bien, de le visiter, et ce, grâce à son investissement en temps, démarches, budget publicitaire…  et donc de conclure l’opération. La deuxième agence se contentant de bénéficier du travail de la première. La généralisation d’un tel comportement sonnerait à très court terme  le glas de la profession : c’est un peu comme si les chauffeurs de taxi pouvaient accueillir les clients descendant de la voiture d’un confrère, en leur disant : “il vous réclame 30 € ? Donnez moi 10, et vous ne devrez rien à celui qui vous a transportés.” Dans ces conditions, pourquoi acheter une voiture ?

Ce qui est le plus étonnant, c’est que la plupart des agents immobiliers semblent ignorer la possibilité qu’ils ont de défendre leurs intérêts et se laissent spolier du fruit de leur travail sans réagir.

Cette situation découle pour beaucoup d’une mauvaise interprétation de la situation par les éditeurs de mandats, qui précisent généralement “s’interdit de vendre directement” et omettent “et par l’intermédiaire d’une autre agence”. En ce qui nous concerne nous utilisons les mandats d‘Editions Préférence, tous comportent cette clause.

Quant à l’agence qui a conclu l’opération en connaissance de cause, les vendeurs peuvent l’assigner en défaut de devoir de conseil, voir cet article.

PS le 24/10/11 : un nouvel arrêt confirmatif, l’opération a été conclue par un office notarial après que le bien ait été présenté par une agence :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000024649426&fastReqId=352106629&fastPos=1

Visite avec une agence, suivi d’une vente par un office notarial : le vendeur doit indemniser l’agence. (Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549).

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Une agence fait visiter, l'autre conclut la vente

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24 Commentaires

  1. Bonjour,
    Mon cas est similaire à quelques autres mais avec une nuance :
    1 – J’ai mandaté 2 agences pour vendre mon bien et les 2 l’ont fait visiter au même client
    2- L’agence A a refusé le dossier du client en le considérant comme faible
    3- L’agence B a accepté le dossier de ce client et nous avons signé le compromis.

    La nuance se trouve dans le fait que je n’ai pas été informé par l’agence A du nom du client. Pareil concernant l’agence B jusqu’au moment de la signature du compromis. Du coup je ne pouvais pas faire correspondre les infos et prévenir le conflit.
    Plus tard j’ai compris qu’il s’agissait du même client car j’ai eu la confirmation de la gardienne qui a vu la même personne avec les deux agences et me suis rappelé de l’agence A qui me décrivait un client intéressé mais avec un dossier faible. Aujourd’hui l’agence A me demande le nom de l’acquéreur que je vais finir par lui donner mais qu’est-ce que je risque? Il y a cette fameuse clause des obligations du mandant qui me parle des indemnités forfaitaires irréductibles.
    Ma question : est-ce que je dois être responsable des erreurs et de l’incompétences des deux agences? Je n’avais aucun moyen de prévoir cet incident. Merci

  2. Bonjour.
    Il vous faut soigneusement relire les mandats, notamment les droits et obligations de chacun. Si le mandat de l’agence A ne vous interdit pas expressément de vendre par une autre agence, pas de problème.
    Avait-elle l’obligation de vous informer des noms des visiteurs ? Même si ce n’est pas dans le mandat, le mandataire doit rendre compte à son mandant (Code civil).
    Si l’agence A ne vous a pas donné le nom du visiteur, vous ne risquez pas grand chose.

  3. Merci pour votre réponse. En fait il y a bel et bien la clause pénal (stipulation expresse) qui m’interdit de vendre mon bien par l’intermédiaire d’une autre agence si le client est déjà passé par l’agence A. Vont-ils m’attaquer en justice pour 10K Euros? Est-ce que qqn a eu ce cas de figure où vous étiez obligé de payer à l’agence qui a refusé le dossier du client mais vous reproche tout de même de vendre à ce client par une autre agence?

  4. J’ai exactement le mene cas mais cest l’agence B, au courant de la visite préalable avec Agence A, a supprimé le nom de lacheteur sur loffre dachat que jai signé. Agence B ne m’a pas donné le nom des visiteurs. La promesse de vente est-elle valable ? Agence A avait l’affaire en exclusivité pendant la visite suivi de mandats simples pour tout les deux.

    • L’exclusivité est uniquement valable pendant le délai du mandat. Après son échéance les conditions changent et il peut passer soit au contrat simple soit se terminer et là il y a normalement tout de même une clause qui dit que vous avez entre 12 et 24 mois durant lesquels vous devez vous interdire de signer avec les clients à qui l’agence A a présenté le bien. En ce qui concerne de cacher le nom sur le compromis de vente je ne pense pas que ce soit très légal. Quoi qu’il en soit le nom indiqué sur le compromis doit correspondre à la pièce d’identité de l’acquéreur. Autrement le notaire ne va pas accepter de signer l’acte authentique.
      C’était aussi à vous de vérifier l’identité de l’acquéreur (car vous devez avoir vu la pièce d’identité de celui-ci) avec le nom indiqué dans le compromis. L’agence B n’a quand même pas mis dans le compromis Monsieur X ? Quoi qu’il en soit sachez que l’agence B a aussi sa responsabilité pénale qui est en jeu. Elle devait vous donner tous les détails y compris le nom de l’acquéreur. Si tel n’était pas le cas alors il n’a pas respecté sa part du contrat. Vous n’avez donc pas à vous soucier car l’agence A ne pourra rien vous reprocher. Vous pouvez juste suggérer à l’agence A de se retourner contre l’agence B.

      • L’agence a gomme les noms! Dans les deux offres d’achat le nom est en blanc (en plus les acquereurs des amis ou famille de l’agence)… Je ne suis pas une professionnel et je ne savais pas que cet anonymastion etait illegal. J’ai accepte une offre d’achat d’acquereurs anonymes a cause de leur visite au prealable avec Agence A

      • L’agence a gomme les noms! Dans les deux offres d’achat le nom est en blanc (en plus les acquereurs des amis ou famille de l’agence)… Je ne suis pas une professionnel et je ne savais pas que cet anonymastion etait illegal. J’ai accepte une offre d’achat d’acquereurs anonymes a cause de leur visite au prealable avec Agence A Merci beaucoup de votre reponse, c’est tres appreciee

  5. Alex, je vous suis vraiment reconnaissante. Est-ce qu’une offre d’achat sans nom (“des clients de notre agence) , suivi d’un bon d’accpetation (aux clients de votre agence) egalement donc sans nom, est recevable ou puis-je le resilier, car les acquereurs m’assignent en justice pour ne pas signer un compromis de vente pendant que j’examine toutes mes possibilite.

  6. Je vous en prie Jane! Le plus simple et aussi le moins cher serait d’appeler votre notaire (ou n’importe quel autre notaire d’ailleurs) et lui poser la question sans tarder. Normalement ils répondent tous très volontier. C’est la première personne à vous confirmer s’il signerait un compromis sans le nom de l’acquéreur. Tenez moi au courant. Bon courage!

  7. Alex, on n’est pas encore au compromis… Une fois que j’ai signe le bon d’acceptation de l’offre des clients anonymes, et par email, l’agence B envoie les papiers au notaire, et c’est seulement par eux que je decouvre l’identite des acheteurs (clients de l’Agence A). Je ne veux plus signer car je m’expose a des prejudices de l’agence A, et en plus je trouve Agence B malhonnete d’avoir sciemment barre les noms sur l’offre d’achat, la rendant anonyme. Agence B savait que les acheteurs avaient visite par l’Agence A, donc ils ont oblitere leurs noms (Agence B a descendu leur commission a 1% pour emporter l’affaire).. Une faute professionnelle, mais cet anonymat met-il en jeu de fait que l’offre acceptee (“bon pour acceptation”) signe par moi ne soit plus parfaite? J’espere que ce soit annulable… Merci encore Alex

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