Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

 

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74 Commentaires

  1. Bonjour,
    Nous sommes quatre propriétaires qui mettons en vente un Bien.
    une agence immobilière à contacté ma grand mère et lui a fait signer un mandat simple.
    j’ai eu vent de la situation par un autre agent qui découvre a parution d’une annonce à un prix inférieur à celui des autres agences. ( pas de vis car le mandat englobe un montant total de l’appartement et d’un garage. juste une démarche commerciale peu éthique)
    Je contacte l’agent en question et lui demande une copie du mandat pour que je le consulte. ( il attendra que les 14jours de rétractation soient écoulés pour me l’envoyer.)
    si aucun des trois autres propriétaires n’ont signés le mandat, peut on le dénoncer comme nul et faire annuler toute collaboration avec l’agence en question?
    Merci pour votre aide.
    Cordialement.

  2. si le bien a été dévalué par le propriétaire , il faut retenir celui là, par contre si le bien est évalué au prix du propriétaire par une agence, il faut respecté, le prix demandé par le propriétaire;si il y a un problème voir avec 1 médiateur au palais de justice le plus proche.

  3. Bonjour
    Je suis allé visite un bien avec une agence (disons agence A)qui annonçait sur SeLoger avoir « l’exlusivité » d’un bien (en gros sur le site et sur l’email que j’ai reçu)
    Lorsque je visite le bien; il se trouve que le proprio fait une visite en directe avec un autre acquereur. je demande àl’agence A la nature du mandat (simple ou exclusif ). Leur réponse est qu’il s’agit d’un mandat simple .Clairement je ne me sens 1) pas sur le même pied d’égalité avec les autres acquéreurs qui passent en direct et 2) je me sens dupé par une annonce d’exclusivité qui n’en est pas une . Aurais je des problèmes si je vais voir le vendeur en direct et peut il lui (le vendeur) évoquer la nullité du mandat car la communication de l’agence A était fallacieuse.
    Merci par avance pour votre réponse
    Bien à vous

    • Bonjour à mon avis l’agence à du faire signer un mandat particulier, permettant au propriétaire de vendre son bien à un client non amené par l’agence. Style mandat accord, ou autre selon les agences. Dans ce cas c’est un accord entre le vendeur et l’agence, et le partage des honoraires est précisé dès la prise du mandat.
      Autrement si il a été noté exclusivité sur le mandat, cela peut être un erreur de transcription. De toute façon je ne vois pas pourquoi vous vous sentez lésé ??? Sans la publicité de l’agence vous n’auriez pas trouvé ce bien.Ils se sont déplacés, ont fait les frais de la publicité. Ont passé du temps avec vous, pourquoi vouloir acheter en direct. De plus dans tous les cas le vendeur c’est engagé à ne pas vendre à un client apporté par l’agence. Faute de quoi la commission totale prévue au mandat sera due à l’agence. De votre côté vous avez du signé un bon de visite, donc idem vous ne pouvez pas traité directement avec le particulier. Vous pouvez signer dans une autre agence qui à le même mandat avant la date de votre première visite.

  4. Bonjour, j’au un souci avec une agence avec laquelle j’ai signé un mandat de vente ‘exclusivité’ que je ne peux dénoncé avant 6 mois.hors l’agence ne répond pas à ces obligations ( n’a pas publié d’annonce sur les sites dédies ,n’a pas fourni de preuve d’en avoirr laissé une sur le site Boncoin,aucun affichage depuis Juin 18 soit 3 mois. Pouvez vous me dire s’il est possible de rendre caduque le mandat pour non réalisation des prestations
    Merci de votre retour

  5. Bonjour,
    Un mandat exclusif doit pouvoir être dénoncé au bout de 3 mois, avec un préavis de 15 jours, nonobstant toute clause contraire. Il vous suffit donc d’envoyer une LRAR de dénonciation.

  6. bonjour, j’ai un bien en location ( avec mandat de gestion) cependant l’agence tarde à me payer les loyers ( alors qu’elle m’avait envoyer un mail me disant que je serais payé au plus tard le 10 de chaque mois). je voudrais annulé sans frais le mandat car il ne me communique aucune informations, ne répondent pas à mes mails,… . J’ai constaté une erreur sur le mandat de gestion l’adresse figurant du bien locatif n’est pas la bonne puis-je prouver la nullité du mandat grâce à cette erreur? Et ainsi ne pas payer les frais. De plus leur mandat est prévu pour une durée de 30 ans dois-je attendre un certains délai avant de résilier si je ne peux prouver la nullité du mandat?

  7. Bonjour,
    Vérifiez quand même si le retard de paiement n’est pas imputable au locataire.
    Ensuite vérifiez si les 30 ans sont irrévocables ou s’il y a des périodes de tacite reconduction. S’il y en a eu et que vous n’avez pas alors reçu de LRAR à cette occasion vous pouvez dénoncer à n’importe quel moment sans préavis avec une LRAR en invoquant la loi Châtel.
    En dernier recours dénoncez pour manquement aux obligations de l’agence mais étayez bien votre dossier.
    L’erreur d’adresse est sans incidence puisque le bien loué est le bon…

  8. Bonjour Monsieur,
    Les 25 et 27 juillet derniers, nous avons signé un mandat simple avec 2 agences pour la vente de notre appartement. Le résultat n’étant pas concluant, nous attendons impatiemment la fin des 3 mois irrévocables pour résilier notre engagement avec ces 2 agences (l’une d’entre elles a d’ailleurs publié une annonce truffée d’erreurs concernant la description du bien et ne l’a jamais corrigée malgré le fait qu’on leur ait signalé)… Aujourd’hui, alors que je préparer les courriers de résiliation, je m’aperçois que sur l’un des mandats, le n° du mandat n’est pas indiqué, et que sur l’autre, c’est le n° d’inscription de l’agent qui n’est pas mentionné, de même, le prix du bien ne figure pas en toutes lettres. De fait, ces 2 mandats sont-ils caducs depuis le début faute d’y voir figurer ces informations ? J’ai vu que le n° de mandat était un élément obligatoire, mais Est-ce que le n° de l’AI ainsi que le montant en toutes lettres sont-ils des mentions obligatoires rendant le mandat nul ? Si le n° de mandat ne figure pas sur mon formulaire mais qu’il est malgré tout enregistré au registre, est-il toutefois valable ?
    J’aimerais savoir si en raison de ces éléments, nous pouvons considérer que ces mandats sont caducs, que nous pouvons les dénoncer (doit-on le faire par LRAR ?) et tenter de vendre de notre côté de particulier à particulier ?
    Vous remerciant pour votre aide et vos conseils avisés,
    Bien cordialement

  9. Bonjour,
    J’ai mis en vente en mandat non exclusif un terrain, l’agent immobilier outre le fait de prendre une commission de 6.5 % a noté que le présent mandat était donné pour une durée irrévocable de un an, a t’il le droit de mettre une aussi longue durée.

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