Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

 

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74 Commentaires

  1. Bonjour,
    Voilà deux mois que ma maison est en vente et il n’y a pas eu visites, ma maison a été clairement surestimer par l’agence car le bien plaît mais il n’y a aucune visites car elle est beaucoup trop chère! comment me libérer de ce mandat de vente pendant les 3 mois incompressibles ? Car l’agence ne fait pas correctem son travail et me fait perdre un temps précieux, merci pour votre aide.
    Bien cordialement.

    • Bonjour,
      Au bout de deux mois et demi vous pourrez dénoncer ce mandat par LRAR, avec effet 15 jours plus tard. Mais pourquoi ne pas prendre contact avec l’agence, et diminuer le prix ?
      Autre aspect du problème, les engagements de l’agence : en a-t-elle pris (par écrit), ont ils été tenus ? Si ce n’est pas le cas, et que les manquements sont suffisamment graves, vous pouvez arguer de ce manquement pour dénoncer le mandat avec effet immédiat.

  2. Bonjour Monsieur, Voulant signé un mandat exclusif avec un agent immobilier, nous avons revu ensemble le contrat sur lequel nous avons effectué quelques petites modifications.
    Il est reparti dans son agence puis revenu le jour même avec un exemplaire propre que nous avons tous les deux signés. Je constate quelques semaines plus tard qu’il a omis de mettre le N° du mandat exclusif de vente sur mon exemplaire. Est ce que ce document est nul? Bien cordialement

    • Bonjour,
      L’absence de numéro sur l’exemplaire restant au mandant rend le mandat nul, mais cette nullité est relative, elle ne peut être invoquée que par le cocontractant, c’est à dire vous, et ne pourra plus l’être dès lors que vous aurez ratifié des actes du mandataire, par exemple accepté des visites.

  3. Bonjour
    Je pense que si vous avez vu avec lui des modificatifs sur le mandat, et qu’il vous en a apporté un nouveau le lendemain, c’est que vous étiez d’accord pour lui donner l’exclusivité. Donc oui normalement le mandat est nul, mais si il y procédure, si non vous pouvez leur demander de faire immédiatement la correction sur leur mandat.
    Demandez leur de repasser chez vous.
    C’est surement un oubli de sa part, mais il doit avoir noté un numéro de mandat sur le premier qu’il vous avait fait signer ? regardez sur votre copie.
    Par contre regardez bien les dates d’exclusivité il faut indiquer 3 mois.
    Après cela fait trop long car si le bien n’est pas vendu dans les 3 mois c’est qu’il y a un soucis, soit sur le prix qui est trop élevé, suite estimation surévaluée, soit manque de publicité.
    Donc après les trois mois vous leur laissez en vente le bien en mandat simple, mais vous pouvez le mettre en vente dans au moins deux autres agences du secteur.
    Car l’exclusivité n’est valable que si le prix est celui du marché, si non vous avez plus de chance de vendre avec 2/3 mandats de ventes.
    Cordialement

    • Bonjour,
      Je vous remercie pour ces précisions. En effet il n’y avait pas de numéro sur le premier mandat (dites “brouillon”) sur lequel nous avons effectué quelques modifications dont une exclusivité de 6 semaines seulement. Je lui avait signalé ce manque de numéro qu’il m’a dit serait attribuer quand il retournerait à l’agence. Pour le deuxième exemplaire que j’ai signé, je n’ai pas remarqué toute de suite qu’il n’avait pas mis de numéro. C’est sans doute un oubli de sa part. Bien cordialement

  4. Bonjour. Je souhaite vendre ma maison j ai signé un mandat simple il y a deux mois chez une agnece mais depuis rien a peine une annonce de publiée de leurs part… aussk j ai pris rdv avec une autre agence qui m a fait signer un mandat d exclusivité en me disant que cela rendait le premier caduc … or aujourd hui je veux en informer la premiere agance par courrirr ar mais je ne trojve pas l article de loi… est ce que cette info ete valide???

    • Bonjour,
      La signature d’un mandat exclusif n’invalide absolument pas le mandat simple précédent. Imaginez que la première agence trouve un acquéreur, et vous lui devrez ses honoraires, ainsi que des dommages-intérêts à l’agence ayant un mandat exclusif.
      Quant à la possibilité de dénonciation du mandat elle résulte de l’arti 78 du décret d’application de la loi Hoguet : « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
      Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

  5. Bonjour AGNES

    Pour répondre à votre message, non un mandat exclusif n’annule pas du tout le mandat simple signé avec une autre agence. C’est un très mauvais renseignement que vous a donné la deuxième agence, et cela est inadmissible.
    Ils doivent connaître leur métier et surtout ne pas induire les vendeurs en erreurs.
    Imaginez vous que la première agence vende votre bien, et l’autre en même temps,vous seriez dans l’obligation de verser les honoraires aux deux agences. Alors que la deuxième vous a menti pour obtenir une exclusivité.
    De toute façon il faut bien comprendre que certaines agences deviennent de vrais marchand plus que des agents immobiliers.

    LE MANDAT EXCLUSIF ne permet pas du tout une vente plus assurée que le mandat simple.
    Les clients cherchent souvent dans plusieurs agences un bien leur correspondant et vérifient le montant des honoraires pour aller au moins chers. Ce qui est normal.

    Un mandat simple dans deux ou trois agence vous permet plus de vendre que l’exclusivité qui ne leur permet que de mettre un panneau publicitaire sur votre
    bien.

    Annulez le mandat exclusif en obligeant l’agence à le transformer en mandat simple
    en leur indiquant que leur pratique n’est pas digne d’un professionnel. Tromperie dans leurs dire, n’est pas un bon signe pour le futur.

  6. Bonjour ,j’ai souscrit un mandat simple avec un prestataire, mais.ce dernier.a.oublié de.mentionner ma.conjointe comme mandante, le mandat.est.il nul, et la visite déjà signée par un visiteur est elle nulle.également?
    Merci d’avance

  7. Bonjour
    Nous avons signé avec un agent iad très present devant mon portail pour avoir un mandat
    Je lui ai spécifié que je ne signerai pas d’exclusivité.
    cependant le 25 mars il est venu chez nous 3 fois en insistant tard le soir afin de signé ce foutu mandat.
    Nous avons fini par signé un mandat succès dit semi exclusif.
    Il est parti eme disant qu’il me déposerai une copie dans ma boite aux lettres le lendemain.
    Je n’ai pas reçu de copie peu de visite du coup cela fait plus d’une semaine que je lui demande une copie (sachant qu’il habite la rue d’à côté ).
    Il vient se jour de m’envoyer une copie par mail sans nos pararaphe ni nos signatures.
    Il a paraphé lui les pages et marqué à la fin mandat exclusif accepté le 25 mars 2019.
    sachant que moi je l’ai mis sur pap et que j’ai eu certains contact.
    D’après la copie du mandat qu’il m’a envoyé je dois lui envoyé les gens à lui …..
    Je ne comprends plus rien
    Je lui ai répondue par mail que ce n’ai pas ce que j’ai signé.
    Merci de me donner un avis sachant que je n’ai pas eu de copie du mandat depuis le 25 mars 2019.
    IL Vient Dde me répondre que l’original est au siège.
    Puis je le dénoncer comme nul car je n’ai toujours pas de copie ?

    Cordialement
    Lou

    • Bonjour,
      Le fait que vous n’ayez pas eu votre exemplaire dès la signature vous a empêché de bénéficier de votre droit de rétractation, ce qui est passible d’une amende de 150000 €… Vous pouvez bien sûr l’annuler de ce fait.

      • Merci beaucoup pour votre réponse, je fait un recommandé en annulant le mandat ?
        Jinvoque qu’elle lois ?
        Merci d’avance
        Lou

  8. Il vous suffit de dire que comme vous n’avez pas eu votre exemplaire vous n’avez pas eu la possibilité de vous rétracter et que vous le faites maintenant. Si vous pouvez prouver que vous n’avez pas eu votre exemplaire dès la signature (mail,…) l’agence n’aura aucun recours.

  9. Je n’ai pas eu l’exemplaire, du mandat vente le jour de la signature chez moi, pas la possibité de me retracter est ce normal ?

  10. Bonjour
    Normalement vous auriez du avoir le jour même une copie du mandat avec un document permettant l’annulation (délai de rétraction obligatoire pour démarchage).
    Vous pouvez donc indiquer sur votre courrier que vous confirmez que le mandat que vous désiriez leur confier pour la vente de votre bien est nul et non avenu :
    Pour ces motifs :
    Pas de copie remise
    Pas possibilité de ce fait d’annulation rétractation

    Que par ces motifs le mandat est invalide et que vous n’accepterez pas
    de visite de leur part ni de collaboration.

    Mais je ne comprends pas pourquoi personnellement les gens signent des mandats et ensuite veulent les annuler si vous désirer vendre il faut au contraire signer les mandats pour avoir le plus de possibilité de trouver un acquéreur.
    Passez en plus par une agence immobilière, ils ont toutes les capacités pour vous conseiller au mieux.

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