Code de déontologie des agents immobiliers

Un Code de déontologie pour l’immobilier !

Prévu par la loi ALUR, le décret 2015-1090 du 28 août 2015 a institué un nouveau code spécifique aux professions immobilières, le Code de déontologie de l’immobilier.
Il s’agit d’instaurer de « bonnes pratiques » en incitant – fermement sous peine de sanctions disciplinaires – les professionnels à agir avec une certaine « éthique » ; en préambule il est précisé que sont définies les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l’immobilier, agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics… La déontologie étant définie comme l’ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l’exercent, et les rapports entre ceux-ci et leurs clients, on voit qu’on va bien au-delà du simple respect de textes législatifs techniques pour tenter de régir jusqu’aux comportements.
Après tout pourquoi pas, si certaines dérives peuvent ainsi être évitées, cela ne peut être que bénéfique pour la profession dans son ensemble.

Agents immobiliers : éthique professionnelle

agent immobilierL’article 2 du Code de déontologie donne d’ailleurs tout de suite le ton : « Ethique professionnelle. Les personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
Par leur comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession. » On est clairement dans une déclaration d’intention de valorisation de la profession.
Bien sûr chaque agent immobilier revendique bien faire son métier et en donner la meilleure image possible…

Le Code de déontologie rappelle certaines obligations

code agent immobilierL’article 3 précise, il faut croire que c’était nécessaire, que l’agent immobilier agit « dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code ». Cela aurait pu être suffisant, mais le législateur a souhaité préciser certains domaines, notamment la lutte contre la discrimination, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
En ce qui concerne la lutte contre la discrimination il semble qu’elle soit désormais bien entrée dans les mœurs professionnelles, la réglementation est déjà relativement ancienne et bien respectée dans l’ensemble. Les propriétaires exigeant des clauses discriminatoires dans les mandats pour le choix de leurs locataires se sont faits rares.
Concernant le blanchiment des capitaux et la lutte contre le terrorisme, on n’en est pas encore là. Même si notre profession est moins concernée que d’autres (banquiers, notaires…), peu ont mis en place la procédure « Tracfin » pourtant obligatoire. Une consoeur a été récemment durement sanctionnée lors d’un contrôle de la DDPP pour avoir cru que la mise en place de cette procédure ne concernait pas les agences sans maniement de fonds : 12 000 € d’amende et une interdiction d’exercer (avec sursis).

Compétence exigée – formations

agents immobilier mandataires indépendantsLes agents immobiliers doivent naturellement respecter leurs propres obligations de formation initiale et continue et veiller à les faire respecter par leurs collaborateurs, négociateurs salariés et agents commerciaux. Au-delà, ils doivent « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités », se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires, et connaître les « conditions des marchés » sur lesquels ils sont amenés à intervenir.
Rien que de très naturel donc, sauf si l’on considère l’inflation législative qu’ont subi nos professions depuis quelques années. Quel professionnel de l’immobilier peut prétendre maîtriser et appliquer l’intégralité des lois ALUR, HAMON, MACRON, de leurs décrets et textes périphériques, sans compter les modifications déjà apportées après que l’on se soit rendu compte des difficultés d’application sur le terrain.

Organisation et gestion de l’agence immobilière

agent immobilier déontologieLe nouveau Code de déontologie précise que l’agent immobilier doit assurer effectivement la direction de son entreprise. Pas de “gérant de paille” donc ! Il doit veiller à ce que ses collaborateurs remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les règlements. Une nouvelle obligation est instaurée, de vérifier que les agents commerciaux (appelés communément mandataires) soient inscrits sur le registre spécial et aient souscrit une assurance RCP (obligatoire depuis le 1er octobre 2015). Bien, mais que doit faire un agent immobilier dont l’agent commercial refuse ou omet de lui communiquer son attestation d’assurance annuelle ? Rompre unilatéralement le contrat, lui réclamer en retour son attestation de négociateur, et prévenir préfet et procureur en cas de non réception dans les 24 heures, comme prévu par l’article 9 du décret de la loi Hoguet ? L’assurer d’office, comme pour les locataires, au risque de ne pas être remboursé ?

Le Code de déontologie appelle à la transparence

agent immobilier formation au Code de déontologieOutre des obligations générales concernant l’information des clients sur les honoraires, la qualification professionnelle et l’identité des intervenants, il est fait obligation à l’agent immobilier de préciser à son client qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise. C’est la première fois à notre connaissance qu’un texte fait cette distinction. Depuis longtemps les « avis de valeur » bien rédigés contiennent une telle clause, et précisent qu’une véritable expertise demanderait des investigations qui ne sont pas de mise pour une simple estimation. Mais jusqu’à présent la jurisprudence ne faisait pas de distinction. Elle se contentait d’être moins sévère pour les estimations non rémunérées.

Une obligation de confidentialité pour les agents immobiliers

rôle agent immobilierLe professionnel de l’immobilier doit faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données et informations à caractère personnel des clients et éventuellement des tiers. La loi Hoguet le prévoyait déjà dans des termes proches.
Défense des intérêts en présence
On est dans le respect du devoir de conseil : promouvoir les intérêts des mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties, n’omettre aucune information… La jurisprudence considère depuis fort longtemps que le devoir de conseil n’est pas dû qu’aux seuls mandants, mais également aux acquéreurs ou locataires.
Une précision intéressante : le professionnel doit transmettre à son mandant toute proposition répondant au mandat confié. Nous avons toujours considéré qu’en tant que mandataire, nous n’avions pas le droit, tout simplement, de refuser de transmettre à notre mandant une proposition que nous jugerions insuffisante ou inadaptée. Ce n’est pas à nous de juger de l’opportunité de la transmettre, même si nous pouvons bien sûr conseiller à notre client de l’accepter ou non, selon les circonstances. Nous devons transmettre toutes les offres sans délai. Mais il est vrai – voir les nombreuses interrogations à ce sujet dans les forums immobiliers – que certains agents immobiliers font de la rétention bien mal venue. Et que dire des règles de préséance entre professionnels instaurées notamment dans certaines associations de partage de mandats ? En substance « Si une offre a été transmise au propriétaire, une nouvelle offre ne pourra lui être transmise qu’après qu’il ait refusé la première… ». De quel droit ?

Le Code de déontologie régit les conflit d’intérêts

conseil agent immobilierL’agent immobilier ne peut pas acquérir, ni faire acquérir par un proche, ou un organisme quelconque dans lequel il détiendrait une participation, un bien immobilier pour lequel il a été mandaté, sauf à informer son mandant de son projet. Il semble donc que ce texte permette désormais à l’agent d’acheter un bien pour lequel il est mandaté, sous réserve du respect de cette obligation d’information. Jusqu’ici cette pratique se heurtait à l’article 1596 du Code civil : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; ». En vertu de l’adage « les lois spéciales dérogent aux lois générales » c’est le Code de déontologie qui devrait prévaloir sur le Code civil.

Confraternité entre agents immobiliers

agent immobilierLe Code de déontologie introduit cet article novateur qui mérite d’être cité intégralement :
« Dans l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale.
Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.
Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit.
Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment.
Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales.
Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère. »
La jurisprudence nous dira comment concilier une concurrence saine et loyale avec l’interdiction d’inciter un client à cesser ses relations commerciales avec un confrère. Quant à l’interdiction de signaler à un client une atteinte au Code de déontologie par un confrère, s’il s’agit simplement d’une clause de confraternité ce n’est pas grave, mais s’il s’agit d’une faute plus grave, voire d’un délit, ne vaudrait-il pas mieux informer le client ?
Règlement des litiges
Les litiges doivent être traités rapidement et préférentiellement à l’amiable.
En ce qui concerne les litiges opposant un consommateur à un professionnel, une ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent de toute façon obligatoire, pour tout professionnel, de permettre à tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer.

L’avenir nous dira si ce nouveau Code de déontologie sera respecté par les professionnels de l’immobilier.

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.

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76 Commentaires

  1. J’ai eu affaire à Mr Dominique MARIE de Dr House Immobilier dans le Tarn en tant qu’acquéreur… Et je suis outrée de la façon dont il traite ses affaires et les gens !
    J’ai rarement rencontré un agent immobilier aussi peu humain, qui manque autant de probité, de loyauté et d’honnêteté ! Un manque grave de déontologie chez ce monsieur me fait mettre en garde tous ceux qui pourront avoir à faire à lui… En effet, non seulement il s’amuse à mettre aux enchères les offres qu’il reçoit pour une maison (il rappelle les premières offres pour leur donner le montant des nouvelles pour qu’ils s’alignent ou augmentent le montant) ! Mais en plus il ne daigne même pas rappeler les acquéreurs pour leur dire que leur proposition d’achat a été refusée ! Nous l’avons appris par une amie qui voulait visiter la maison en question ! Après plus de 3 semaines d’attente, toujours pas d’infos ! Alors qu”il nous avait dit qu’il nous tiendrait au courant ! Mais comme il met des dates de fin de validité sur les offres il doit estimer que les acheteurs peuvent attendre 1 mois avant de se dire que leur offre est caduque,qu’ils doivent le rappeler pour faire une autre proposition et apprendre à ce moment là que non, le bien est vendu !!!!!! Aucun respect de l’être humain!
    Ce n’est vraiment pas une bonne pub pour votre réseau d’indépendants ! D’autant plus que lorsque sur le ton de la plaisanterie on lui dit que la devise de Dr House (la série) c’est que tout le monde ment, il répond que lui le premier !!!! Et finalement ce n’est pas une blague, mais c’est la vérité !

    • Bonjour,
      Je ne connais ni ce monsieur, ni son réseau autrement que de nom. Ce n’est d’ailleurs pas notre réseau, comme vous l’indiquez.
      Sans vouloir prendre sa défense, rappelons les obligations édictées par le Code de déontologie :
      – Transmettre toutes les offres au fil de l’eau dans les meilleurs délais au vendeur ;
      – Communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées (les agences immobilières) l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ;
      Cette dernière obligation semble imposer à l’agence d’informer chaque personne ayant fait une offre du nombre et du montant des offres en cours et de leur évolution. Ce sous réserve de l’interprétation des tribunaux, mais il n’y a pas encore de jurisprudence sur ce point.
      Et bien sur nous déplorons que certains intervenants de l’immobilier ne rappellent pas leurs clients, surtout lorsqu’ils attendent des informations importantes, cela rejaillit défavorablement sur l’ensemble de la profession.

  2. bonjour, l’agent immobilier n’a pas respecter le secret professionnel et a divulgué le prix de négociation et vente de mon bien, ce qui a créé toute une suite de problème dans ma famille. il est ami avec mon frère, ce que je ne savais pas avant de signé le mandat de gestion et l’apprenant je lui avais demandé que nos affaires restent privées puisque la relation avec mon frère et actuellement compliquée. il m’a promis sa discrétion, mais ne la pas tenue puisque mon frère a été mis au courant de tout. Puis-je et comment porter plainte contre ce monsieur?

  3. une question: un agent immobilier a t il le droit de donner les clés du bien à vendre au futur acquereur sans l’ autorisation du vendeur?

    • Bonjour…Le montant des honoraires est obligatoirement inscrit sur le barème de l’agence. (site internet – vitrine) . Il peut y avoir autant de barème que d’agence.

  4. bonjour,
    j ai visité un appartement qui avait subi un petit dégât des eaux en toute confiance naïve (l agent immobilier est ma belle fille)j ai cru sur parole que les travaux étaient sur le point d étre faits je viens d apprendre que entre la signature chez l agent immobilier et la signature chez le notaire il y avait eu un autre dégât des eaux dont je n ai pas été avertiej ignorais qu l devait y avoir une contrevisite avavnt l acte définitif il n y en a donc pas eu .le locataire est sous tutelle et pour moi tout avait été réglé comme avait dit l agence ors il y a 1 semaine je reçois un courrier de la tutelle qui m informe que rien n est fait puis je me retourner contre l agent immobilier et de quelle facon?dans la mesure ou les travaux n ont pas été faits le plancher a continué a se dégrader merci de votre réponse

  5. Bonjour,

    Je suis en concurrence avec une autre agence immobilière sur la vente d’un immeuble.
    J’ai une offre que les vendeurs sont prêts à accepter mais l’autre agence a convoqué le vendeur (83 ans) pour lui dire “Vous pouvez traiter avec l’autre agence mais vous me devrez 10 000 € H.T.”.
    Soi disant en rémunération du travail fait, des réunions passées, etc, etc …
    J’ai beau expliquer à mon vendeur que c’est totalement illégal et qu’il ne devra rien à l’autre agence il est un peu effrayé et n’ose pas finaliser.
    Comme c’est le notaire du vendeur qui lui a conseillé de passer également par cette agence je ne me vois pas trop lui demander de téléphoner à son notaire pour être rassuré …
    Comment puis je faire pour le convaincre qu’il ne devra rien à cette autre agence qui est totalement dans l’illégalité.
    Merci pour vos conseils.

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  1. chasseur immobilier missions et avantages (3) - Trend Immo

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