Que contrôlent les DDCCRF dans une agence immobilière « transactions » ?
L’inspecteur va d’abord vérifier que l’agence immobilière et tous les intervenants sont en règle.
Il va prendre connaissance de la carte professionnelle (d’agence ou de succursale), vérifier l’existence d’une assurance RCP et éventuellement de la garantie financière, contrôler les affichages obligatoires (en vitrine et dans les lieux où est reçue la clientèle) :
– carte professionnelle ;
– garantie financière ;
– mention de non perception de fonds le cas échéant ;
– affichage des tarifs de l’agence (bien visibles près de l’accès) ;
En cas de garantie financière avec perception de fonds il pourra vérifier le registre répertoire, le carnet de reçus, la balance mensuelle et l’état spécial de mise en service des carnets de reçus.
Il peut demander la liste des négociateurs, vérifier les attestations « art. 9 » et, pour ceux ayant le statut d’agent commercial, l’attestation d’assurance RCP.
Il pourra vérifier les mentions légales du site internet.
Contrôle des annonces.
Le contrôleur aura avec lui des publicités faites par l’agence les semaines précédentes sur les journaux, sur internet, et en vitrine.
Il va demander pour chaque affaire de lui présenter le mandat, et de prouver que l’information précontractuelle a bien été délivrée, conformément aux articles L 111-1 et suivants du Code de la consommation. Cette obligation introduite par la loi « Hamon » est encore trop méconnue des agences.
Il va vérifier que le mandat est inscrit chronologiquement dans le registre des mandats, que la publicité est conforme aux mentions du mandat.
Il faut que l’agence puisse prouver toutes les allégations passées en publicité, et à l’inverse que toutes les « caractéristiques essentielles » d’un bien ont été mentionnées dans la publicité ; il a été reproché à des agences de n’avoir pas mentionné la présence d’un gardien, le type de chauffage, le fait que l’appartement soit au troisième étage sans ascenseur, ou le coût de l’entretien des espaces verts… Ce, en vertu du Code de la consommation, article L 121-2 : « une pratique commerciale est trompeuse lorsqu’elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l’un ou plusieurs des éléments suivants : (…) Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, à savoir : ses qualités substantielles, sa composition, ses accessoires, son origine, sa quantité, son mode et sa date de fabrication, les conditions de son utilisation et son aptitude à l’usage, ses propriétés et les résultats attendus de son utilisation, ainsi que les résultats et les principales caractéristiques des tests et contrôles effectués sur le bien ou le service » ;
Il vérifiera bien sûr que toutes les mentions obligatoires sont présentes : statut d’agent commercial, n° et lieu d’immatriculation au RSAC, et en cas de vente d’un lot de copropriété, si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel supportées par le vendeur, les procédures en cours, et si la copropriété a dû demander en justice la désignation d’un mandataire, administrateur ou expert spécial pour assurer la gestion, la remise en état de l’immeuble ou le recouvrement des impayés.
Le montant TTC des honoraires, lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, doit être indiqué en pourcentage du prix. Dans ce cas le prix de référence est le « net vendeur », mais le prix doit être présenté honoraires inclus de façon à ne pas afficher des prix artificiellement moins élevés que la concurrence. (Cet article a été écrit avant l’arrêté du 10 janvier 2017, voir ci-dessous).
Attention à ne passer aucune publicité sans le DPE : les DDCCRF considèrent qu’il s’agirait là d’une concurrence déloyale vis à vis des autres agences qui elles respecteraient la loi.
La mention « FAI » est également à proscrire, sauf si le prix est présenté honoraires inclus à la charge de l’acquéreur. Pour la Cour de cassation, en présence d’une telle mention, les honoraires sont « nécessairement à la charge de l’acquéreur ». Il n’y a en effet juridiquement pas d’honoraires dans un prix “honoraires charge vendeur” même si l’on comprend bien qu’ils sont compris économiquement.
Strict respect du barème d’honoraires ?
Le barème d’honoraires ne peut pas être dépassé, sous peine de sanctions pénales, mais désormais il est considéré comme un tarif “maximum” c’est à dire que l’on peut faire des rabais “à la tête du client”, ce qui était jusqu’à il y a peu formellement interdit…
Attention à ne pas « basculer » les honoraires à la charge de l’acquéreur, alors qu’ils étaient initialement à la charge du vendeur : l’inspecteur considèrera que c’est dans le but de ne pas avoir à mentionner le montant des honoraires en publicité.
Il vérifiera si le barème précise bien qui, du vendeur ou de l’acquéreur, a la charge des honoraires, et contrôlera si les annonces sur internet sont en conformité sur ce point.
Si une annonce précise « vendu », il pourra vérifier que le bien a été vendu par l’agence, sinon la publicité serait trompeuse.
En ce qui concerne les locations loi de 89, il vérifiera que les honoraires à la charge du locataire ne sont pas supérieurs à ceux du propriétaire, et que ces derniers ont été effectivement perçus.
Respect des obligations TRACFIN
Bien évidemment il contrôlera la mise en place d’une procédure « TRACFIN » : protocole d’évaluation des risques, des risques aggravés, information et formation du personnel… Les amendes constatées sont de plus en plus élevées, et peuvent se monter à 5 000 000 d’euros. Cliquez ici pour voir le questionnaire que les contrôleurs demandent de remplir.
Il faut pouvoir prouver que l’on a respecté la procédure pour chaque affaire !
Médiateur
Depuis le 1er janvier 2016 tout professionnel doit proposer à ses clients consommateurs une procédure gratuite de médiation, conformément aux articles L 152-1 et suivants du Code de la consommation, et l’indiquer “sur tous documents” ainsi que sur son site internet. Ne pas oublier d’indiquer les coordonnées du médiateur. Le médiateur peut être actionné par tous les clients avec qui l’agence a une relation contractuelle (en principe les mandants).
Diagnostiqueurs
Les contrôles peuvent porter également sur les collusions éventuelles agents immobiliers – diagnostiqueurs, attention à ne pas toucher de ristournes de la part des diagnostiqueurs, voire de diagnostics gratuits, ce serait contraire à l’obligation légale d’indépendance. Il vaut mieux travailler avec plusieurs diagnostiqueurs et pouvoir le prouver.
Contrôle des clauses des mandats et autres documents contractuels dits « d’adhésion »
En vertu du nouvel article 1171 du Code civil, il pourra vérifier si les mandats proposés par l’agence ne contiennent pas de clauses créant un « déséquilibre significatif » entre les parties. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite. »
Et bien évidemment toutes les mentions obligatoires devant apparaître sur les mandats, moyens de diffusion des annonces commerciales, reproduction de l’article L 215-1 du Code de la consommation pour les mandats à tacite reconduction, pour les mandats exclusifs périodicité des compte-rendus ainsi que les actions que le mandataire s’engage à réaliser, sans oublier la reproduction du deuxième alinea de l’article 78 du décret de la loi Hoguet…
Et la conformité des mandats “hors établissement” évidemment.
Liste non exhaustive.
PS : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose de nouvelles obligations concernant la publicité. En résumé : le tarif du professionnel doit être accessible depuis chaque annonce en ligne. Il doit notamment, pour les transactions, préciser à la charge de quelle partie sont les honoraires : le vendeur, l’acquéreur, partagés ? Dans ce dernier cas, selon quelles modalités ? Les mentions du genre “à la charge du vendeur sauf si l’acquéreur accepte de les prendre à sa charge” ou “selon ce qui aura été prévu au mandat” sont à proscrire dorénavant : il faut pouvoir identifier le payeur final à partir du barème.
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, la publicité doit indiquer “honoraires charge vendeur”.
Lorsque les honoraires sont charge acquéreur, la publicité doit mentionner en premier le prix honoraires inclus, puis en plus petit le prix hors honoraires, enfin le pourcentage d’honoraires du prix hors honoraires.
La mention du prix est dorénavant obligatoire sur chaque annonce.
Voici une analyse de la DGCCRF.
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Bonjour,
Une agence nous a proposé une maison à visiter sans bon de visite et de plus sur leur site ils ont enlevé l’annonce quand je leur ai signalé pourquoi on ne signe rien pour visiter. Mais j’ai appris qu’en fait ils n’avaient pas de mandat pour cette maison.
Comment les signaler?
Bonjour, je me suis portée acquéreur pour un appartement vendue par une cliente de 85 ans suédoise. Celle ci a donné son bien en mandat exclusif a nice dans une agence spécialisée dans la vente avec la suède et principalement client étrangers. Vivant dans l”immeuble j”ai reçu une publicité de l’agence mettant en vente l’appartement
Mon offre a été déclinée pour découvrir que l’agent mandaté a vendu le bien à sa négociatrice, qui vient d’aménager! Je n arrivais pas à contacter l’agence et à faire une contre offre au prix demandé et pour cause ! La pauvre dame n’a pas vendu aux prix, l” agent a profité de mon offre moins sa commission … pour se porter acquéreur.
Comment puis je dénoncer cette pratique de ce petit groupe d’agence immobilière fondée aux pratiques douteuses. Cette agence fait honte à une industrie qui essaye de redorer la déontologie et ses pratiques !
La Article 1596 du code civil
Modifié par Loi n°2007-211 du 19 février 2007 – art. 17 () JORF 21 février 2007
Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;
Bonjour,
Est ce normal de voir des annonces d’appartements en location, via une agence, qui ont exactement les mêmes photos (photos parfaites de magazines de déco…) dans des villes de la France entière…. sur des sites comme Logic Immo ?? À qui signaler ces évidentes arnaques ? Merci de votre retour
aujourd’hui on trouve énormément d’annonce immobilière diffuse par de très grandes agence sur le Vendomois qui publie sans renseigner le dpe
il suffit juste de vérifier pour les sanctionner mais c’est jamais fait
Bonjour, comment est-il possible pour une agence immobilière de signer un compromis stipulant que le bien est libre de toute occupaton, si ce n’est pas le cas. De faire trainer la production de l’obtention du prêt . Merci de vos commentaires
l agence square habitat de Cauterets n ‘assure pas bien la gestion de la résidence du Mamelon vert à Cauterets. ex: le chauffage collectif d’appoint ne fonctionne pas en période de gel malgré le signalement effectué par les copropriétaires , qui sera responsable en cas de dégradation dues au gel?
Bonjour.Nous avons fait venir un agent de CEINTURE 21 de notre département 91 afin de faire une estimation de la valeur de notre maison qui nous souhaiterions vendre.Comme la cion de cette agence représentée une partie importante (+de 5%)de la vente de notre maison nous avons décidé de la vendre nous même sur le site PAP.fr
en rédigeant notre annoncr avec l aide de PAP.
Suite de cette annonce nous avons reçu la visite des acheteurs potentielles qui ont bc aimé notre maison mais ils ont demandé un temps de réflexion.Ils nous ont contacté 10 jours après en nous disent que l agent de CEINTURY 21qui les accompagné a la recherche d une maison qui etais le même personne qui a fait estimé la valeur marchande de notre maison sachant que nos acheteurs potentielles habite dans le meme village que nous et qui ont demandé de visiter notre maison en consultant le site de PAP.fr,il les a contacter pour le disuader d acheter notre maison avec le pretexte que nous vendons notre maison trop cher alors que le prix que nous avons mis dans notre annonce correspondait a son estimaitn augmenté d une partie de la cion que l agence aurait prie
Nous sommes de personnes agees et on voulait vendre notre grande maison pour se raprocher de nos enfants.
Du coup sur le conseil de cet agent les futurs aqueureurs avec le pretext que le prix de notre maisonn est surestimé ils n ont pas donne suite.Notre question est:
Est il legale qu un agent avec le but de pas perdre ses clients intervient sur une affaire qui ne lui pas etais confié,???Il ne s agit pas de la CONCURRENCE DÉLOYALE? Et si oui, a qui doit on s adresser pour porter plainte contre cette Agence et ces pratiques malhonnêtes???,Nous vous remercions par avence de vos conseilles.
Bonjour,
Je souhaite connaitre les modalités/obligations d’informations en matière d’honoraires concernant les agences immobilières. Sur 2 sites internet de professionnels immobiliers que je consulte, aucune mention ou information n’est indiqué concernant les honoraires pratiqués. Une seule présente un onglet “honoraires” mais celui-ci indique de contacter l’agence par téléphone. En cette matière, les agences immobilières ont-elles des obligations ou non ? Cordialement
Actuellement dans la petite ville de Lavelanet dans l’Ariège,à la recherche d’une location. Je me suis adressée à une Agence dont le nom est Accord immobilier. J’ai effectué la visite d’un logement. Jusque là tout va bien. À ma grande surprise, ils ne prennent pas la peine de rappeler les éventuelles locataires, ne sont en rien professionnel seule l’argent qui rentre les intéresses. Je trouve inadmissible qu’en France il n’y est pas plus de contrôle que cela pour ce genre de vermines. Il est temps que les lois change.
Bonjour l’agence LaForêt de Rochefort dépose en ligne et commercialise les biens sans avoir effectué les diagnostics. Est-il réglementaire de faire cela. Je pensais que pour commercialiser il fallait absolument en tant que professionnel de l’immobilier que les diagnostics soit effectués. Exemple ref : 2799
Cela c’est produit plusieurs fois.
Cordialement