Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Plusieurs remarques :
La DGCCRF – dont j’ai un courrier qui le prétend – écrit que la mention “Honoraires compris” suppose que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et qu’à défaut cela constitue une information trompeuse…
Tout le monde n’est pas nécessairement d’accord avec le fait qu’il est logique que c’est au vendeur de payer l’agence puisque c’est lui qui l’a mandatée. C’est d’ailleurs pour cela qu’est évoquée la possibilité de “partager les honoraires” compte tenu que la valeur ajoutée exogène est partagée entre le vendeur et l’acquéreur. J’ai eu des discussions avec Michel Henry sur cette manière de travailler il y a plus de 15 ans maintenant.
Le mandat qui prévoit la stipulation de la rémunération pour autrui – même partagée – n’est pas non plus sans soulever quelques problèmes, irrésolus aujourd’hui si cet acquéreur s’y oppose comme il en a le droit.
Maintenant, il y a une manière – légale et élégante- de résoudre la difficulté que tu soulèves. Si cela t’intéresse, Jean-Claude, tu sais où me joindre.
Bien cordialement, C
Bonjour Jean Michel, je serais très intéressé par connaître votre manière – légale et élégante – de résoudre cette difficulté…
Vous pouvez me joindre [email protected]
Cordialement
Christophe
Pour les honoraires partagées dans le cadre d’un Inter-cabinet (GIE, amepi…) avec 2 factures chez les notaires (mandat de vente pour l’un et mandat de recherche pour l’autre) existe t il egalement une manière elegante et legale ?
Laurent.
La logique serait que les honoraires charge vendeurs ou charge acquéreurs ne soient pas reconnus comme une charge augmentative du prix par l’administration fiscale, dans les 2 cas. Ce qui éviterait toutes ces magouilles, renduent obligatoires puisqu’un tribunal a jugé une agence coupable de ne pas avoir fait la manipulation dans l’intérêt de l’acquéreur. Ils disent quoi aux gouvernements successifs “simplification” et bien c’est pas gagné !!!
bonjour,
Pour faire suite à votre analyse, étant moi même Juriste et après avoir intérrogé deux pointures ( Avocat spécialisé et Directeur juridique) en Droit immobilier, nous ne pensons pas que cela pose problème. L’obligation de la loi ALUR impose seulement d’indiquer le pourcentage des honos charge acquéreur , mais cette obligation existait sous une autre forme depuis l’arrêté du 29 juin 1990 puisqu’il fallait déja indiquer le montant de la rémunération si elle n’était pas incluse dans le prix annonce et à la charge de l’acquéreur. Au moment de la publication de l’annonce, celle ci n’est pas mensongère et le fait de basculer les honoraires à la charge acquéreur postérieurement et comme c’est souvent le cas à la demande et à l’avantage de l’acquéreur ne rendrait pas nécessairement cette publication trompeuse. La théorie de la rétroactivité dans ce cas me semble et nous semble tiré par les cheveux mais je suis personnellement preneur avec plaisir d’un fondement juridique motivant votre avis et notamment le retour des Notaires sur ce point suite au message envoyé leur indiquant ce que vous avez ci dessus.
Au plaisir de vous lire,
Guillaume
C’est exact Guillaume, cette exigence existait déjà. Mais la nuance est importante :” si la rémunération n’était pas incluse dans le prix proposé” ! C’est d’ailleurs l’interprétation actuelle de la DGCCRF qui des lors dispose que si le prix proposé mentionne un prix FAI alors cela induit que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur puisque c’est lui qui les paie… Tout en se contredisant puisque si les honoraires sont à la charge du vendeur ce dernier peut les inclure dans le prix proposé. Pour ma part, j’en déduis aujourd’hui une impasse juridique.sauf à être toujours mandat charge acquéreur et communiquer en net vendeur + honoraires. Cela posera toujours le problème de la rémunération stipulée pour autrui qui offre à l’acquéreur la possibilité de refuser et qui obligera l’AI à rédiger un autre mandat charge vendeur.
Quant à la solution “élégante” que je propose, permettez moi de la réserver aux seuls clients de mon organisme.
Bien à vous.
Je suis d’accord avec ça en precisant toutefois que l’interpretation de la DGCCRF n est pas souveraine n’étant pas une juridiction… Bien que son interpretation se comprenne et se defende . Je discutais juste sur cette notion de publicité mensongère retroactive en disant que nous avions pas la meme interpretation sur ce point précis en emettant un doute sur la retroactivité. Concernant la stipulation pour autrui en cas de mandat de vente initial charge acquéreur effectivement elle peut poser probleme théoriquement mais en pratique aucun ici en tout cas et l’acquereur ratifie son engagement d’être débiteur des honos dans l avant-contrat de vente
Bien à vous
La DGCCRF possède des pouvoirs qui ont été étendus (loi Chafel) et c’est tout de même l’autorité de contrôle. Bien sur ses décisions peuvent être contestables… mais à quel prix ?!
Oui la loi hamon dernierement… Et effectivement c est contestable mais comme toute procédure faut être patient et que ça en vaille la peine…
Au plaisir
Bonjour Guillaume,
Si vous basculez régulièrement les honoraires à la charge de l’acquéreur en fin de course, la DGCCRF en concluera qu’il s’agit d’une pratique commerciale habituelle et que ces honoraires auraient donc dû figurer sur la publicité.
Après si vous le faites une ou deux fois par an le risque est moins grand, probablement. Pour le limiter vous trouverez aux éditions Préférence http://www.edpref.com/ un avenant au mandat de vente précisant que cette modification est faite à la demande expresse de l’acquéreur, et comportant sa signature.
La stipulation pour autrui est un faux problème, la loi Hoguet l’autorise et les lois spéciales dérogent aux lois générales.
Quant à la mention FAI, elle est effectivement constitutive de publicité mensongère dès lors que les honoraires sont charge vendeur, voir : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/professions-immobilieres/fai-publicite-mensongere-1716.html
Une précision pour Didier, les honoraires ne constituent JAMAIS une charge augmentative du prix. Soit ils sont à la charge du vendeur et il n’y a pas d’honoraires dans le prix, soit ils sont à la charge de l’acquéreur et la Cour de cass a tranché…
@Jean-Michel, merci pour ta proposition, mais il y a longtemps que nous avons résolu cette “difficulté” dans notre réseau.