Dans un marché immobilier tendu par manque d’offres, il arrive que des acquéreurs qui convoitent un bien particulier surenchérissent afin de pouvoir l’acquérir. Cette pratique de la surenchère est-elle légale, autorisée ou interdite en immobilier ?
La surenchère n’est pas interdite lorsque le bien est vendu par un agent immobilier.
L’agent immobilier agit en vertu d’un mandat d’entremise qui ne lui permet pas d’engager son mandant. Lorsqu’il recueille une offre au prix, il lui appartient de la transmettre immédiatement au vendeur pour obtenir son accord sur la vente projetée. Le vendeur peut toujours refuser de donner suite, sauf à dédommager l’agent immobilier qui a accompli sa mission, qui a trouvé un acquéreur au prix du mandat. Il reste donc libre d’accepter une offre plus élevée.
L’acquéreur qui a fait le premier une offre au prix peut légitimement se sentir lésé, mais en l’état actuel des textes et de la jurisprudence il n’a aucun recours, étant tiers au contrat de mandat.
Surenchère en cas de vente par un particulier.
La situation est différente, la loi Hoguet qui réglemente l’activité des agents immobiliers ne s’interpose plus entre l’acheteur et le vendeur. Il en résulte que si l’acquéreur, après avoir visité, accepte formellement le prix proposé dans l’annonce, la vente pourra être considérée comme parfaite et le vendeur ne pourra pas faire marche arrière. L’article 1583 du Code civil énonce que la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.” Encore faut-il que l’offre d’achat soit sans ambiguïté, émise en connaissance de cause, notamment de toutes les conditions de la vente, éléments essentiels comme substantiels. En cas de litige les tribunaux apprécieront au cas par cas : l’accord de l’acquéreur au seul vu d’une annonce de vente sera notoirement insuffisant pour qualifier la vente parfaite. Il y a bien d’autres considérations que la chose et le prix dans une vente immobilière, les délais, le financement, les diagnostics, etc…
Mais après que l’offre ait été acceptée formellement, le vendeur ne peut pas se rétracter.
Il ne pourra donc pas accepter de surenchère.
Sauf si l’offre est rédigée plutôt comme un accord d’entrée en pourparlers, avec une clause du genre “un compromis sera établi au plus tard le…, lors duquel les parties définiront toutes les conditions de la vente…” Dans ce cas le vendeur pourra rompre les pourparlers à sa guise, mais au risque de devoir des dommages-intérêts à l’acheteur. Il ne pourra pas être contraint à une vente forcée.
Et sauf si l’offre bien qu’acceptée est considérée par les tribunaux seulement comme un accord partiel, l’une ou l’autre des parties n’ayant pas pu disposer de tous les éléments essentiels propres à prendre une décision en connaissance de cause…
On le voit, la problématique de la surenchère en immobilier est complexe et elle est autorisée ou interdite en fonction du contexte.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
Je fais une offre au prix mandat lors d’une visite sur un appartement.
L’agent immobilier m’informe que le même jour il a reçu une autre offre supérieure (surenchère), et qu’il va transmettre nos deux offres au vendeur.
Bien entendu l’offre supérieure au prix mandat est retenue par le vendeur…
L’agent immobilier est-il dans son bon droit, le code de déontologie de l’agent immobilier est-il vraiment respecté.
Je vous remercie.
une maison est annoncée au prix de 260.000€, sans surenchère à priori; je fais une offre à 266.000€; le vendeur, un particulier,utilise mon offre pour faire surenchérir un tiers…Est-ce orthodoxe ? Merci pour votre réponse !
Bonjour,
Si la vente est de particulier à particulier, il doit accepter votre offre, si c’est par une agence il n’est pas obligé.
Qu’ai-je comme moyen de défense ?
Merci pour votre réponse….