Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour Brigitte,
Comme le rappelle Philippe, cette maison est celle de votre conjoint, sauf à ce que vous vous soyez mariés sous le régime de la communauté universelle. Dans tous les cas, il est tout a fait possible de la vendre dans le cadre d’une vente traditionnelle à partir du moment où vous renoncez à votre droit d’usage et d’habitation.
Bien à vous,
Christophe
Bonjour Christophe,
j’ai acheté un appartement en viager occupé, la crédirentière possède un droit d’usage et d’habitation et prétend habiter l’appartement. Cependant j’ai appris qu’ elle est partie vivre chez sa fille à l’étranger et d’après mes observations a laissé l’usage de l’appartement à une autre personne. Ceci constitue une atteinte au contrat. Que puis-je faire? Comment connaître l’identité de l’occupant? Et comment puis-je prouver que la crédirentière n’y habite pas elle-même?
Merci
Cordialement
Isabelle
Merci
Bonjour, j’ai acheté une maison en viager occupé, la crédirentière possède un droit d’usage et d’habitation, ils viennent d’être placé en maison de retraite, le contrat stipule que je peux récupérer la maison au décès ou au départ en maison de retraite, mais la sœur du crédirentier ne veut pas me rendre la maison? QUOI faire? merci de votre réponse
Bonjour Claudia.
Courrier recommandé + AR. Si réponse négative ou absence de réponse, il vous faudra faire valoir vos droits par voie de justice et obtenir une décision d’exécution par un juge.
Bonjour Christophe
Je vous remercie de me répondre c’est gentil de votre part, nous n’avons pas fait de contrat de mariage.
Car le notaire où j’ai acheté la maison et fait le viager me dit que l’ont peux la vendre avec une personne qui rachète le viager.
C’est là ma question pour la vente traditionnelle ,est ce que l’on peux la vendre avec un autre notaire .Cordialement, Brigitte
Bonjour Isabelle,
Vous pouvez commencer par envoyer une LRAR à l’intention de la crédirentière pour voir si elle est réceptionnée et qui a signé le récépissé, et/ou envoyer un huissier, obtenir des témoignages des voisins, etc…
Bonjour
Je vous remercie de me répondre ,c’est gentil de votre part.Nous n’avons pas fait de contrat de mariage .Le notaire où j’ai acheté la maison et fait le viager ,me dit que je peux la vendre avec un repreneur qui rachète le viager.
C’est là ma question peut ‘ont la vendre avec un autre notaire.
Cordialement
Brigitte
Bonjour ,j’habite un viager ,qui était au nom de mes deux filles ,mais c’est moi qui règle le Crédit-rentier et les taxes , une de mes filles vient de décédée mais elle a une fille de 12 ans!!que faire!!j’habite ce viager depuis plus de 20 ans!!et je n’apparaît pas sur l’acte de vente!!!nous n’avons pas fait de close la jouissance jusqu’à ma mort!!trop onéreux pour moi!!!merci a vous .
Bonjour Henri.
Si je lis entre les lignes, vous habitez un logement acheté officiellement par vos filles (même si c’est vous qui payez) en viager libre ? Ce bien appartenait donc à vos filles et aujourd’hui à l’une d’entre elles et à la fille héritière de l’autre. Quel est exactement la nature de votre problème ? Votre arrangement peut parfaitement continuer et vous pouvez rédiger un accord sous seing privé pour conserver la jouissance du bien à vie. Le crédit-rentier est il beaucoup plus âgé que vous ?
Bonjour Philippe ,apparemment ma réponse n’est pas partit???vous me direz si vous avez pu la lire ,un grand merci a vous.
Bourrat Henri .
Non Henri. Je n’ai pas de réponse.
Bonjour Philippe , merci a vous pour vos informations , en effet la crédit-rentière a 87ans 10 ans de plus que moi!!!!je voulais savoir pour un sous seing privé le coût du notaire!!!bien sur si je peux continuer dans la même situation depuis plus de 20 ans pas de problème !!cela va peut être dépendre du juge de tutelle de ma petite fille de 12 ans!!!merci a vous , bonne journée .Bourrat Henri
Bonjour Henri.
Un acte sous seing privé se signe sans officier ministériel, entre particulier et avec un exemplaire original pour chaque partie. Il est prudent de le faire contresigner par un avocat pour l’authentifier en cas de contestation ultérieure (pour les honoraires, voir le professionnel en question). Le bien se retrouvant en indivision, il ne peut se vendre en principe qu’après une décision unanime des ayant-droits. Sauf à considérer que le refus de vendre d’un seul contrevient à l’intérêt général. Là encore, je pense que la consultation d’un avocat est le plus sage pour vous éclairer.
Bonjour,
peut on revendre ou annulé un viager suite au décès du débirentier ?
je tien à préciser que le terrain n’a jamais pu passer constructible est est passé en zone inondable à la suite des forts épisodes pluvieux de de décembre 2013. Dans ce cas pouvons nous faire quelque chose ?
Bonjour Laurent.
Le bien appartenait au débit rentier dès le jour de signature du contrat de vente en viager et aujourd’hui à son ou ses héritiers (vous peut être ?).
Si par les termes du contrat de vente le crédit rentier n’a aucun usage ni usufruit du bien, le ou les héritiers peuvent le vendre. Mais ils doivent continuer à payer la rente. Et le crédit rentier est en droit de demander une garantie financière (hypothèque sur un bien ou autre). L’annulation ne parait pas envisageable, surtout si le changement de classement est postérieur au contrat de vente.
Bonjour,
J’avais conclu un viager et je me trouve à l’heure actuelle dans l’impossibilité de continuer à verser la somme convenue, donc je ne puis poursuivre le contrat. J’ai lu que ” si l’acheteur cesse de payer la rente viagère, le vendeur peut récupérer le bien immobilier en gardant tous les paiements déjà effectués à titre de dédommagements”. Ce que je ne conteste pas mais ma question est de savoir si le simple fait de ne plus payer la rente éteint le contrat ou s’il y a d’autres formalités à remplir pour que tout soit en ordre ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Je pense qu’un jugement doit être rendu. Christophe répondra certainement plus en détail.
Par contre, le remettre en vente serait judicieux si votre crédit-rentier accepte un moratoire en attendant un nouvel acheteur. Cela vous permettrait de ne pas tout perdre. Une remise en vente à un prix attractif aurait des avantages pour le nouvel acquéreur (qui ferait une bonne affaire), pour vous (qui récupéreriez une partie de votre mise de fond (bouquet + rentes versées) et pour le crédit rentier (pour qui cette période de carence de la rente durera d’autant moins que vous ferez un effort sur le prix et que vous aurez la possibilité de le dédommager des rentes non payées).