Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour.
Je viens de signer un compromis pour l’achat d’un appartement en viager.
Que se passe t il si mon vendeur (crédirentier) décède avant la signature des actes authentiques.
merci.
Joël
Bonjour Joel,
La vente étant formée au compromis, vous aurez à verser le bouquet qui profitera à la succession de votre vendeur et celle-ci sera contrainte de régulariser l’acte authentique.
Tout cela à deux exceptions possibles près :
1/ qu’aucune mention, dans votre compromis, ne retarde les effets de la vente à la signature de l’acte authentique.
2/ que votre vendeur ne décède pas dans les 20 jours d’une maladie dont il aurait été atteint avant la signature du compromis.
Bien à vous,
Christophe
Merci Christophe pour votre réactivité et votre réponse.
Cordialement.
Joël.
Merci Christophe pour votre réactivité et votre réponse.
J’ai une deuxième question.
J’ai acheté le viager avec mon amie.avec faculté d’acquisition ou d’atributiondes droits indivis du premourant.
Nous ne somme pas marié ni pacsé. Nous avons des enfants de couche différentes.
Mais si un de nous deux décède pendant le viager, quels sont les conditions vis à vis des héritiers du défunt
Cordialement.
Joël.
Bonjour Joel,
Je ne comprends pas “avec facultés acquisition ou d’attribution des droits indivis du pré-mourant”. Je ne suis pas expert du droit de la famille, mais à mon sens cela est sans rapport avec votre acquisition et nécessite un acte différent.
A mon sens, mais je vous invite à vous rapprocher de votre notaire pour discuter de ce point : il est nécessaire soit de vous marier soit de faire un testament, éventuellement accompagné d’un PACS pour limiter les droits.
A défaut, la part indivise du mourant reviendra aux héritiers du défunt.
Ces éléments de réponse sont sans rapport avec le fait qu’il s’agisse d’un viager ou non et je l’avoue dépasse mes compétences.
Bien à vous,
Christophe LEBOUTILLY
Bonjour Christophe.
Merci à nouveau pour votre réponse.
Est-ce un flou juridique je ne sais pas.
Je vais me rapprocher du notaire.
Dès que j’aurai réponse, je vous en ferai part.
Best regard.
Joël M
Bonjour,
La faculté d’acquisition permet au coindivisaire d’acquérir la quote part du coindivisaire prémourant en priorité (cela s’apparente à un droit de préférence), la faculté d’attribution concerne le cas où le coindivisaire serait héritier du défunt pour lui permettre de se rendre attributaire dans le cadre du règlement de la succession de la quote part indivise du bien possédée par le défunt.
Ces clauses visent à protéger le concubin qui bénéficiera d’une priorité d’achat ou d’attribution de la quote part du bien acquis en indivision avec le concubin décédé.
Ces clauses ne portent pas atteinte aux droits des héritiers mais consacrent un droit de priorité.
Cordialement.
Bon ben je n’avais pas tout faux, mais j’étais à côté de la plaque…
En tout cas Joël, vous avez eu la réponse d’un notaire.
Merci Laura pour ton intervention qui en plus de servir à Joël m’aura permis d’améliorer encore un peu plus ma culture juridique.
À bientôt !
Bonsoir,
j’ai 28 ans et viens de signer un compromis pour un appartement en viager occupé (monsieur de 75 ans), bouquet de 200k€ sans rente (valeur vénale estimée à 350k€).
Je suis en pleine réflexion et j’avoue que je pense à me rétracter.
Ne suis je pas entrain de faire un mauvais achat? cela ne risquerait il pas de me freiner dans l’acquisition d’un autre bien si le vendeur était amené à vivre longtemps?
Je précise que je ferais un emprunt total (incluant FAI et frais de notaire), mon banquier serait prêt à me suivre.
Je suis un peu perdu, j’aimerais avoir vote avis.
Cordialement
Bonjour Mika,
De prime à bord, difficile de dire s’il s’agit d’une bonne ou d’une mauvaise affaire…. et j’aurai envie de dire là n’est pas le problème, si votre acquisition vous plaît.
Par contre, votre commentaire me suggère deux réflexions :
1/ une vente en viager doit reposer sur l’incertitude (relatif à la durée de vie du vendeur et des rentes qui en découleront). Bien sûr, dans votre cas il y a une incertitude : dans combien de temps vais je pouvoir profiter de mon appartement ? Cependant il faut savoir que cette incertitude est à la libre appréciation des juges. En l’occurrence, les juges ont tendance à estimer qu’en l’absence de rente, il n’y a pas d’incertitude. Mais ce n’est pas une règle absolue. Si le vendeur a des hertiiers, notamment directs, sachez qu’il peut exister un risque d’annulation de la vente s’il saisissent la justice et font valoir cet element.
2/ vous sollicitez un prêt. Parfait, mais votre conseiller a t-il intégré qu’il ne pourra se nantir sur le bien ? Si votre compromis est bien rédigé, il est prévu de consentir un privilège au profit du vendeur. http://www.notaires.paris-idf.fr/entrepreneur/les-garanties-reelles-nantissement-et-inscriptions-hypothecaires
Enfin, vous vous interrogez sur vos capacités futures d’emprunt : dans la mesure où le viager est occupé, vous n’aurez pas de revenus locatifs à mettre en face. Forcément, cela va jouer sur votre capacité d’emprunt, mais cela dépend de vos revenus, de votre épargne et de votre patrimoine. Je vous invite à interroger votre conseiller financier sur point. Sachez que si le rédacteur du compromis a prévu une clause indiquant les modalités d’évolution de la rente en cas de libération anticipée, cela vous permettrait facilement de récupérer l’usage du bien en cas de départ du vendeur (en maison de retraite par exemple) et vous ppourriez le louer, l’habiter ou le revendre.
Bien à vous,
Je vous remercie pour votre reponse.
Mon banquier part sur un PPD étant donné que le vendeur n’a qu’un simple DUH.
Par ailleurs, il m’a dit ne pas avoir d’héritier direct.
Nous n’avons pas fait préciser dans le compromis, le cas où le vendeur souhaiterait quitter l’appartement de façon prématurée.
J’écrivais plus haut que l’emprunt me freinerait dans d’autres projets mais je n’avais pas mentionné m taxe foncière, les gros travaux etc que je devrais assumer…
En fonction de tous ces éléments et de la durée de vie du vendeur, ferais je vraiment une plus value en achetant ce bien estimée à 350k€?
Ne serait il pas préférable que je mette de l’argent de côté tous les mois?
Qu’en pensez vous?
Cordialement
Bonjour, j’ai acheté un viager en 2011 sur 2 têtes, le monsieur et décédé en mai 2017 la dame et partie en maison de retraite (très handicapé) une notaire qui a prie le dossier, pour le suivi, comme la dame n’a pas personne a part le frère et la sœur de son mari. La notaire refuse de rendre la maison, elle préfère mettre la dame sous tutelle? en a t’elle le droit? QUE doit-je faire? merci
Bonjour Verjil.
La vraie question à se poser est celle ci: Le contrat de viager prévoit il pour vos vendeurs un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou bien un usufruit ?
Dans le as d’un DUH la notaire DOIT vous rendre la maison puisque celle ci n’est plus utilisée (et vous appartient depuis la vente). Tutelle ou pas tutelle en 2017, ça ne change rien au problème les vendeurs étant libres de leurs actes en 2011. La seule différence étant que vous verserez les rentes au tuteur plutôt qu’à la crédit-rentière. S’il s’agit d’un usufruit, le bien ne peut vous être restitué qu’au décès de la dame.
Bonjour Philippe, Bonjour Virjil.
Je ne partage pas ton avis Philippe. Qu’il s’agisse d’une réserve pour usage et habitation ou d’une réserve d’usufruit, rien n’oblige le crédit rentier à libérer la maison. Il peut très bien arguer qu’il est en maison de retraite pour une durée limitée et qu’il va réintégrer la maison prochainement.
Comme je l’ai evoqué dans le Topic précédent : c’est pour cela qu’une clause précisant les modalités de liberation anticipée est importante.
Que le notaire refuse de vous restituer l’usage de la maison : rien d’illégal. Et qu’elle décide de mettre la dame sous tutelle est sans rapport avec la restitution de la maison.
En conclusion : rien n’oblige le débirentier à libérer la maison par anticipation. Par contre, je vous conseille de lui (ou à son tuteur quand il sera nommé) proposer une carotte en augmentant votre rente de manière significative si elle accepte de libérer la maison. Elle y trouvera un intérêt qu’elle n’a pas aujourd’hui et vous pourrez récupérer la maison plus tôt que prévu.
Bien à vous,
Bonjour.
Christophe à tout à fait raison. Rien oblige le Credirentier à libérer le bien. En revanche, une absence supérieur à 365 jours donne le droit au debitentier de récupérer le bien définitivement.
Vient à vous tous.
Joël M
Bonsoir merci de vos réponse, mais la dame n a plus de faculté mentale et moteur…. et j ai proposé de payer la rente à plus de 20% car la dame en difficulté financière, tmais le beau-frère ne veux pas rente la maison trop vexé qui n est pas l héritier mais la seule ds la dame oui . oujours pas de nouvel de la désignation d un tuteur? J ai écris au juge des tutelles j attend encor 1 mois après je prendrais un avocat. Mais plus jamais un achat en viaget
Mika,
De but en blanc non, ça ne semble pas être une mauvaise affaire. Mais cela dépend aussi des charges de copropriété, si elles sont importantes ou non, s’il peut y avoir de gros travaux à prévoir dans la copropriété et dans l’appartement ces prochaines années. Pour le reste, il m’est possible de vous renseigner sur des éléments juridiques ou pratiques, mais je connais pas tous les éléments pour vous aiguillez. Se lancer dans un viager, c’est aussi une philosophie différente d’un placement financier. Mais c’est souvent une expérience humaine enrichissante.
Enfin, je ne pourrai que vous conseiller des régulariser un avenant à votre avant contrat pour fixer avec le vendeur les conditions en cas de libération anticipée. En général, cela se traduit par une augmentation de la rente où tout le monde s’y retrouve. Rapprochez vous du rédacteur de votre avant contrat. J’ai vu beaucoup de conflit naître de l’absence de cette clause. C’est d’ailleurs le cas du tropic suivant.
Bien à vous,
Bonjour Morales,
Je ne connais pas le point de droit qui permet de récupérer la jouissance du bien après une absence de plus de 365 jours du crédit rentier. S’agit-il d’un élément législatif ou d’une jurisprudence ? Pouvez-vous m’éclairer en m’en indiquant les références.
Merci par avance
Christophe
Bonjour.
Si l”absence est constaté, que le Credirentier soit conscient ou dans l’inconscience (coma) plus de 365 lours, il pert le droit d’usage du bien.
C’est legislatif.
Best regard
Bonjour Morales,
Je n’ai vraiment pas connaissance de telles dispositions. Afin de pouvoir donner un peu plus de crédibilité à votre affirmation, pouvez vous me préciser le texte auquel vous faites référence ?
Merci par avance
Bonjour Christophe.
Tu as entièrement raison bien sûr. Il me semble tellement aberrant de ne pas prévoir (en cas de DUH) de clause de libération anticipée avec une définition précise de la vacance du bien, que j’ai répondu un peu vite, comme si ces précautions allaient de soi. Malheureusement ce n’est pas le cas et je m’aperçois en lisant le blog que beaucoup de contrat sont plutôt “mal ficelé”.
Voici ma question : j’ai lu que dans le cas où la rente ne serait plus payée durant 365 jours, le bien reviendrait au vendeur. Est-ce automatique ( le contrat se termine sans autre forme de procès…) ou quelle(s) démarches le vendeur doit il accomplir dans ce cas précis ?
Et, s’il ne fait rien ( par complaisance ou parce qu’il est d’accord ) qu’est ce que cela devient ?
Bonjour Michelle,
Il s’agit là d’une croyance.
Il faut savoir que c’est au crédit rentier de solliciter le paiement de la rente (sauf mention contraire dans l’acte de vente). En outre, la prescription concernant les arrérages dues est de 5 ans.
En cas de non paiement il convient de délivrer au débit rentier un commandement de payer. En cas d’inexécution du débit rentier il sera alors nécessaire de saisir la justice. Deux cas de figures se présenteront selon que votre acte comporte une clause résolutoire ou non. Dans le premier cas, il sera possible de solliciter la résolution du contrat. A défaut d’une telle clause, vous ne pourrez que demander l’exécution du contrat, c’est à dire le bon paiement de la rente.
Enfin, sachez qu’il peut exister deux type de clauses résolutoires : simple ou de plein droit. Dans le cas d’une clause résolutoire simple, les juges disposeront de leur liberté d’appréciation. Dans le cas d’une clause de plein droit, les juges ne pourront que constater l’absence de paiement et prononcer la résolution du contrat.
En conclusion, il convient de vous reporter à votre acte.
Bien à vous,