Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour, notre voisine de 73 ans (veuve) nous propose d’acheter son appartement en viager, mais ne souhaite pas mettre au courant son fils (qui est majeur). A t-elle le droit? Cela voudrait dire qu’elle déshérite son fils, est ce possible?
Bonjour.
La vente en viager est une vente comme les autres. Si votre voisine vous propose de vous vendre son bien en viager, celle-ci a tout à fait le droit de le faire sans en avertir sa famille.
À vous de savoir si elle est saine de corp et d’esprit, pour plus de confort pour vous et elle, demandez-lui un certificat medicale.
Joel.
Bonjour Joël, merci pour votre réponse rapide, toutefois je n’ai peut-être pas tout compris sur ce blog, mais je ne sais pas qui me réponds, est-ce un professionnel? Quelle qualité avez vous pour que je sois tranquille avec votre réponse? J’ai proposé à ma voisine que l’on prenne un RDV avec son notaire pour qu’ll nous explique bien le viager et les concéquences sans en parler à son fils…..
Bonjour, j ai fait un mail à la notaire comme la dernière crédirentiers est décédé et pas de nouvelle de personne. Elle me répond que les héritiers vide la maison. Mais moi qui dois me rendre les clefs là notaire ou les héritiers ? Car cette notaire n est pas très compréhensible ! Et pour cette année qui dois payer la taxe. Des ordures ménagère ? Merci
bonjour
j ai une amie qui a vendu sa maison en viager en mars 2015 Elle voudrait récupérer son bien le louer ou le vendre et partir à l’étranger auprès de sa famille elle a 78 ans…
Bonjour Denise.
La réponse est dans votre question. Elle a VENDU. Cette maison ne lui appartient plus. On part du principe que l’acquéreur s’acquitte de ses obligations depuis 2015 en suivant le contrat établi.
Seule possibilité légale, la racheter au propriétaire actuel (à supposer qu’il soit vendeur) au prix du marché. Mais l’intérêt de la manoeuvre ne saute pas aux yeux…
Une personne m à fait une donation mais je pense que l appartement est en viager. Ma question: comment savoir si l appartement est en viager ?
Merci pour vos réponses
Bonjour. Merci d’indiquer si vous pensez que la personne qui vous donne l’appartement l’a déjà vendu en viager ou bien si elle l’a acheté en viager?
Quant au terme “donation” il devrait supposer que cette opération a fait l’objet d’un acte devant notaire. Or ce dernier ne peut l’établir qu’en connaissance de cause c’est à dire en sachant à qui appartient l’appartement et s’il a fait l’objet d’un achat en viager qui serait ou non en cours.
Bonjour.
J’ai acheté un bien en viager occupé (je suis le débirentier), ai-je le droit d’avoir un double des clés ?
Merci de vos réponses
Joel
Bonjour,
A priori non, sauf à ce que vous en disposiez avec l’accord du crédit rentier. En tout état de cause, rentrer chez lui sans son accord constitue une violation de domicile.
Bonne journée
Pour info :
Bonjour, avoir les cles
Surtout pas
Des objets pourraient disparaitre
Des bijoux de l’argent en espèces une ouvre d’art
ce serait impossible à assumer
On pourrais obtenir dans l’acte authentique un droit de visite annuel
Avoir un double des clés attention danger
Bien cordialement
bonjour,
En 2011,j’ai acheté un bien en viager. Les héritiers n’ont pas libéré les lieux dans les délais. Que dois je prétendre ?
Bonjour,
Dans un premier temps mettez les en demeure de vous restituer les clefs. Puis, si la maison n’est pas habitée, vous pouvez faire intervenir un huissier dans le cadre d’une procédure de reprise de logement abandonné. Si elle encore habitée, solliciter l’expulsion par jugement en demandant des dommages qu’il vous appartient de chiffrer.
Cordialement,
Bonjour,
J’ai acheté un bien en viager il y a 13 ans. J’ai versé un bouquet et une rente.
Aujourd’hui le credirentier(93 ans) part en maison de retraite et libere le bien prematurement. Sur l’acte notarié rien n’est stipulé.
Comment va se passer la suite? Paiement d’une somme globale(comment est elle calculé? Augmentation de la rente( si oui de commbien?)?
Une fois liberé. Est ce que je peux mettre la bien en location?
Question plus pointu, si je met en location ais je le droit de déduire des revenus foncier les travaux de remise en état du bien? Je devrais surement contracter un pret pour effectuer ces travaux. Est ce que je peux déduire les intérêts du pret?
Merci