Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Viager 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. BOnjour,

    nous avons acheté un viager occupé en 2012. La personne qui habite dans le viager vient de nous envoyer des photos prises par un hussier concernant des travaux à effectuer avec des devis: dégât des eaux, crépis à refaire, dallage où manque des pierres, certaines pierres de la piscine se décollent, tâches d’humidité sur le crépis, etc. Avec un devis de 25000 euros et prière d régler sous les 15 jours.
    Ma question concerne qui doit faire les devis, le propriétaire ou l’occupant du viager. Mais aussi est-ce un dégât des eaux ne doit pas être annoncé à l’assurance et est-ce que les carreau de la piscine incombent à nous?

    merci,

    Répondre

    • Bonjour,
      S’il s’agit d’un dégât des eaux, il aurait été nécessaire que vous soyez informé afin de faire une déclaration à votre assurance.
      S’il s’agit tout simplement des effets du temps mais que vous n’aviez pas connaissance de l’ampleur de la situation, il aurait été d’usage que les occupants vous en informe afin que vous puissiez prendre les dispositions nécessaires pour éviter l’aggravation de la situation.
      Concernant la répartition des charges et des travaux, il convient de vous reporter à ce qui a été convenu dans l’acte, généralement en conformité avec Décret n°87-712 du 26 août 1987.

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  2. Bonjour j’ai acheter un viager ocuper 5an la dame es en maison retraite si elle décède la famille a 4moi pour me remettre les clef mai en maison de retraite il on combien de temp pour le donner les clee merci

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    • Bonjour.
      Relisez votre acte authentique, en principe, lorsque le crédit-rentier
      libère le logement, par définition c’est un viager libre. Donc vous pouvez le récupérer.

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      • Bonjour j’ai le même problème le notaire n’a pas signifié ceux qui se passerait en cas de maison de retraite sauf de renoncer à son droit d’usage et d’habitation du coup je ne peux recuperer le bien cela fait 3 ans que c’est ainsi car sa fille n’était pas au courant

      • Il faut surtout voir si le crédit rentier a un droit d’usage et d’habitation ou s’il a l’usufruit du bien.

  3. En cas de droit d’usage et d’habitation, le fait d’entrer en maison de retraite, si l’acte est correctement rédigé, devrait vous donner automatiquement l’usage du bien (tout en continuant de payer la rente, bien entendu).

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  4. Que la crédit rentière n’exerce plus son droit d’usage suite à un décès ou suite à un changement de résidence, il n’y a pas de différence dans le délai pour remettre les clefs au débit rentier. La seule différence c’est que dans le premier cas le contrat s’éteint et la rente n’est plus servie, alors que dans le second cas la rente continue à être payée (et même majorée si une clause prévoit cette augmentation pour libération anticipée).

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    • Bonjour justement il avait pas mis de clause libératoire ceux qui fait en gros je suis sur le bon vouloir de la fille qui n’était pas o courant du viager cela fait 3ans en fin d’année on ma envoyé la TLV taxes sur les logements vacants j’ai expliqué au impôts du coup on leur a envoyé la TLV aux taux de 12,5 la première année et 25 ensuite donc du coup elle a envie de negocier

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  5. Il paraît surréaliste que la famille n’ai pas été au courant.
    Un contrat de viager n’est pas seulement un calcul financier; il y a plein de paramètres à prendre en compte sur un accord qui va durer plusieurs années. Il faut prévoir en particulier la fin du contrat et les modalités détaillées de ce dénouement. Désolé pour vous qui subissez ce manque de rigueur dans la rédaction de la vente.

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    • Eh oui c’est malheureux le notaire n’a pas pensée a cette possibilité.Le pire c’est que avant la vente ils allaient en parlé à leurs enfants .

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  6. Nous avons vendu notre appartement en viager libre il y a quelques années.
    A ce jour, il y a un arrêté de péril sur cet immeuble et la mairie a mis en demeure le syndic de faire les travaux pour permettre aux copropriétaires de revenir dans leur appartement.
    Notre acheteur qui avait mis ce logement en location, nous demande de réduire la rente de plus de la moitié, sous prétexte qu’il doit payer les travaux et qu’il ne peut pas louer jusqu’à lafin de ceux-ci.
    As t-il le droit de nous demander ceci ? Il nous semble que nous ne sommes plus concernés par ce logement puisqu’il en a pris possession le jour de son achat.
    Nous vous remercions par avance d’une réponse qui donne la solution dans la légalité.

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  7. Bonjour.
    Lors de la signature de l’acte de vente en viager de votre bien, les conditions ont été établis devant et par notaire.
    Les Termes ne peuvent plus être modifiés. Votre débit rentier doit s’exécuter.
    Pour plus de sérénité pour vous, je vous conseille de vous t’approcher de votre notaire, qui saura expliquer la loi à votre débit rentier.

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  8. bonjour, comment exiger la revalorisation de la rente annuelle qui ne se fait pas depuis plusieurs années ? est-ce obligatoire ou pas ? Merci d’avance de votre réponse

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    • Bonjour Arlette.
      La revalorisation n’a rien d’automatiquement obligatoire. Elle doit être inscrite dans votre contrat. Et mêmle dans ce cas, attention, passé un certain délai de quelques années, votre demande ne sera plus recevable pour un paiement rétroactif. Si vous ne réclamez pas c’est considéré comme une négligence de votre part.

      Répondre

  9. Bonjour.
    Ce reporter aux conditions de l’acte authentique, et procédure lettre recommandée avec avis de réception précisant à votre débit rentier de vous verser l’augmentation de la rente indexée sur les loyer.
    Retournez vers votre notaire pour la procédure.
    Cordialement.
    Joel

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  10. Bonjour
    Notre viager se libère car la personne part en Epadh
    J ai bien le courrier pour le DUH mais quand est il de ses meubles? Elle est sans héritiers
    Quelle obligation à t elle pour libérer la maison de tous ses meubles que je ne veux pas ..
    Merci de votre réponse
    Cordialement
    Georges

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      • A défaut d’inscription dans l’acte de vente; il est possible de demander à la crédirentière d’exprimer sa volonté sur ce point et d’organiser l’abandon du contenu du logement au profit d’une association type Emaus ou autre, qui dans ce cas se chargerait de vider les lieux. La récupération par le débirentier du contenu pour être interprétée par l’administration comme une donation et ainsi être fiscalisée

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