Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Viager 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonsoir
    J’ai égarer tout les documents concernant le viager que j’ai souscrit j’aimerai savoir comment faire pour me procuré les copies . Merci pour votre réponse

    Répondre

  2. Bonjour
    J’ai appris en mai le décès de la personne à qui j’ai acheté le viager par lettre du notaire . Cela fait déjà 3 mois que j’attend des nouvelles de l’avancement du dossier.
    Le notaire vient de me dire qu’il a fait l’inventaire avec les héritiers du coup pour arranger tout le monde j’ai proposer mon aide pour accéléré les choses car les héritiers sont des personnes âgées du coup le notaire m’a demander de rédiger un mail que je vous envoie ci-joint

    « Je soussigné Monsieur ……., s’engage à débarrasser à titre gratuit la maison située …………. que nous avons acheté en viager et déchargeons de toute responsabilité à ce sujet les légataires de Madame ……………..
    Fait à ++++
    Le ++++ »

    Je voulait savoir pour quelle raison le notaire me demande de lui envoyer cela ? Et si je peut le faire sans risque ?
    Merci pour votre réponse cordialement

    Répondre

  3. Bonsoir,
    Cela fait maintenant 41ans que mon grand père a vendu au fils de sa femme sa maison en viager(une maison acquise avant mariage) afin de déshérités ma mère (suites à des querelles) il faut savoir que son fils avait 19 ans et pas d’argent il n’ a donc pas eu bouquet de versé ni même de rente tous les mois. Aujourd’hui mon grand-père étant décédé depuis plusieurs années et ayant laissé l’usufruit de la maison à sa femme. Je voudrais savoir quel recours à ma mère pour casser ce viager qui a juste servi à la déshérités.
    Bien cordialement

    Répondre

  4. Bonjour,
    Petit fils d’un grand père de 88 ans et d’une grand mère de 84 ans.
    Dans le but de “léguer” à moindre coût leur bien immobilier (maison) et après rdv chez le notaire … nous est survenu de nouvelles questions ;
    Si j’ai bien tout compris, la date de souscription d’un viager, donc à l’âge des vendeurs, est un paramètre qui participe à la définition du montant du bouquet et du loyer à versé, en fonction de leur espérance de vie et de la valeur du bien immobilier bien sûr!
    Il me semble également qu’en attendant que le viager soit souscrit le montant du bouquet et du loyer augmentent au fur et à mesure que le temps passe, au fur à mesure que les vendeurs prennent de l’âge.
    Si oui, de combien augmente t il chaque année ? Existe t il une note de calcul ? un tableau ou même un barème avec des tranches d’âges qui définirai un pourcentage de la valeur de la rente en fonction de l’age/espérance de vie ?
    Le notaire nous a fait le calcul pour notre cas sans ne plus préciser de détails ni les conséquences d’une souscription immédiate de ce viager ou dans un avenir plus ou moins lointain.

    – Nous est venu alors une autre question ; Est il préférable de souscrire un viager à un couple ou à une personne seul ?
    La réponse nous a parut évidente mais j’aurai souhaité savoir qu’est ce que cela change concrètement ? Hormis le fait d’économiser les loyers jusqu’au décès de la première personne … Est ce que la rente augmenterai du fait qu’il ne resterai plus qu’une seule personne ? D’autres choses à savoir ?

    En vous remerciant d’avance pour vos réponses.
    Cordialement.

    Répondre

    • Bonsoir, la priorité dans un viager x’est de s’assurer que le notaire est l’habitude de gérer ce genre de vente. Malheureusement ça n’est pas toujours le cas. Le bouquet n’est pas obligatoire, la rente viagère à la convenance des 2 parties. Par contre ne sous estimer pas le bien pour le fisc (risque d’amende ) . La révision doit être claire et sans équivoque. Le viager c’est bien mais vous n’êtes pas à l’abri d’une procédure à contrario d’une vente classique et définitive. Courage

      Répondre

  5. Ok, merci pour votre réponse. Le bouquet n’est pas obligatoire effectivement mais si j’ai bien compris il est plutôt impératif de verser un bouquet surtout afin d’éviter de devoir payer des loyers exorbitant!
    Une procédure vis à vis de quoi ? D’une sous estimation de la valeur du biens ?
    L’estimation est prévu par 2 voir 3 agents immobilier donc je pense qu’il n’y aura pas de soucis à ce niveau là.

    Répondre

  6. Bonjour,
    J’ai appris en février le décès de la personne à qui j’ai acheté le viager . Cela fait déjà 3 mois que j’attend des nouvelles de l’avancement du dossier.
    En me connectant au site ADSN, je me suis rendu compte qu’il n’y avait pas de notaire qui gérait la succession et ne connais pas les éventuels héritiers. Je possède les clefs de la maison : puis en prendre possession, sinon quelle démarche dois je effectuer ?

    Répondre

  7. Bonjour Franck,
    Je doute que le site ADSN vous apporte ce genre de réponse. Il apporte un réponse quand aux dispositions testamentaires enregistrées.
    En l’absence de meuble : vous êtes chez vous et pouvez disposer du bien comme bon vous semble.
    En présence de meubles : faites faire un inventaire par un huissier, puis stockez les quelque part en attendant des nouvelles… Je crois que la prescription est de 3 ans.
    Bien à vous,

    Répondre

  8. Bonjour. Tout d’abord merci à vous de répondre à toutes ces question que tant de monde se pose.

    Nous avons acheté un lot immobilier en septembre 2018, avec une vente à terme sur 9 ans, nous avons donné un bouquet et une devons payer une mensualité pendant 9 ans.
    comprenant 2 Maisons, l’une à côté de l’autre. L’une était libre ( et nous l’occupons) et l’autre occupé par le vendeur. Il vient de décéder aujourd’hui (Rip), nous ne savons pas quoi faire, nous devons continuer de payer la rente mensuelle pendant encore 6 ans ( tout les 1 erreur du mois) , et nous devons aussi récupérer la 2 ème maison. Ce Monsieur n’a pas d’enfants ni de femme, ce sont ces amis qui s’occupaient de lui. Devons nous attendre que sont héritier se manifeste pour que nous puissions continuer le paiement des mensualités, ou bien, devons prendre contact avec le notaire qui s’est occupé de la vente ? Car nous sommes le 27 août et que notre virement se fait automatiquement le 1 erreur de chaque mois.

    Merci de votre aide

    Répondre

    • Bonjour. Je vous conseille de continuer à verser les mensualités prévues sur un compte séquestre, charge au notaire de trouver le ou les héritiers. En effet une clause résolutoire indique certainement dans le contrat de vente que le non-versement d’une seule mensualité annule la vente. Si le notaire ne trouve rien, vous aurez au moins tout le temps de savoir ce que prévoit la loi dans ce cas là.

      Répondre

      • Merci beaucoup pour votre rapidité. Je vais prendre contact avec le notaire aujourd’hui pour mettre en place la mise sous secrestre. Merci encore

  9. Bonjour,
    Dans le cadre d’un viager j’aurai su vous répondre, mais là il s’agit d’une vente à terme et je ne connais pas bien les conséquences en cas de décès du vendeur. Si un administrateur ou un autre lecteur peut répondre à Kodad ?

    Répondre

  10. Merci beaucoup pour votre rapidité. Je vais prendre contact avec le notaire aujourd’hui pour mettre en place la mise sous secrestre. Merci encore

    Répondre

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