Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Viager 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour
    J’ai achete le logement d’un couple en viager. L’un vient de deceder,l’autre part en appartement .Que devient la rente ?
    Le contrat de vente precise simplement que celle ci doit etre versee au survivant sans diminution mais ne precise rien en cas de liberation du bien

    Répondre

  2. Bonjour,pour vous repondre. Le viager étant sur les 2 têtes celui-ci jusqu’à extinction des 2.le bien est libre mais elle en garde l’usufruit. Vous ne pouvez donc pas en prendre possession et vous devrez payer la rente. Cdt

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  3. Bonjour.
    Le survivant garde l’usufruit si l’usufruit est prévu dans le contrat de vente en viager. S’il s’agit d’un DUH (droit d’usage et d’habitation), le propriétaire peut pendre possesion du bien. Par contre,de toute façon, viager = rente à vie, soit jusqu’au décès du dernier survivant, quel que soit son lieu de résidence.

    Répondre

  4. Bonjour , j achete un viager occupe’ , à la signature de l acte authentique le notaire encaisse les fonds ( Bouquet + commission agence + frais enregistrement 8,5% ) pour ventilé à nouveau à chaque entité donc le bouquet au crédirentier , la commission a l agence puis les frais d enregistrements aux différentes administrations .

    Le crédirentier meurt moins de 20 jours après la signature du dit contrat donc le vente est annulée d après le code civile art 1975 .

    Question : comment se faire rembourser les montants distribués à tous ?
    Peut on se faire rembourser les frais d enregistrement ?
    Peut on se faire rembourser la commission d agence ?

    Répondre

  5. Bonjour , j achete un viager occupe’ bientôt , à la signature de l acte authentique le notaire encaisse les fonds ( Bouquet + commission agence + frais enregistrement 8,5% ) pour ventilé à nouveau à chaque entité donc le bouquet au crédirentier , la commission a l agence puis les frais d enregistrements aux différentes administrations .

    Le crédirentier meurt moins de 20 jours après la signature du dit contrat donc le vente est annulée d après le code civile art 1975 .

    Question : comment se faire rembourser les montants distribués à tous ?
    Peut on se faire rembourser les frais d enregistrement ?( notaire , Impot , publications ….)
    Peut on se faire rembourser la commission d agence ? Article de loi svp …….
    Conseil svp merci

    Répondre

    • Bonjour Capello,
      Le décès du crédirentier dans les 20 jours n’entraine pas de facto la nullité de la vente. Pour cela il faut qu’il soit décédé d’une maladie dont il se savait atteint avant la signature de l’acte.
      Si c’est le cas, le notaire viendra à vous pour vous indiquer la nullité de la vente et vous indiquera les modalités de remboursement.
      Vous pourrez tout vous faire rembourser puisque la vente sera considérée comme n’ayant pas eu lieu.
      Bien à vous,

      Répondre

  6. Bonjour
    J’ai acheté en 2014 un viager sur 2 têtes avec une très petite rente.
    Le monsieur est décédé en janvier 2020, et sa compagne m’a écrit qu’elle renonçait a ses droits sur ce viager (habitation et droits a la rente a vie)
    Questions : est-ce que ce renoncement doit être actée obligatoirement par un notaire, ou un simple courrier suffi.
    Puis je prendre possession de l’appartement sans aucun contrainte pou le mettre en location ou le vendre.
    D’avance merci
    Laurent

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    • Bonjour Monsieur,
      Demandez lui de vous faire un courrier. Elle doit l’envoyer en recommandé. Ensuite vous pourrez faire ce que vous voulez.
      Cordialement.
      Nanous.

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      • Bonjour.
        Ce doit être un acte notarié. En effet le notaire doit vérifier les capacités à prendre une telle decision de la credit-rentière.

  7. Bonjour
    J’ai un viager et la credirentiere n’habite plus le logement et m’a envoyé une lettre qu’elle renonce à son droit d’habitation.
    Je continuerai de lui verser une rente (maintenant majorée)
    Question : maintenant que j’ai récupéré le bien, est ce je peux vendre maintenant l’appartement (tout en continuant le versement de la rente due)
    Merci d’avance pour vos réponses
    Cordialement

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    • Bonjour Michel.
      Vous êtes le propriétaire du bien et vous n’avez plus d’obligation concernant le droit d’usage. Vous faites de votre propriété ce que bon vous semble, y compris la vendre.
      Mais vous êtes bien entendu toujours engagé pour la partie financière du contrat. Si la crédirentière bénéficie d’une hypothèque de premier rang au titre de la garantie, il faudra voir avec le notaire quelle autre garantie vous pouvez donner afin de pouvoir faire lever l’hypothèque dans le cadre d’une vente.

      Répondre

  8. Bonjour je vais acheter une maison avec une tête et je suis en invalidité que je touche et en plus je touche une rente esque j’ai le droit d’acheter en viager merci de votre réponse

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    • Bonjour David.
      Je ne vois pas ce qui pourrait vous empêcher cet achat si vos revenus présents et futurs permettent d’assumer le versement de la rente prévue.

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