Se constituer un patrimoine immobilier n’est pas l’affaire de coups de tête. Alors quand il s’agit de le transmettre à ses enfants, mieux vaut y réfléchir à deux fois pour le céder dûment et proprement. Prenez le temps d’analyser les différentes options qui s’offrent à vous. Parmi les dispositifs, l’union de la société civile et du démembrement de propriété offre des avantages non négligeables.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Quand on est propriétaire d’un bien, on possède la nue-propriété et son usufruit. Démembrer son immobilier revient à se délester de l’un ou de l’autre. Par exemple, lors de l’achat d’un bien immobilier avec votre conjoint, vous vous répartissez pour l’un la nue-propriété, pour l’autre l’usufruit. Autre exemple, vous possédez un appartement mais au bout de quelques années, vous ne voulez plus vous en occuper. Vous démembrez votre bien et laissez à une société l’usufruit, c’est-à-dire l’exploitation du bien, dans notre cas, les loyers. Bon à savoir : le démembrement peut être temporaire.

Une fiscalité avantageuse

L’un des intérêts du démembrement réside dans la répartition des charges du logement et sa fiscalité. Réparties égalitairement entre le nue-propriétaire et le l’usufruitier, les charges d’entretien courant du bien, de copropriété ainsi que la taxe d’habitation sont dues par l’usufruitier. Le nue-propriétaire, lui, devant régler la taxe foncière et les gros travaux comme le ravalement, la réfection de la toiture…  De son côté, la fiscalité du démembrement permet aux personnes assujettis à l’ISF soit de leur déduire une partie soit de ne plus être imposables dans leur ISF du montant annuel des loyers perçus. Dans le cadre d’une donation, la fiscalité présente un avantage certain puisque les impôts s’appliquent sur la seule valeur de la nue propriété transmise et de l’âge du donateur. De fait, plus la donation de la nue-propriété s’effectue jeune, moins les droits seront élevés.

Qu’est-ce qu’une société civile ?

Pour bâtir un patrimoine immobilier, la société civile permet de s’organiser juridiquement, en prévoyant, notamment, à l’avance la propriété votre conjoint et avec vos enfants. Chacun est alors propriétaire de parts de la société civile immobilière (SCI). Contrairement à l’indivision où chacun possède une voix, la SCI permet au gérant d’effectuer des travaux, de mettre en location le bien et… même de le vendre. De fait, la SCI fait la distinction entre les notions de pouvoirs et de propriété.

L’avantage de la SCI

En cas de transmission, si vos enfants ne font pas partie de la SCI, vous pouvez leur donner, dans la limite de 100 000 euros par enfant, des parts de la société civile tout en conservant la gestion de votre patrimoine. Si lors de la création de la SCI, les clauses prévoient qu’un associé veuille quitter la SCI, alors, il ne pourra vendre ses parts sans l’accord de tous les autres associés contrairement à l’indivision, où chacun peut vendre à loisir sans l’aval des autres membres.

Une belle combinaison

La société civile et le démembrement de propriété sont des outils patrimoniaux que l’on associe souvent – et utilement- pour permettre à l’usufruitier de rester maître de son patrimoine. Comme l’usufruit est par définition temporaire, c’est l’usufruitier qui est concerné par le démembrement. Ainsi constitué, le montage permet à l’usufruitier de continuer à percevoir les revenus (location, dividendes, intérêts) et d’en prévoir sa transmission à ses héritiers.