Compromis, incertitude … Se rétracter et changer d’avis … Quelles conséquences ?

↪ Pour le compromis ?

↪ Pour l’acquéreur ?

↪ Pour l’agent immobilier ?

L’acquisition d’un bien immobilier est une décision importante : elle engage, financièrement, à verser le prix du bien au vendeur et elle implique des responsabilités (acquittement de la taxe foncière, respect des règles d’urbanisme, application des normes de sécurité etc).

Un chamboulement qui peut mener au doute. J’achète ? Oui – peut-être – pourquoi pas – je signe – ho et puis non !
Bref, le contexte vente / achat peut se révéler parsemé d’embûches. Pas de panique, le législateur a prévu un temps pour la réflexion. En effet, lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont accordés sur la chose et sur le prix, ils vont pouvoir signer un compromis de vente. Et, à l’issue de celui-ci, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours. 

Modalités du délai de rétractation :

⇒ Qui en bénéficie ?
Le délai de rétractation bénéficie à l’acquéreur non professionnel du milieu immobilier, qui a signé un compromis ou une promesse de vente. Article L 271-1 CCH

⇒ Quelle type de vente?
Le délai de rétractation s’applique dans la vente d’immeuble à usage exclusif d’habitation.

⇒ Quelles sont les modalités d’exercice ?
Le compromis doit être notifié, soit par remise en main propre, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’acquéreur. Celui-ci bénéficie alors d’un délai de dix jours, pour user de sa faculté de rétractation.

Ainsi, le compromis ne devient définitif qu’à l’expiration de ce délai, mais encore faut-il que l’acquéreur n’ait pas exprimé sa volonté de se rétracter. Et, c’est bien là, tout l’enjeu d’une telle décision.

S’il n’y a pas de doute possible, dans l’hypothèse où l’acquéreur n’use pas de cette faculté de rétractation, il n’en demeure pas moins, dans le cas inverse. Mais alors, cette décision de rétractation est-elle définitive ? Prise sur un “coup de tête” peut-on revenir en arrière ?

En effet, comme il en est coutume, la jurisprudence est venue apporter une réponse dépourvue d’ambiguïté à ce sujet. Dans une affaire, Madame Y avait signé une promesse de vente et avait finalement exercé son droit de rétractation, motivée par la présence de termites non signalée par les vendeurs. Cinq jours plus tard, Madame Y revient sur sa décision de rétractation et confirme son engagement d’acquérir l’immeuble aux conditions contractuelles. 

C’est ainsi que la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel aux motifs que “ dès lors que l’acquéreur a usé de sa faculté de rétractation, l’exercice de ce droit de rétractation emporte de plein droit anéantissement de la convention” […] “ l’exercice du droit de rétractation crée une situation définitive sans que l’on ait à prendre en compte l’attitude ultérieure de l’acquéreur, qu’il revienne sur sa rétractation ou qu’il y renonce […] ”.

Par conséquent, la Cour de cassation a tranché, dès lors que l’acquéreur use de sa faculté de rétractation, il n’y a pas de retour en arrière possible, le contrat (compromis) est définitivement anéanti.
Il en résulte que si cet acquéreur souhaite finalement revenir sur sa décision et poursuivre l’acquisition du bien, il n’y a pas d’autre choix que de signer un nouveau compromis.

Quid de la commission de l’agent immobilier ?

Si la vente ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur, des dommages-intérêts peuvent être alloués à l’agent immobilier. Or, dans le cas cité ci-dessus, on ne pourrait reprocher à Madame Y d’avoir commis une faute, en outre, parce qu’elle avait obtenu le financement par la banque. 

La Cour de cassation apporte une solution non équivoque, en ce sens que, l’exercice du droit de rétractation emporte anéantissement définitif du contrat et qu’ainsi, il est exclu qu’une quelconque obligation puisse peser sur l’acquéreur qui se rétracte à l’égard de l’agent immobilier et puisse fonder une condamnation à dommages et intérêts.  (Article 1137 du Code civil, Article 1147 du Code civil)

Arrêt Cour de cassation, chambre civile 3, 13 mars 2012, n° de pourvoi: 11-12232, publié au bulletin :

“Attendu que pour accueillir partiellement les demandes, l’arrêt retient qu’après avoir exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal, Mme Y… était revenue pratiquement immédiatement sur celle-ci, avait confirmé dans des termes dépourvus d’équivoque son engagement d’acquérir l’immeuble aux conditions contractuelles et avait adressé à l’assureur de protection juridique des vendeurs un chèque en complément de la somme séquestrée lors de la signature de la promesse de vente, de sorte qu’elle avait expressément renoncé à la faculté de rétractation ;”