Virginia de la société Cimm Gestion présente en vidéo le dispositif de sécurisation locative appelé Visale

1/ VISALE : QU’EST-CE QUE C’EST ?

VISALE est un dispositif de sécurisation locative créé par les partenaires sociaux d’ACTION LOGEMENT (ex 1% logement), mis en place depuis le 20/01/2016. Il s’agit d’un contrat de cautionnement gratuit pour le locataire et le propriétaire, qui permet de garantir le paiement de l’ensemble des loyers impayés d’un locataire, charges comprises, pendant les 3 premières années du bail : en cas de défaillance du locataire, Action logement paye les loyers et les charges, le locataire devant ensuite rembourser l’organisme.

A la différence de la GUL (Garantie Universelle des Loyers), ce dispositif se veut ciblé :

• 2 millions d’entrées/an dans le parc locatif privé
• ½ concerne un jeune de moins de 30 ans
• 40% des jeunes de – de 30 ans changent de logement chaque année
• 85% des embauches sont faites par le biais d’emplois « précaires »

Il s’adresse à un large public non éligible à la Garantie de Loyers Impayés classique, et offre aux bailleurs et aux agences, d’avantage de possibilités de relocation.

Les principaux enjeux du dispositifs VISALE sont :

• Favoriser la mobilité professionnelle des salariés y compris en cas d’embauche temporaire
• Fournir aux entreprises un outil d’aide au recrutement
• Faciliter l’accès au logement locatif privé des jeunes en formation, en alternance ou en insertion professionnelle
• Inciter les bailleurs et professionnels de l’immobilier à loger des candidats locataire nouvellement embauchés et plus généralement tous les jeunes de moins de 30 ans

Dans une démarche de dématérialisation, ce dispositif dispose d’un site internet dédié www.visale.fr

2/ VISALE : POUR QUI ?

• Jeune de moins de 30 ans (jusqu’au 31^ème anniversaire), à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents,
• Ou salarié* d’une entreprise du secteur privé hors agricole en recherche de logement dans le parc privé, embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail.

*contrat d’une durée d’au moins un mois, à défaut, le salarié doit justifier d’une durée de travail d’au moins 1 mois au cours des 3 derniers mois, si récente embauche, elle doit être effective dans les 3 mois suivant la demande de visa

• Tous les ménages accompagnés dans le cadre d’un organisme d’intermédiation locative

A noter :

• si une seule personne du ménage est éligible au VISALE, l’ensemble du foyer est éligible
• En cas de colocation : 2 colocataires maximum par visa, ce qui signifie qu’au-delà de 2 colocataires, le visa doit être individuel = bail séparé pour chaque colocataire
• Le loyer pris en charge représente au maximum 50% des ressources du ménage sauf pour les étudiant : loyer forfaitaire de 425€, et pour les jeunes CDI confirmés ou fonctionnaire : 30 à 50 % des ressoures

3/ VISALE : POUR QUELS LOGEMENTS ?

• Bailleurs privés (sauf HLM et SEM)
• Loyers + charges < 1300 €/mois ( 1500€ à Paris)
• Baux soumis à la loi 89 situé sur le territoire français (et DROM)
• Vide ou meublé
• Résidence principale du locataire
• Logement non conventionné sauf PLS et ANAA(pp)
• Résidence universitaire ou étudiante NON conventionnée

A noter : le cautionnement VISALE est EXCLUSIF de toute autre garantie ou cautionnement

4/ VISALE : EN PRATIQUE

Le locataire :

1/ il effectue sa demande en ligne sur le site www.visale.fr

2/ il obtient son visa certifié qui indique la durée de validité du visa, la date maximum à laquelle le bail doit être signé, et le montant maximum de loyer garanti (déterminé en fonction de la solvabilité du locataire, pour les étudiants : forfait de 425 € de loyer garanti)

3/ il remet son visa au futur bailleur ou agence

Les avantages pour le locataire :

• alternative solide à la caution parentale ou bancaire
• facilite la mobilité professionnelle en élargissant le champ de recherche d’emploi
• cautionnement totalement gratuit
• accès en ligne rapide et sécurisé
• réactivité de prise en charge de la demande de visa (< 48h) pour obtenir son visa certifié

Le bailleur :

1/ il vérifie l’authenticité du visa certifié par Action Logement via son espace personnel : identité du(des) titulaire(s) du visa, date de validité, montant du loyer garanti

2/ il génère le contrat de cautionnement VISALE sur son espace personnel

3/ le bail peut alors être signé

Attention : le contrat de cautionnement doit IMPERATIVEMENT être généré avant la signature bail.

A noter : le bailleur n’est pas dans l’obligation d’accepter un candidat présentant un cautionnement VISALE.

Les avantages pour le bailleur :

• sécurisation des revenus locatifs sans franchise et sans carence pendant 3 ans
• service 100 % gratuit
• élargissement des critères de sélection du candidat locataire
• démarches simples, rapides et sécurisés : aucune pièce justificative n’est demandée pour l’obtention du contrat de cautionnement, les justificatifs (bail, etc…) ne sont demandés qu’en cas de mise en jeu de la garantie

5/ LA MISE EN JEU DE LA GARANTIE :

Pour mettre en jeu la garantie, l’impayé doit être « constitué » :

• soit après le 2^ème impayé de loyer total, consécutifs ou non, aides au logement perçues par le bailleur déduites
• soit lorsque le cumul des impayés partiels, consécutifs ou non, dépasse 1 mois de loyer, aides au logement perçues par le bailleur déduites.

La prise en charge de la garantie VISALE porte sur les loyers et charges inscrits au bail, et les frais de procédure.

A noter : la garantie VISALE ne prend pas en charge le dépôt de garantie, ni les dégradations locatives

Les différentes étapes à suivre :

• au plus tard dans les 15 jours calendaires suivant la constitution de l’impayé : relance LRAR avec mise en demeure de régler sous huitaine
• dans un délai de 30 jours calendaires suivant la constitution de l’impayé : déclarer l’impayé via son espace personnel visale.fr
• le bailleur reçoit une réponse sous 15 jours ouvrés avec une quittance subrogative (=proposition d’indemnisation), sur son espace bailleur
• dés acceptation par le bailleur de la quittance subrogative, le remboursement des loyers est effectué par VISALE par virement bancaire, sur le compte du bailleur

A noter : il s’agit bien d’une caution, et non pas d’une garantie de loyers impayés, les versements de VISALE doivent donc figurer sur le compte du locataire, de la même manière que si un garant physique ou moral venait à régler les impayés d’un locataire.

Le bailleur s’engage par ailleurs à actualiser la situation locative du locataire (contractuellement tous les trimestres, mais idéalement tous les mois) sur son espace personnel.

Une fois le paiement effectué auprès du bailleur, Action Logement va faire délivrer un commandement de payer au locataire, qui aura la possibilité de rembourser l’organisme dans le cadre d’un traitement adapté.

Si le locataire régularise sa situation directement auprès du bailleur, le bailleur rembourse le trop-perçu à VISALE, via son espace personnel.

A défaut, ou en cas de non respect des engagements, Action Logement, subrogé dans les droits du bailleur pour engager une procédure de résiliation de bail, poursuivra la procédure contentieuse. A l’extinction de la garantie (au terme des 3 premières années du bail), le bailleur pourra s’adjoindre à la procédure contentieuse engagée par Action Logement.

A noter qu’en cas de départ d’un des deux co-titulaires ou colocataires, le bailleur sera toujours garanti par la caution VISALE pour le co-titulaire restant, et pour l’intégralité du loyer et charges.

6/ LES OBJECTIONS AU DISPOSITIF VISALE :

• la durée du cautionnement:

sur un bail nu : 36 mois non renouvelable à compter de la date d’effet du bail,

sur un bail meublé : 12 mois à compter de la date d’effet du bail, renouvelable 2 fois consécutivement,

sur un bail de 9 mois : 9 mois non renouvelable à compter de la date d’effet du bail

• les dégradations locatives ne sont pas prises en charge
• la garantie VISALE ne peut pas être cumulée avec une caution physique ou morale, ou une quelconque assurance loyers impayés sous peine de nullité du contrat
• au-delà de 2 colocataires, les visas doivent être établis de manière individuelle, ce qui signifie que les baux doivent également être fait de manière individuelle, ce qui ne se fait pas en pratique

7/ CONCLUSION

A ce jour, le dispositif VISALE, c’est 91000 demandes de visas, 64 000 visas certifiés délivrés, et 24 000 ménages logés grâce à VISALE.

Même si ce dispositif comporte quelques limites, notamment dans la durée du cautionnement, il s’agit néanmoins d’un dispositif sécurisant, simple et efficace, et 100 % gratuit pour le locataire et le propriétaire.

Pour maintenir son déploiement, il est primordial que les bailleurs privés, et les agences immobilières mettent en avant ce dispositif, dans le but de satisfaire la demande des locataires, tout en sécurisant les revenus locatifs du bailleur :

Rendez-vous sur www.visale.fr