Introduction au viager immobilier

L’achat ou la vente d’un bien immobilier en viager est un dispositif qui gagne en popularité mais reste mal compris de nombreux investisseurs et propriétaires. Le viager immobilier permet au vendeur, souvent un senior, de convertir la valeur de son bien en un flux de revenus réguliers, tout en continuant à l’habiter. Pour l’acheteur, c’est l’opportunité d’acquérir un bien à un coût initial moindre comparé à un achat classique.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente en viager est un arrangement où un propriétaire vend son bien immobilier avec une décote, en échange du droit d’y rester jusqu’à son décès. À ce moment-là, le bien est transféré à l’acheteur sans autres formalités. Cette méthode peut être perçue comme une des plus anciennes formes de système de retraite, offrant une solution pour ceux qui cherchent à sécuriser leur fin de vie avec des ressources supplémentaires.

Avantages pour les vendeurs

Pour les vendeurs, généralement des personnes âgées, la vente en viager représente une stratégie efficace pour améliorer leur qualité de vie grâce à un revenu complémentaire stable, sans pour autant quitter leur domicile. Le “bouquet”, somme versée immédiatement après la vente, combiné à une rente viagère, permet au vendeur de bénéficier de liquidités immédiates et d’un soutien financier continu.

Pourquoi acheter en viager ?

Les acheteurs de viager sont souvent des investisseurs cherchant à bâtir un patrimoine à moyen ou long terme. Bien que ce marché représente seulement entre 1 et 2 % des ventes immobilières, il offre des avantages significatifs. L’acheteur paie un prix inférieur à la valeur de marché due à l’incertitude sur la durée d’occupation par le vendeur, et peut ainsi placer son capital ailleurs, augmentant sa flexibilité financière.

Viager occupé vs. viager libre

Le viager occupé, qui constitue 95 % des transactions en viager, permet au vendeur de continuer à vivre dans son bien. Il est idéal pour les vendeurs qui ne veulent pas changer de domicile. En revanche, le viager libre, moins courant, est attrayant pour les acheteurs car il leur permet de prendre possession du bien immédiatement ou de le louer.

Aspects fiscaux du viager

si la vente en viager suppose l’aliénation du bien, elle permet non seulement de conserver la
jouissance de celui-ci (en viager occupé), mais aussi de bénéficier d’une fiscalité moins dissuasive que
celle des revenus fonciers classiques. En effet, seule une fraction de la rente viagère constituée à titre
onéreux est imposable.

Cette fraction est déterminée d’après l’âge du crédirentier (vendeur) lors de l’entrée en jouissance de la
rente; elle est fixée ainsi :

• 70 % si l’intéressé était âgé de moins de 50 ans ;
• 50 % s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus ;
• 40 % s’il était âgé de 60 à 69 ans inclus ;
• 30 % s’il était âgé de plus de 69 ans, c’est-à-dire à 70 ans révolus.
  

Autrement dit, les personnes qui commencent à percevoir leur rente après leur soixante-dixième
anniversaire bénéficient d’un abattement de 70 %. En outre, si la rente a été constituée sur la tête de
deux époux avec réversibilité au profit du survivant, il est admis de retenir, pour la fraction imposable de
la rente, l’âge de l’aîné au moment de l’entrée en jouissance de la rente viagère. Les prélèvements
sociaux (12,1 %) s’appliquent également uniquement sur la fraction imposable de la rente.

Conseils pour une transaction réussie

Une vente viagère doit être mutuellement bénéfique, ce qui en fait une opération complexe, autant sur le plan des calculs que sur le plan juridique et fiscal. Il est crucial pour les parties impliquées de bien comprendre les termes et d’obtenir des conseils d’experts en immobilier et en fiscalité pour naviguer ce processus. Visionner notre article sur les avantages et les inconvénients du viager pour en savoir plus avant d’investir.

Conclusion

Que vous soyez vendeur ou acheteur, le viager immobilier offre des possibilités uniques pour la gestion de patrimoine et la planification de retraite. Avec les bons conseils et une compréhension claire des mécanismes en jeu, le viager peut être une option stratégique pour sécuriser votre avenir financier ou celui de vos proches.

Pour vous simplifier la compréhension, nous avons réalisé une vidéo explicative du viager avec un expert du domaine, Philippe Champagne, agent commercial Cimm Immobilier à Bourg-lès-Valence depuis de nombreuses années ! Bon visionnage