L’achat d’un logement est souvent financé par un crédit sur 20 à 30 ans. Mais des événements personnels peuvent vous amener à vendre avant la fin du remboursement. Heureusement, plusieurs options s’offrent à vous selon votre situation.

1. Remboursement anticipé

À la vente, le notaire reverse à la banque le capital restant dû. Si le prix de vente dépasse ce montant, l’excédent vous revient ; sinon, vous devez combler la différence. Si le contrat de prêt le prévoit, des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s’appliquer (plafonnées légalement à 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû). Ces pénalités peuvent être exonérées dans certains cas (mutation professionnelle, décès, perte d’emploi…), selon les termes du contrat.

2. Transfert du prêt immobilier sur un nouveau bien

Si votre contrat prévoit une clause de transférabilité et que la banque l’accepte, vous pouvez « transporter » votre crédit (taux, durée, garanties) sur un nouveau logement. Le nouveau bien doit généralement valoir au moins le capital restant dû, et l’opération doit être acceptée par la banque. Cette option peut être intéressante si votre crédit initial est avantageux.

3. Recourir à un prêt-relais pour acheter avant la vente

Si vous voulez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, un prêt-relais peut financer temporairement l’achat. La banque avance entre 60% et 80% de la valeur estimée de votre ancien logement. Après la vente, les fonds servent à rembourser ce prêt relais. Mais attention : ce crédit est souvent à taux plus élevé, sur une durée courte (souvent 12 à 24 mois), et il vous faudra vendre rapidement.

4. Penser aux garanties, assurances, cautions, hypothèques

Lorsque le prêt est soldé ou transféré, l’assurance emprunteur prend fin. Une hypothèque sur le bien vendu doit être levée (une formalité réalisée par le notaire, parfois avec des frais). De même, une caution ne se transfère généralement pas sur un nouveau prêt. Si transfert ou prêt relais est envisagé, la banque devra accepter les garanties sur le nouveau bien.

Que vérifier avant de vendre un logement avec un crédit en cours ?

• Relire son contrat de prêt
  • Remboursement anticipé, indemnités (IRA) prévues? Exceptions ?
  • Le prêt est-il transférable/portable vers un nouveau bien ?
• Contacter sa banque avant toute décision
  • Demander le capital restant dû à date.
  • Vérifier s’il existe des frais de mainlevée (si hypothèque).
  • Demander les nouvelles garanties exigées.
• Évaluer les coûts liés à la vente
  • IRA, mainlevée (si hypothèque), nouvelles garanties, nouvelle assurance emprunteur, prêt relais éventuel.
• Estimer correctement la valeur du bien
  • Faire réaliser une estimation professionnelle.
  • Vérifier que le prix potentiel de vente permet de rembourser le capital restant dû et de couvrir les frais.
  • En cas de prêt-relais, cette estimation conditionne le montant du financement accordé.

Vendre un logement avec un crédit immobilier en cours implique des choix techniques et financiers qui méritent d’être bien anticipés. Pour sécuriser votre projet, l’accompagnement d’un professionnel de confiance fait toute la différence.

Vous avez un projet de vente ? Faites-vous accompagner par votre agent de proximité Cimm Immobilier.