Condition suspensive d’avoir vendu avant d’acheter, est-ce possible juridiquement ?
La condition suspensive de revente d’un bien : explications
Pour financer l’achat d’un bien immobilier, on a souvent besoin de l’argent provenant de la vente d’un autre. Si on fait les choses dans l’ordre, à savoir vendre, percevoir le prix, puis se mettre à rechercher un bien, signer un compromis, etc, il n’y a pas de difficulté. Mais bien souvent on commence à chercher dès le début de la mise en vente de son propre bien.
Et il arrive que l’on trouve l’appartement ou la maison de ses rêves dès le début de ses recherches, en tout cas avant d’avoir trouvé son propre acquéreur.
Dans ce cas il est techniquement possible, sous réserve de l’accord du vendeur, de s’engager à acheter sous la condition suspensive de la vente de son propre bien. La Cour de cassation précise en effet :
“la condition qui suspend l’exécution de la vente d’un bien, à celle, par l’acquéreur, d’un autre bien, n’exigeant pas du débiteur qu’une simple manifestation de volonté, mais supposant l’accomplissement d’un fait extérieur, à savoir la découverte d’un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire, n’est pas une condition purement potestative”
(Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 22 novembre 1995, n° de pourvoi: 94-11014, publié au bulletin).
Cette pratique est peu répandue, les vendeurs, cela se comprend, acceptent rarement une condition suspensive de revente du bien de l’acquéreur. Il en est autrement lorsque le bien est déjà sous compromis.
Pour éviter toute contestation, il sera bon de constater dans l’engagement des parties que l’acquéreur a confié la vente de son bien à une agence, et sous quelles conditions, ou qu’il s’engage à le faire.
Attention à ne pas pêcher par excès de confiance : un agent immobilier avait engagé une cliente sans condition suspensive de prêt, il avait par ailleurs reçu mandat de cette même cliente de vendre un autre bien, vente qui n’a pas abouti. La cliente a dû brader son bien pour vendre vite et respecter ses engagements, c’est l’agence immobilière qui a payé la différence de prix !
Voir également plus récemment Cour d’appel de Versailles, Ch. 3, 21 septembre 2017, n° 14/07329 : l’agent immobilier qui sait que les acquéreurs doivent vendre leur bien immobilier ou obtenir un prêt relais pour réaliser l’opération projetée, engage sa responsabilité en n’en faisant pas une condition suspensive.
La condition suspensive de revente d’un bien peut donc légitimement être insérée dans un compromis.
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Merci pour cet article instructif et bien présenté !
Bonjour, j'ai signé un compromis de vente pour la vente de ma maison principale.
j'ai signé un compromis de vente pour l'acquisition de ma nouvelle maison. L'agence avait indiqué sur mon compromis "clause ! sous réserve que ma vente soit réalisée au 30 juillet. ENTRE TEMPS MON ACQUEREUR ETANT TROP LONG, j'ai réussi à annuler ce compromis et à trouver un nouvel acquéreur.
Par contre l'agence qui m'avait fait le compromis pour mon acquisition, m'indique que
comme la date pour ma vente est dépassée, puisque nous étions en Aout, mon compromis d'acquisition était annulé d'office, et que les vendeurs ne voulaient plus me vendre la maison, ils ont déjà remis la maison en vente dans l'agence ?? je me trouve sans maison mes enfants sont inscrits à l'école. D'après l'agence, mon compromis d'acquisition est annulé d'office ???? alors que moi j'ai du envoyer des recommandés
à mon propre acquéreur pour arriver à annuler le compromis qu'il avait signé?
Maintenant que mon bien est vendu, est t'il normal que n'ayant reçu aucune mise en demeure de signer, ou autre, mon compromis soit annulé de fait, uniquement parceque
il y avait la clause de revente de ma maison.
Bonjour Mainguy,
La situation dans laquelle vous êtes est certes juridiquement possible. Deux pistes : bien relire le compromis, que prévoit-il exactement (paragraphes délai de réitération, conditions suspensives...) ; très souvent il y a un formalisme à respecter (mise en demeure préalable, etc...).
La deuxième, prendre contact avec le vendeur et lui expliquer la situation et que vous n'avez plus besoin de cette condition.
Mais le principe demeure que le compromis est annulé si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai convenu. C'est pourquoi dans nos compromis nous prévoyons par défaut une date de réalisation qui coïncide avec la date de réitération.
J'adhère à vos propos. L'achat demande beaucoup de prudence de la part de l'acquéreur pour éviter tout type d'arnaque.
BOnjour
J’ai donné mandat pour vendre a une agence et ai trouvé un nouveau bien. Je souhaite faire une offre mais un compromis pourra t il etre signe sans avoir encore de compromis sur mon bien en vente ?mon bien en vente est au bon prix et a paris tandis que mon envie d’achat est en province (les délais pourront donc coincider)
Bonjour,
C’est juridiquement possible. Il vous faudra prendre la précaution de préciser que votre bien actuel a été mis en vente (mandat, annonces...). Et bien sûr il faut que le vendeur soit d’accord.
bonjour j'ai fait une offre de prix pour un bien immobilier ,l'agent immobilier ma répondu par mail que les propriétaires acceptai de me vendre le bien au prix de mon offre .Je suis aller a ma banque pour avoir mon crédit immo qui a été acceptée .
je transmet les document a l'agent immo et il me répond le lendemain qu'il a vendu le bien a une autre personne a t'il le droit vu qu'il y avait accord sur la chose et le prix merci pour vos reponces