Fiscalité applicable à la vente d’un terrain à bâtir (terrain constructible) :

La plus-value : exonération après…30 ans de détention !

Lorsqu’un propriétaire vend un terrain à bâtir, la cession de ce terrain est soumise à l’impôt sur la plus-value, dès lors que la transaction dépasse un montant de 15 000 euros.

La loi de finances pour 2014 prévoyait de supprimer  tout abattement pour durée de détention lors de la vente d’un terrain à bâtir. Le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition, fin décembre 2013.

Désormais :

L’administration fiscale impose de prendre en compte l’ancienne grille d’abattements (ci-dessous),  défavorable aux vendeurs en comparaison avec la nouvelle grille (qui s’applique à tous les autres biens immobiliers) ;

Les plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir sont donc, en 2014, imposées de manière strictement identique à 2013 :

• L’abattement pour durée de détention avec un taux et une cadence identiques pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux aboutit à une exonération totale au bout de trente ans ;
• l’abattement exceptionnel de 25 % ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir (il ne s’applique que sur les autres biens immobiliers, ainsi que  sur les terrains non constructibles, mais pour ces derniers, cette clémence fiscale ne s’applique qu’aux cessions de terrains non constructible dont l’acte authentique aura été signé avant le 31 août.) ;
• la « surtaxe » qui frappe les plus-values d’un montant supérieur à 50.000 € n’est pas applicable aux cessions de terrains à bâtir.

Références utiles :

Simulateur de calcul des plus-values immobilières : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_35797/simulateur-de-calcul-de-plus-value-immobiliere

Déclaration fiscale des plus-values immobilières : formulaire n°2048-TAB-SD cerfa n°14968*02

Les taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles :

L’écart entre la valeur d’une parcelle agricole et celle d’un terrain constructible est en général considérable ; la vente d’un terrain devenu constructible est donc une opération fort intéressante pour le propriétaire. Or qui dit « opération intéressante » dit « intervention de l’administration fiscale »…

2 taxes ont été instaurées : elles concernent la première cession d’un terrain nu devenu constructible, du fait de son classement en tant que tel dans le document d’urbanisme applicable.

Il faut savoir que ces 2 taxes peuvent se cumuler, dès lors que les conditions d’application sont réunies.

• La taxe nationale sur les terrains devenus constructibles

Elle est due lors de la vente du terrain dès lors que celui-ci est devenu constructible après le 13 janvier 2010, que la transaction excède 15 000 euros et que la plus value est supérieure à 10 fois le prix d’acquisition.

La taxe est assise sur la plus-value effectuée (prix de cession – prix d’acquisition. Prix que l’on diminue ou majore selon certains frais supportés comme par exemple les frais d’agence. Voir http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22393.xhtml)

Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value.

Il est fixé à :

• 5 % de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition,
• 10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d’acquisition.

Par exemple, pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine, la plus-value, étant de 200 000 € (soit 10 fois le prix d’acquisition), est taxée à hauteur de 5 %, soit 10 000 €.

• La taxe communale sur les terrains devenus constructibles :

La taxe n’est due par le vendeur du terrain que lorsque la commune l’a instaurée via une délibération du conseil municipal. Près de 6300 communes l’ont déjà mise en place.

Son taux est de 10%, applicable sur le montant de la plus value réalisée.

La cession est exonérée de la taxe communale lorsque :

–          le vendeur réalise une plus-value inférieure à 3 fois le prix d’achat

–         Le terrain a été classé en zone constructible depuis plus de 10 ans

Exemple pour un terrain acquis 85 000 euros en 2000, devenu constructible en 2010, son prix de cession est de 280 000 euros en 2014. Le prix de cession est supérieur à 3x le prix d’acquisition. Dans ce cas la taxe est due (si elle a été instaurée dans la commune de situation du terrain).

Liste des communes ayant mis en place la taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles : www.impots.gouv.fr