Conclusion, vie et fin du bail d’habitation

I – CONCLUSION DU BAIL

Nous examinerons : les précautions à prendre avant la signature du bail, les obligations des parties au moment de la conclusion du bail, la forme du contrat de bail, qui contracte, contenu du contrat, les documents à joindre ou à communiquer au locataire. Le bail d’habitation est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Vérifications préalables.

-immeubles irrégulièrement divisés : frappés d’un arrêté de péril, de grande hauteur si la commission de sécurité a donné un avis défavorable, insalubres, n’ayant pas l’eau potable, d’évacuation des eaux usées ou l’électricité, de moins de 14 m2 ou 33 m3.

-la loi SRU a modifié le Code civil en obligeant à délivrer un logement décent en cas d’habitation principale (voir le décret) qui vient se superposer et compléter le décret du 7 mars 1987. Cette obligation de “logement décent” s’applique aux locations loi de 89, aux meublés, aux logements de fonction, aux locations aux travailleurs saisonniers, aux logements foyers, mais pas aux locations saisonnières.

LE CHOIX DU LOCATAIRE

Contrôle de la solvabilité : art. 22-2 : on ne peut pas demander de photos d’identité, de carte d’assuré social, de copie de relevé de compte bancaire ou postal, ni d’attestation de bonne tenue de ces comptes.

Caution : en cas de changement de propriétaire, elle reste valable :

Cour de cassation , assemblee pleniere Audience publique du lundi 6 décembre 2004 N° de pourvoi : 03-10713 Publié au bulletin

 

Rejet.

Obligations des parties au moment de la conclusion du bail.

Le propriétaire doit délivrer un logement en bon état “d’usage et de réparation” et comportant des équipements en bon état de fonctionnement. Le locataire n’a à prendre en charge que l’entretien courant.

Il est possible de prévoir que des travaux seront pris en charge par le locataire ; cela ne s’applique qu’à un logement qui
répond aux normes minimales de confort et d’habitabilité et est décent. On insère alors une clause particulière dans le bail qui prévoit ces travaux, les liste avec un devis estimatif, et détermine les modalités d’imputation sur le loyer.

Obligations du locataire lors de la conclusion du bail : verser un dépôt de garantie si le propriétaire l’exige, et s’assurer contre les risques locatifs.

Forme du contrat.

L’écrit est obligatoire. Si le bail est verbal, on peut toujours exiger un contrat écrit. Mais dans ce cas il n’y aura pas de clause pénale, résolutoire, d’indexation du loyer…

Qui peut consentir un bail ou prendre à bail ?

C’est un acte d’administration : un usufruitier peut le signer, un des deux époux en cas de communauté, le tuteur, …

Pour la prise à bail : locataires mariés : si l’un des deux signe, les deux seront titulaires du bail (art. 1751 CC) mais dans ce cas on ne pourra poursuivre que le signataire pour le paiement des loyers.

Concubins : si un seul signe, il est seul locataire, sauf transfert du bail en cas de décès ou d’abandon.

PACS : solidarité légale selon l’art. 515-4 du Code civil : la solidarité prend fin avec l’extinction du PACS, par décision commune, décision unilatérale 3 mois à l’avance, mariage ou décès de l’un des pacsés.

Clause de solidarité : intéressante pour le bailleur, une clause conventionnelle est indispensable lorsqu’il n’y a pas de solidarité légale mais peut être utile dans beaucoup d’autres cas.

Le contenu du contrat de bail

1) Les contraintes légales : mentions obligatoires, et clauses réputées non écrites.

a) clauses imposées par la loi :

-identification du bailleur et de son mandataire ;

-date de prise d’effet et durée du bail ;

-consistance de la chose louée (descriptif sommaire) et surface habitable ;

-destination de la chose louée ;

-désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;

-énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ex. : ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux…

-montant du loyer, ses modalités de paiement et ses modalités de révision éventuelles ;

-montant du dépôt de garantie le cas échéant.

Sanction : nullité relative ou demande d’un bail conforme.

b) clauses réputées non écrites :

-clause imposant le prélèvement automatique du loyer ;

-le prélèvement du loyer sur le salaire ;

-obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

-clause par laquelle le locataire s’engagerait par avance à effectuer des remboursements, au titre des réparations locatives, faits sur la base d’une estimation unilatérale du bailleur ;

-clause de responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;

-clause obligeant le locataire en vue de la vente ou de la location à laisser visiter le local les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

-clause permettant au bailleur de diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat ;

-clause interdisant l’exercice d’activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles ; toutefois le locataire doit respecter la destination prévue au bail ;

-clause prévoyant la résolution de plein droit pour motif autre que non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d’une assurance des risques locatifs ;

-clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction au contrat ou au règlement intérieur ;

Sont également citées comme réputées non écrites les clauses :
– qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 ;
– qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;
– qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité ;
– qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
– qui imposent au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
– qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
– qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à quarante jours ;
– qui permettent au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.
Les clauses pénales sont toutefois licites

Certaines clauses sont nulles : ex. celles qui limitent le nombre d’occupants.

2) la durée du bail.

Durée de principe : bailleur personne physique : au moins 3 ans, idem indivision ou SCI entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ; bailleur personne morale, au moins 6 ans.

Exception : baux de moins de 3 ans si un évènement précis justifie que le bailleur, personne physique (ou SCI familiale), ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat devra alors mentionner l’évènement et les raisons, le bail ne pourra être inférieur à un an, et il y a des modalités particulières à respecter (confirmer la survenance de l’évènement par ex.).

3) le loyer

-depuis 1997, fixation libre (avant, “loyers de référence”).

-paiement du loyer : mensuel, trimestriel… mais le locataire peut exiger à tout moment le paiement mensuel.

-garanties de paiement : clause résolutoire “de plein droit” mais le locataire peut obtenir des délais ; clause pénale en cas de retard de paiement ; caution personnelle ; délégation de l’allocation logement (versement direct avec l’accord du locataire/allocataire) ; solidarité entre colocataires prévue conventionnellement, ou par la loi ;

Attention à la forme de la caution (mentions manuscrites notamment). La durée doit être déterminée sinon la caution ne vaudra que pour la première durée du bail.

Révision du loyer : par la clause d’indexation, la révision ne peut être qu’annuelle. Elle est basée sur l’IRL.

Charges récupérables : la liste est limitative. Idem pour les réparations locatives.

7) les obligations du locataire

on peut ajouter aux obligations légales des clauses relativement anodines (aérer, prendre des précautions contre le gel,…) ; on ne peut pas interdire les animaux familiers sauf les chiens de première catégorie…

8) droits et obligations du propriétaire : v. clauses licites et illicites ;

9) dépôt de garantie : objet : garantir l’exécution des obligations locatives.

10) clause résolutoire “de plein droit” : 3 cas : non paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, défaut d’assurance.

11) les frais et honoraires

Les honoraires de location sont partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire.

Section 6 : documents à joindre au contrat ou à communiquer au locataire.

L’état des lieux : à défaut présomption de bon état de l’art. 1731 du Code civil. Il sera établi par huissier à défaut d’accord entre les parties, à frais partagés par moitié.

Autres documents : extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties communes et privatives, et précisant la quote part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

 

II – LE COURS DU BAIL

Droits et obligations du bailleur, du locataire, paiement du loyer et des charges, travaux en cours de bail, transfert des droits locatifs, fin prématurée du bail.

Droits et obligations du bailleur

-assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué

-entretenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés

-faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des lieux loués

-informer le locataire des mutations à titre gratuit ou onéreux concernant l’immeuble loué

-droits du bailleur : être payé ; s’opposer aux travaux de transformation ; accéder pour visiter si le bail l’y autorise (ou pour faire les travaux nécessaires) ; exiger l’assurance contre les risques locatifs.

Droits et obligations du locataire

-Droits : exiger un logement en bon état d’usage et de réparations, et les équipements mentionnés en bon état de fonctionnement ; exiger à tout moment un bail écrit conforme à la loi de 89 ; exiger une jouissance paisible du logement et la garantie du bailleur pour les vices et défauts de nature à y faire obstacle ; faire des travaux d’aménagement ; exiger des travaux du bailleur ; résilier le contrat en cours de bail ; ne payer les charges que sur justification ; demander un paiement mensuel du loyer ; exiger la délivrance de quittances et de reçus ; connaître l’identité du bailleur ;

-Obligations : payer le loyer et les charges, user paisiblement des lieux loués, en respecter la destination, répondre des dégradations et pertes dans les lieux loués, procéder aux réparations locatives, s’assurer.

Section 3 : le paiement du loyer et des charges

Recours en cas de non paiement : demande de résiliation judiciaire du bail, voies d’exécution de droit commun (saisie vente…), et contre l’agent immobilier qui aurait mal rédigé le bail, mal vérifié la solvabilité du locataire…

La délivrance de quittances (ou de reçus si paiement partiel) est obligatoire.

Indexation du loyer : si elle n’a pas été appliquée alors qu’elle est prévue dans le bail, le bailleur a le droit de réclamer un rappel de loyers pour les 5 années précédant sa demande, calculé comme si le loyer avait été correctement indexé depuis le début du bail.  Css. civ. 3ème 18 sept. 2007, n° 06-14.814

-Travaux en cours de bail : ceux dont l’exécution a été convenue lors de la conclusion du bail, ceux que le locataire doit subir pour le maintien et l’entretien normal des lieux, ceux qu’il est en droit d’effectuer : aménagement et pas transformation.

-transfert des droits locatifs : cession, sous location, décès du locataire, abandon de domicile, échange de logements.

Cession : interdite sauf autorisation écrite du bailleur.

Sous location : idem, de plus le bailleur devra donner son accord sur le prix, et la sous location sera régie par le droit commun.

Décès du locataire : fin du bail sauf héritiers ou légataires et transfert prévu par la loi de 89, art. 14 :au conjoint survivant, ou, s’ils vivent dans le logement depuis au moins un an, aux descendants, ascendants, concubins notoires, personnes à charge. Pour les pacsés il n’y a pas de condition de durée.

Abandon de domicile par le locataire : départ brusque et imprévisible, le bail paut continuer ou être résilié : il continue avec le conjoint ou avec les mêmes qu’en cas de décès, aux mêmes conditions ; il sera résilié si aucune personne ne peut invoquer la continuation à son profit.

Fin prématurée du bail : congé du locataire, demande de résiliation, ou en vertu de la loi.

Congé du locataire : par LRAR ou huissier, à tout moment, avec 3 mois de préavis, délai ramené à 1 mois si :

-il bénéficie du RMI ;

-il a + de 60 ans et son état de santé justifie un changement de domicile ;

-en cas de mutation ou de perte d’emploi ;

-lorsque le locataire, après avoir perdu son emploi, trouve un nouvel emploi ;

-lorsque le locataire obtient son premier emploi.

Demande de résiliation de bail : le juge a un pouvoir souverain. Pour défaut de paiement du loyer et des charges, utilisation des locaux dans des conditions anormales, travaux irréguliers, incivilités…

Clause résolutoire de plein droit : pour non paiement du loyer et des charges, ou du dépôt de garantie : commandement l’informant qu’il a des délais de paiement, signifié à la caution. Le locataire a 2 mois pour s’exécuter. On saisit le juge. L’assignation doit être notifiée au préfet.

Ensuite c’est à l’appréciation du juge qui peut accorder des délais qui, s’ils sont respectés, font obstacle à la clause de résiliation de plein droit.

Pour défaut d’assurance la clause produit effet 1 mois après le commandement ; là il n’y a pas de délai et on peut recommencer chaque année. Toujours devant le juge d’instance.

Résiliation légale : on l’a vu, abandon de domicile ou décès du locataire.

 

L’EXPIRATION DU BAIL

congé – renouvellement – reconduction

Congés. Par LRAR ou par huissier, par le propriétaire 6 mois avant la fin du bail, par le locataire 3 mois ou 1 mois de préavis, n’importe quand.

Congés donnés par le propriétaire : pour vendre, pour habiter, pour motif légitime et sérieux, pour mettre fin à un bail à durée réduite.

Un congé n’est pas possible si :

-une demande d’augmentation de loyer a été faite pour loyer manifestement sous-évalué, pour la fin du bail ;

-une personne morale ne peut pas reprendre pour habiter ;

-le locataire a plus de 70 ans àl a date d’échéance du bail et des ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le smic, sauf si le bailleur a plus de 60 ans ou moins d’1,5 x le smic, ou fait une offre de relogement.

En cas de congé donné par le propriétaire, le locataire peut partir à tout moment et arrêter de payer le loyer.

Le congé pour vendre :

Pas de préemption si : vente à de proches parents jusqu’au 3ème degré inclus, occupation obligatoire alors deux ans ; vente par adjudication ; vente conclue en fonction de la personnalité de l’acquéreur ; dans les autres cas, préemption, si la location relève de la loi de 89.

Attention au cas particulier de la loi de 75.

Le congé doit indiquer le motif et comporter une offre de vente, avec prix et conditions. Pas de loi carrez. Offre valable 2 mois, 2 mois pour acheter, 4 mois en cas d’emprunt.

Si ensuite il n’y a pas de vente, sauf force majeure ou cas fortuit, la responsablité du bailleur peut être engagée.

Si la vente se fait à un prix moins élevé, nouvelle notification au locataire, qui vaut offre de vente un mois, et le locataire a 2 mois pour régulariser.

Sanction : nullité de la vente, prescription 5 ans.

Si le locataire préempte, la commission n’est pas due : la cour de cassation estime qu’il n’y a pas eu présentation de l’acquéreur.

Caution : en cas de changement de propriétaire, elle reste valable :

Cour de cassation , assemblee pleniere Audience publique du lundi 6 décembre 2004 N° de pourvoi : 03-10713 Publié au bulletin

 

Rejet.

Le congé pour habiter :

Qui ? Le vendeur, ses ascendants ou descendants, son conjoint, les ascendants ou descendants de son conjoint, le concubin notoire (depuis au moins un an), ses ascendants et descendants, le partenaire pacsé du bailleur.

Le contrôle du juge ne peut pas intervenir a priori, sauf fraude.

Pas de durée d’habitation imposée. La durée doit être suffisante pour qu’on ne puisse pas penser qu’il ne s’agissait que d’une mise en scène.

La sanction est lourde : réintégration et/ou dommages-intérêts.

Le congé pour motif légitime et sérieux : inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant :

-violation délibérée du règlement d copropriété ;

-non paiement du loyer, des charges ;

-retards réitérés dans le paiement ;

-dégradations ;

-troubles de jouissance aux voisins ;

-violences avec insultes envers le propriétaire ;

-changement de destination (devient résidence secondaire par exemple) ;

Le tout étant soumis au pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

Pour le bail à durée réduite (1 à 3 ans), il faut confirmer que l’évènement a eu lieu, deux mois avant la fin du bail.

Offre de renouvellement :

-avec modif des clauses et conditions du bail, sachant qu’on ne peut rien imposer ;

– avec demande d’augmentation du loyer, si le dernier loyer est manifestement sous-évalué. La demande doit être justifiée par des références aux loyers habituellement fixés dans le voisinage pour des logements comparables. Il faut 3 références, 6 dan les agglomérations de plus d’un million d’habitants, les deux tiers doivent être des locations anciennes sans changement de locataire depuis 3 ans.

On peut demander des références aux observatoires départementaux des loyers. V. indications à fournir.

Si le locataire est OK, pas de problème ; sinon : saisine de la commission départementale de conciliation 4 mois avant le terme du bail. L’avis est donné au bout de 2 mois maxi. A défaut d’accord, on saisit le tribunal. S’il y a augmentation elle se fera par paliers successifs, sur 3 ou 6 ans.

Si le bailleur ne fait rien en fin de bail, il est reconduit tacitement.