Une nouvelle garantie des risques locatifs pour les bailleurs

Les bailleurs restent souvent très méfiants quant au choix de leurs locataires. En effet, en cas d’impayés, les recours sont souvent fastidieux et la garantie de récupérer leurs loyers impayés n’est pas assurée. De ce fait, les bailleurs se font de plus en plus exigeants face aux candidats à la location. L’accès à la location est difficile, notamment pour les jeunes et les personnes occupant un emploi précaire (CDD, mi-tps…), les exigences de revenus et de garanties sont parfois démesurées. Afin de faciliter l’accès au logement pour tous, l’Etat met en place une assurance en cas d’impayés pour les bailleurs.

Contenu

Une nouvelle garantie des risques locatifs pour les bailleurs.

Pour quels logements ?

Pour quels types de locataires ?

Calculer son taux d’effort ?

Quelles sont les garanties du contrat ?

Pour quels logements ?

La GRL s’applique aux logements situés en France, loués meublés ou non à titre de résidence principale.
Le montant du loyer (charges et taxes locatives comprises) doit être inférieur ou égal à 2 000 € à la date de souscription du contrat socle.

La GRL ne s’applique pas aux logements suivants :

les logements qui appartiennent à des personnes morales (sauf SCI) et qui font l’objet d’une convention APL.
les sous-locations.
les baux commerciaux, ruraux et professionnels.

Pour quels types de locataires ?

Le dispositif s’applique évidemment aux futurs locataires entrants, mais également aux locataires qui occupent déjà le logement.

Au départ, le dispositif GRL concernait uniquement les locataires qui ne répondaient pas aux critères de revenus exigés par les assureurs et des bailleurs.

Désormais, tout locataire dont le taux d’effort n’excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel, est éligible au contrat socle.

Calculer son taux d’effort

Le taux d’effort est calculé selon la formule suivante :
Taux d’effort = loyer mensuel (charges et taxes locatives incluses) / ressources mensuelles

Les ressources comprennent l’ensemble des revenus (revenus d’activités, pensions, allocations familiales ou sociales…) y compris aides au logement éventuelles versées, des colocataires ou du ménage locataire (c’est-à-dire titulaires du bail et occupant marié avec le titulaire du bail).
C’est au bailleur de vérifier si le locataire est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l’assureur qui contrôlera l’éligibilité du locataire et déterminera son profil

Concernant les locataires déjà en place, pour bénéficier du dispositif GRL, le bail doit avoir pris effet au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat d’assurance et il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 mois précédant cette souscription.

Si le bail a pris effet avant la date de souscription du contrat d’assurance, mais depuis moins de 6 mois, le locataire n’est pas éligible au dispositif.

Etablir vos critères et le type de bien

Il ne s’agit pas ici de vous fermer à certaines opportunités d’achat mais plutôt de vous donner une ligne directrice pour avancer de manière efficace dans vos recherches. Il est inutile de vous éparpillez dans des visites de biens qui ne vous correspondent pas.
De plus, vous risquerez de vous lasser et d’investir dans un bien qui ne sera pas à la hauteur de vos espérance

Un projet bien ficelé

La réussite du projet est confiée à l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), qui va suivre la mise en place du dispositif.
Les bailleurs peuvent souscrire à un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l’un des assureurs adhérent au dispositif.
Le bailleur et l’assureur vont alors signer ce que l’on appelle un « contrat socle »
Ce contrat est directement vendu par les assureurs ayant signé une convention avec l’APAGL.
Cette convention contient un cahier des charges qui explique les modalités de gestion, financement, de transmission d’informations et de contrôle, de l’adhésion au dispositif ainsi que de son évaluation.

Quelles sont les garanties du contrat ?

Le contrat socle couvre trois pôles : les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux.

Impayés de loyers

Le contrat d’assurance doit couvrir principalement le risque d’impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l’assuré par un locataire :

soit en cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ;

soit en cas d’impayé partiel, atteignant un montant au moins égal à 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

Le plafond d’indemnisation, qui comprend également les frais de contentieux, s’élève à 70 000 €.

Dégradations locatives

Le contrat doit également couvrir au départ du locataire les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations causées durant sa période d’occupation et constatées lors de la reprise du logement dans la limite de :

7 700 € TTC par logement et par sinistre en cas de location nue ;

3 500 € TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée.

Frais de contentieux

Le contrat d’assurance doit couvrir le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives. Ces frais comprennent les frais de procédures, notamment les commandements de payer, les honoraires d’huissier, d’avocat ou d’avoué dont l’intervention est rendue nécessaire et les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant (serrurier, police, garde meubles, déménagement). Si vous êtes dans le secteur d’Alfortville, ce serrurier Alfortville pourra par exemple vous aider.

Reste, sinon, la possibilité de vendre une maison, de l’acheter, ou de la mettre en gestion locative.

Consultez votre agence immobilière pour en savoir plus.