Il y a obligation d’établir un mandat de gestion entre vous-même et l’administrateur de biens. Il définit l’étendue de sa mission : celle-ci va de la recherche du locataire, à la perception des loyers, en passant par la délivrance des quittances de loyer. Vous pouvez aussi le mandater pour faire entreprendre certains travaux, relancer le locataire en cas de loyers impayés, procéder à la régularisation des charges locatives, à la révision des loyers, réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie et veiller au respect par le locataire des ses obligations, notamment en matière d’assurance… Le mandat peut être signé pour un an, renouvelable par tacite reconduction.

Le mandat doit détailler le montant des honoraires du gestionnaire, librement déterminés entre les deux parties. En général, la rémunération consiste en une commission proportionnelle au montant du loyer, comprise entre 7 et 8% du loyer annuel hors charges. Il faut rajouter les honoraires de négociation et de frais de rédaction du bail, qui s’élèvent à 12-15% du loyer annuel. Ces honoraires ainsi que les cotisations de l’assurance loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers à condition de relever du régime réel d’imposition.

En attendant l’entrée en application de la garantie universelle des loyers (GUL), non obligatoire, vous pouvez souscrire une assurance auprès d’un assureur ou de votre gestionnaire (entre 2 et 4% du loyer), déductible des loyers perçus, ou une garantie des risques locatifs (GRL), garantie par l’État. Celle-ci couvre les loyers et charges impayés ainsi que les dégradations locatives, sous conditions de loyer (inférieur ou égal à 2 000 euros) et de revenus du locataire (le loyer ne doit pas excéder 50% de ses revenus).