La responsabilité du conseiller immobilier

En 1993, l’un de nos conseillers, Christophe, est revenu catastrophé d’une signature d’acte authentique chez un notaire : le vendeur avait déclaré à l’acquéreur, après la signature, qu’il était bien content d’avoir vendu car un ruisseau souterrain minait les fondations ! Il s’agissait en fait des eaux pluviales de l’église, la canalisation était détériorée et le sous-sol de la maison était inondé régulièrement. L’affaire a rapidement été réglée par le reversement d’une partie du prix à l’acquéreur, mais nous avons senti le vent du boulet et nous sommes demandés en quoi nous ou notre conseiller avions mal fait notre travail.

Nous aurions certes dû signaler ce problème à l’acquéreur afin qu’il achète en connaissance de cause. Mais comment en avoir connaissance en amont ?

Aurions-nous dû nous renseigner à la mairie ? Non, les services de l’urbanisme n’étaient pas au courant de ce problème. Seuls les services techniques en avaient été informés par un courrier du propriétaire, une dizaine d’années auparavant.

Nous avons donc creusé l’aspect juridique du problème, notamment les arrêts de la Cour de cassation traitant de notre responsabilité. On est dans le domaine du devoir de conseil du professionnel. D’une manière générale, l’agent immobilier étant un intermédiaire, on pourra lui reprocher de ne pas avoir communiqué à l’acquéreur les informations qu’il détenait ou aurait dû détenir s’il avait posé les bonnes questions au vendeur. Le conseiller immobilier travaille pour le compte d’un agent immobilier, il doit donc respecter les mêmes règles.

Et c’est au professionnel, agent immobilier ou conseiller immobilier, agent commercial…  qu’il incombe de prouver qu’il a bien rempli son devoir de conseil : la Cour de cassation a rappelé très fréquemment à l’ordre des agents immobiliers, ainsi que des notaires, des médecins ou des architectes avec la formule suivante : “celui qui est légalement ou contractuellement tenu à une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation”.  L’obligation d’information est une composante du devoir de conseil.

Notre conseiller aurait donc dû poser cette question au propriétaire : « y a-t-il sur votre terrain une canalisation détériorée qui inonde régulièrement votre sous-sol ? », communiquer sa réponse à l’acquéreur, et ensuite pouvoir prouver qu’il l’avait fait.

Bien évidemment comme il peut y avoir bien d’autres problèmes qu’une canalisation endommagée, la bonne question aurait été « y a-t-il un problème particulier concernant les fondations, les murs, la charpente, le système de chauffage, etc… qu’il faudrait signaler à l’acquéreur ? ».

Nous avons donc mis au point et amélioré au fil des ans une « fiche descriptive contractuelle maisons et appartements» qui est en fait un questionnaire au vendeur, lui demandant point par point de nous signaler tout problème éventuel dont il aurait connaissance. Cette fiche est à remplir et faire signer lors de la prise de mandat, un exemplaire est remis contre émargement à l’acquéreur lors de la signature du compromis.

Il n’y a que des avantages à procéder ainsi.

Lors de la prise du mandat tout d’abord, de nombreux vendeurs disent au conseiller immobilier « eh bien vous au moins vous faites du travail sérieux ! »

Si un vendeur refuse de remplir cette fiche, c’est qu’il a quelque chose à cacher, et nous ne prenons pas le mandat, pour ne pas perdre de temps et prendre des risques.

Le vendeur peut vendre sereinement : s’il y a un problème il l’a signalé, l’acquéreur en a eu connaissance, et ne peut pas le reprocher au vendeur.

La vente se fait en toute confiance.

Certes le vendeur peut mentir, et omettre de signaler un vice dont il aurait connaissance. Dans ce cas l’acquéreur aura un recours contre le vendeur, et la sanction judiciaire sera d’autant plus sévère que son mensonge aura été prouvé.

Quant au conseiller immobilier, il satisfait ainsi parfaitement aux exigences de son devoir de conseil.

Cette fiche descriptive nous a permis d’éviter plusieurs procès, et nous a valu les félicitations du juge dans deux affaires où nous avons été mis en cause !

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.