Le devoir d’information de l’agent immobilier : quelques jurisprudences

juge 3D

Le devoir d’information et de conseil est une construction jurisprudentielle qui impose des obligations au professionnel, au delà de ce qui est écrit dans le contrat ou la loi, afin de protéger le consommateur.

Il découle des articles 1134 et 1135 du Code civil : les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

L’agent immobilier doit suppléer par ses conseils à l’inexpérience des clients ; il doit influer positivement sur le comportement des clients dans le sens de leur intérêt.

Le devoir d’information est une composante du devoir de conseil.

Le vendeur, et l’agent immobilier avec lui, doit révéler tout ce qu’il connaît des biens vendus lorsque les éléments d’information sont de nature à influer sur la décision de l’acquéreur (Code civil, art. 1116 et 1117) :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 16 mars 2011 n° de pourvoi : 10-10503, publié au bulletin  “le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne pouvait néanmoins dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues”

Dans cette autre affaire, le vendeur avait demandé à l’agent immobilier mandaté pour la vente, de dissimuler aux acquéreurs un projet de rocade. L’agent immobilier est condamné car “il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade,” bien qu’il ait invoqué devoir défendre exclusivement les intérêts de son mandant. (Cour de cassation, chambre civile 1, 9 janvier 2019, n° 18-10245).

L’agent immobilier n’est pas responsable des retards et de l’arrêt du chantier, alors que rien ne le laissait prévoir au moment de la vente : “lors de la signature du contrat de commercialisation entre le promoteur et l’agent immobilier, ce dernier s’est rendu sur place et a pu constater l’avancement des travaux, et qu’aucun élément ne permet de considérer qu’il aurait dû avoir des doutes sur la fiabilité de l’investissement immobilier et se livrer à des investigations plus poussées ; (…) les premières difficultés se sont révélées postérieurement à la signature de l’acte de vente et qu’ainsi, les préjudices sur lesquels les acquéreurs fondent leurs demandes indemnitaires résultent du retard, puis de l’arrêt du chantier, qui ne peuvent être imputés qu’au promoteur et non à l’agent immobilier chargé de commercialiser le produit” (Cour de cassation, ch. civ. 1, 12 décembre 2018, n° de pourvoi: 17-11910)

Mais il ne suffit pas de signaler le vice à l’acquéreur, il faut l’informer de l’origine,  de l’ampleur, de la gravité potentielle et des conséquences prévisibles du vice :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 14 mars 2012, n° de pourvoi : 11-10861, publié au bulletin : “Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la connaissance par Mme Z…du vice dans son ampleur et ses conséquences, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; “

Et :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 8 avril 2009, n° de pourvoi : 07-21910 07-21953, publié au bulletin : “l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine très vraisemblable des fissures apparentes et sur leur gravité potentielle pouvant affecter la structure de l’immeuble”

L’agent immobilier ne sera pas responsable si le vice est vraiment caché :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 16 janvier 2007, n° de pourvoi : 04-12908, publié au bulletin : “Mais attendu qu’après avoir constaté que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente et qu’ainsi la preuve n’était pas rapportée que l’agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n’était pas établi, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;”

Ou à l’inverse s’il est suffisamment apparent :

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mardi 29 mars 2011,  n° de pourvoi : 10-14503 : “Ne commet pas une réticence dolosive le vendeur d’un immeuble qui ne révèle pas à l’acquéreur le mauvais état de la toiture dès lors que ces désordres étaient apparents et qu’il n’a rien fait pour les cacher.”

Cour de cassation, ch. civ. 3, 21 mars 2019, n° de pourvoi: 18-12604 :

“Mais attendu qu’ayant relevé qu’il ressortait du rapport d’expertise que les problèmes existant sur la toiture étaient visibles à l’oeil nu depuis les combles, accessibles par une porte dont seule la SCI S… avait la clé et retenu qu’il n’était pas établi que celle-ci ait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que M. et Mme V… aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé, de sorte que l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que, l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même”

Cour de cassation, chambre civile 3, 21 novembre 2019, n° de pourvoi: 18-22128 :

Il a été retenu que pour les vendeurs il était évident que les acquéreurs avaient connaissance des travaux prévus, il n’y a donc pas de réticence dolosive.

La preuve de la bonne exécution du devoir d’information incombe au professionnel :

“Celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation”  Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 25 février 1997, n° de pourvoi : 94-19685

et “la charge de la preuve de l’exécution par le notaire instrumentaire de son devoir de conseil lui appartient” Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mardi 2 octobre 2007, n° de pourvoi : 06-17281

C’est pourquoi il est prudent d’utiliser, dès la signature du mandat, un document rapportant cette preuve, tel que la “fiche descriptive contractuelle” d’Éditions Préférence. (voir notre article sur ce document, qui nous a valu les félicitations du juge lors de quelques procédures, et surtout a permis d’éviter nombre de procès ! ).

Le devoir de conseil de l’agent immobilier en vidéo

 

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33 Commentaires

  1. Bonjour,
    Je suis copropriétaire d’une maison mise en location par un des propriétaires sans mon accord et j’ai demandé à l’agence qui s’occupe de la location de me fournir le nom et le numéro de téléphone du locataire et celle-ci refuse de me la donner. Est-ce normal ?
    Merci d’avance pour la réponse.
    Claude

  2. Bonjour Claude,
    Non bien sûr. Demandez au besoin par LRAR une copie du bail (et du mandat), en fournissant la preuve que vous êtes propriétaire.

  3. Bonjour
    J’ai visité une maison dont l’annonce précise 300 m carré de jardin. Je vais m’informer en mairie afin de savoir si l’on peut y installer un abri de jardin et clôturer(site classé). La mairie me conseille de faire une demande d’urbanisme, je recherche donc au cadastre les numeros de parcelles (celle de la maison et celle du terrain). L’agent m’avait bien précisé qu’une partie du jardin avait été vendue mais pas que la superficie n’etait pas la bonne sur l’annonce. Or surprise en mesurant le terrain sur plan (cadastre) en fonction des limites indiquées (mur de restanque) le jardin ne fait pas 300 m carré mais 150m². La mairie me confirme que le terrain a été divisé mais il n’y a toujours qu’un numero de parcelle actuellement. Est-ce légal? Elle m’a dit que cela n’influençait pas sur le prix, ce dont je doute. L’annonce précise que l’électricité a été refaite or il n’y a aucun branchement electrique ni d’arrivée d’eau ni evacuation de faits pour le lave vaisselle le lave linge et le réfrigérateur aux emplacements prévus. Un certificat de conformité pour l’électricité est-il remis en fin de travaux? Les diagnostics ne sont pas faits non plus. La charpente ne peut pas être vérifiée car pas de combles. Tout cela me pose problème, alors que j’étais prête à acheter. Pouvez-vous me renseigner à ce niveau?
    Cordialement
    S B

  4. Suite
    L’agent a enlevé l’annonce quand je lui ai parlé de la superficie du terrain. Hier soir elle a remis l’annonce toujours avec 300 m² de jardin alors qu’elle sait qu’il n’en fait que 150 et qu’elle m’a dit avoir conseillé le vendeur pour cette vente de terrain.
    Donc elle n’ignorait pas la division parcellaire.

    • Bonjour,
      Il s’agit de publicité mensongère. Les sanctions peuvent être graves pour l’agence.
      En ce qui concerne la surface réelle du terrain ne vous fiez pas trop au cadastre, mais au plan de division fait par le géomètre.

      • Bonjour
        Tout d’abord merci pour votre réponse
        On ne m a montré aucun plan c est en demandant un certificat de urbanisme sur lequel je devais noter le numéro de la parcelle que j’ ai consulté le cadastre. Et c est la mairie qui m a signaler la division parcellaire. L’ annonce cité la totalité du terrain. Je l’ ai dit a l’ agent qui m a répondu que cela ne changeait rien au prix de la maison, mon notaire dit l’ inverse.
        Comment avoir les dimensions exactes si l’ on nous donne aucun plan.
        Même chose pour la création de un séjour dans une ancienne terrasse qui a été fermée.
        L’ agent ne m a montré ni plan ni permis de construire. L’ enduit n est pas fait les parpaings a nu pour moi il n’y y a pas eu déclaration de fin de travaux. Donc je ai dit a l’ agent attendre que tout soit en regle.
        Je pense qu elle va essayer de vendre tel quel et si elle peut la moitié du terrain au voisin qui vend aussi sa maison pendant l été.
        Merci encore
        Cordialement
        S b

  5. Bonjour
    Je viens de signé un compromis pour l’achat d’un bien immobilier. J’ai appris, bien après la signature, que ce bien se trouvait en zone classée car à proximité d’un monument historique. Ce qui peut poser problème pour les futurs travaux que nous allons réaliser dans cette maison car soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France.
    L’agence immobilière avait-elle obligation de nous avertir que nous achetions en zone classée ?
    D’avance merci.
    CG

  6. Bonjour je souhaiterai connaitre les devoirs et conseils d’un agent immobilier envers le vendeur. Je vends à un promoteur, le compromis est signé avec l’agence et le Notaire, par hasard j’ai appris qu’il y aurait un gros retard, j’ai demandé à l’agence qui m’a répondu oui mais que ce ne serait que 5,7 ou six mois??? que l’acheteur il me l’avait dit est honnête. je lui ai donc demandé de me’adresser la DP opérationnelle et le permis que l’acheteur avait déposé. je n’arrive pas à l’obtenir. la dp avait été demandée pour le compromis et je me demande si le permis est conforme à celle ci. Merci de me répondre car j’avais pris un peu de marge maispas jusqu’à la fin de l’année. l’acte de vente devait être signé le 10 mai. Je ne sait pas comment faire.

    • Bonjour,
      Il faut que vous relisiez attentivement le compromis, qu’est-ce qui est prévu en cas de retard, de dépassement du délai, des pénalités sont-elles prévues ? Si besoin demandez des explications au notaire qui a rédigé le compromis.

  7. Merci de votre réponse,
    ILest noté sur le compromis du notaire : si toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, ……elle devra verser à l’autre partie 75.000 euros dommages et intérêts articl 1231-5 code civil.
    Mon problème ni le Notaire ni l’agence ne me réponds.
    Ilétait stipulé un certifficat de non opposition à la déclaration préalable portant sur la division du terrain en 2 lots avec créationd’un terrain à bâtir de 1000m carrés ccomportant 2 logements…. le promettant habilite le bénéficiaire à déposer à ses frais la DP. L’obtention de ce certif devra avoir lieu au + tard le 15:12:2019. Observation faite que le bénéficiaire a d’ores et déjà déposé la DP le 12/09 et dont 1 copie du récépissé demeure ici annexée.
    Règles générales La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’1 permis de construire purgé de tout recours avant le 4/04/2020 pour la réalisation sur le bien… Il estprécisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de PC et ce dans 1 délai de 30 jrs à compter du
    4/09/2019 (date de la signature de la promesse de vente) au moyen d’1 récépissé délivé par l’autorité compétente.
    Mes questions restées sans réponse ni du notaire ni de l’agence immobilière.
    QU’est devenue la DP du 12:08 Quelles informations ont ils demandé au bénéficiaire.Que dois je faire, quel risque je cours etc.. je ne suis pas du tout formée pour comprendre c’est pourquoi je suis passée par une agence le notaire je croyais devait lui aussi m’aider car j’ai le mien et le bénéficiaire le sien.
    Où me diriger pour obtenir une aide. Qe veut dire conseil et assistance d’un notaire ou d’une agence immobilière ?
    Encore merci de m’aider

    • Bonjour,
      Dans un premier temps vous pourriez demander par LRAR à l’acquéreur de justifier sous huitaine de ses démarches concernant les conditions suspensives, en vous fournissant toutes les pièces nécessaires. Selon la réponse ou l’absence de réponse vous pourrez envisager la suite, reprendre votre liberté sans percevoir d’indemnités, perception de l’indemnité, ou convocation par huissier pour signature.

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