On le sait, la commission de l’agent immobilier est due dès levée de la dernière des conditions suspensives, en l’absence de clause de dédit. La condition imposée par la loi Hoguet est que la vente soit “définitivement conclue”, l’acte authentique n’étant pas la vente en elle-même mais une simple formalisation.

L’acte authentique n’est pas nécessaire pour que la commission soit due !

En voici une nouvelle illustration :

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 16 mai 2013, n° de pourvoi: 12-19274

“Mais attendu que l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue n’est pas nécessairement un acte authentique”

Si un compromis ou une promesse est signé(e) sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, de non préemption par la mairie, etc…, la commission de l’agent immobilier sera due dès levée de ces conditions. En pratique certes l’agence n’est habituellement payée qu’à la réitération en acte authentique.

Au cas où les parties s’entendent pour ne pas donner suite, pour ne pas signer l’acte authentique, il est important pour l’agence de savoir à quoi elle a droit : sa commission ou des dommages-intérêts ? La distinction est d’importance ; chasser le mauvais lièvre exposerait à revenir bredouille.

Article 74 du décret d’application de la loi Hoguet : “Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application du dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.”

La jurisprudence considère désormais que pour avoir droit à une commission ou à des dommages-intérêts, il faut que l’affaire soit effectivement conclue. Si la défection des clients a lieu avant la levée des conditions suspensives, donc a fortiori avant l’acte authentique, ce ne sera pas le cas. Si toutefois toutes les conditions suspensives ont été levées, le tribunal pourra considérer que la vente était devenue effective même en l’absence d’acte authentique et que la commission est due.

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