Notaires, provision pour frais et dépôt de garantie

notairesDe nombreux  notaires demandent un versement, de l’ordre de 250 à 450 €, lors de la signature d’un compromis, en plus du dépôt de garantie, et ne le restituent pas, même en cas de rétractation SRU ou de refus de prêt. Selon eux il s’agit d’une “provision pour frais”.

Certes les notaires ne doivent pas commencer à s’occuper d’une affaire sans détenir une provision suffisante.

Mais “specialia generalibus derogant”, les lois spéciales dérogent aux lois générales, pour cette seule raison nous avons toujours prétendu que cette exigence était illégale.

Nous avons donc interrogé à ce sujet la DGCCRF (lettre courrier dgccrf 19-12-2012), qui nous a confirmé très clairement, par courrier en date du 19 décembre 2012, que les sommes versées sont intégralement remboursables, dans les deux cas :

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) réserve à l’acquéreur non-professionnel un droit de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat. En cas d’exercice de la faculté de rétractation, cet acte d’acquisition est réputé n’avoir jamais existé ( cf Cass. 3ème civ., 13 février 2008). Par conséquent, et conformément à l’article L 271-2 du CCH, les sommes éventuellement versées doivent être intégralement remboursées dans un délai maximum de 21 jours.

Il en va de même lorsque la condition suspensive stipulée dans un avant-contrat relative à l’obtention d’un prêt n’est pas réalisée. L’article L 312-16 du Code de la consommation est particulièrement explicite puisque les sommes éventuellement versées par l’acquéreur sont “immédiatement et intégralement” remboursables.”

Par contre, un échec de la transaction fondé sur d’autres éléments, pourrait faire l’objet d’une facturation par le notaire.

Le problème ne se pose pas avec les agents immobiliers, qui ne peuvent facturer quoi que ce soit tant qu’une vente n’est pas “effectivement conclue” (loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite “loi Hoguet“).

Il ne s’agit là que d’une des incohérences qui faussent le libre jeu de la concurrence entre agents immobiliers et notaires, en ce qui concerne la transaction immobilière. On pourrait citer en vrac la possibilité pour les notaires de prendre des mandats exclusifs pour une durée irrévocable supérieure à trois mois (nous en avons vu d’un an ferme…), de se faire rembourser les frais de publicité même en cas de non-vente…

 

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12 Commentaires

  1. Bonjour,
    voici le paragraphe:
    “DECLARATIONS PAR LE VENDEUR SUR L’ETAT DES BIENS
    LE VENDEUR déclare :
    -qu’il n’a effectué aucun travaux ou changement de destination nécessitant une autorisation du syndicat des co-propriétaires et/ou une autorisation administrative (fermeture de balcon, loggia, terrasse…en véranda, changement de destination d’habitation en usage professionnel, etc…)
    -qu’il n’a appréhendé et affecté à son usage personnel aucune partie commune de la copropriété
    -qu’il n’existe aucune procédure de revendication à son encontre par le syndicat des copropriétaires.
    -que les biens vendus n’ont fait l’objet d’aucun sinistre
    -qu’il n’a pas conclu de convention avec l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat pour des travaux de réparation et d’amélioration sur les locaux objets des présentes
    -qu’il n’a pas effectué dans les parties privatives vendues ce jour de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration préalable et de la garantie décennale
    -que les BIENS ne sont pas insalubres et ne font l’objet d’aucune interdiction d’habiter, arrêté de péril, mesure de séquestre ou de confiscation ni injonction de travaux
    -qu’il n’a délivré ni reçu aucune assignation ou requête en désignation d’expert, en référé ou au fond, au titre des BIENS,”
    Pour ce qui est du paragraphe faisant état des 400 euros:
    “Versement de 400 euros:
    A titre de provision sur frais, l’Acquéreur, s’engage à verser sous 8 jours à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 400,00 euros.
    1°)En cas de réitération des présentes par acte authentique, cette somme constituera un acompte sur les frais de l’acte authentique, dont le montant est ci-après indiqué à titre prévisionnel.
    2°)En cas de non-réalisation de la vente, le coût et les émoluments relatifs aux demandes de toutes pièces telles que notamment pièces d’urbanisme, état-civil, état hypothécaire, ainsi que les honoraires de l’intervention du rédacteur estimés conformément aux dispositions de l’article 4 du décret du 8 Mars 1978 à la somme toutes taxes comprises de 400 euros,seront supportés :
    -par le VENDEUR si les droits réels révélés sur le bien empêchaient la réalisation de la vente;
    -par l’ACQUEREUR dans tous les autres cas sauf s’il venait à exercer son droit de rétractation dans la mesure où il en bénéficie. Ce dernier requérant le rédacteur des présentes de constituer dès à présent le dossier d’usage sans attendre la réalisation de son financement.”
    Ai-je bien compris, comme le vendeur n’a pas obtenu de permis de construire(il dit ne pas avoir était informé du refus par la personne en charge des travaux) pour transformer la dépendance d’une copropriété en habitation, c’est à lui de supporter ces 400 euros? Si oui comment les réclamer? Un courrier à son notaire? au mien?
    Merci beaucoup

    • ben voila un message qui arrive juste après ma réponse d’il y a 5 minutes.
      Tout est indiqué clairement LE NOTAIRE DOIT VOUS RESTITUER LES 400 € .
      C’est tout, c’est clair. Par contre le notaire n’aurait pas du laisser les textes
      standards dans son acte, (pas de travaux, pas de changement etc), donc faute de sa part
      vous donnera peut être droit à indemnité ? Mais compliqué il faut voir votre assurance “responsabilité civile” vous êtes assurés pour ces litiges.

      cordialement

    • Bonjour, vous avez bien compris, c’est le VENDEUR à cause de : “le VENDEUR si les droits réels révélés sur le bien empêchaient la réalisation de la vente” qui est donc débiteur de cette somme. le notaire rédacteur doit donc vous rembourser le montant des 400 euros et faire son affaire personnelle de récupérer cette somme auprès du vendeur. Il se doit de respecter ce qu’il a écrit….devise du notariat : “Lex est quodcumque notamus ” …..;-) ce que nous écrivons fait loi…..CQFD…

      • Merci beaucoup, je vais tenter d’envoyer mail a mon notaire avec copie du texte dans le compromis, j’espère que cela suffira.

  2. Bonjour LOHIC, en effet j’ai repris votre première question.
    Il faudrait un peu plus d’éléments : Vous avez signé un compromis de vente, ok, pour un immeuble commercial, qui avec travaux deviendra une habitation ?
    (compromis en 04/2016 pour un bien avec travaux) copier coller de votre question.
    ( le jour du compromis on nous demande 400 euros) il n’est pas indiqué dans votre compromis à quoi correspond ce versement ? (votre notaire vous confirme que:
    A ce jour le notaire ne veut pas rembourser les 400 euros, voici sa réponse “Vérification faite, vous n’aviez pas versé de dépôt de garantie. Les 400 € de provision sur frais que vous aviez versés au notaire de l’acquéreur lui restent acquis.)

    Ce qui correspond à ma réponse, à mon avis c’était bien un acompte sur les frais) donc normalement acquis au Notaire qui à établi le compromis. Qui aurait été défalqué du reliquat à payer pour les frais. Et perdu en cas d’annulation.

    Il semblerait qu’il y ai eu des erreurs ou omissions dès le début.
    Avez vous signé le compromis chez le Notaire ?

    Ce qui me surprend, car d’après vos indications, la rédaction semblerait erronée.
    SUR LE COMPROMIS DE VENTE IL AURAIT DU FIGURER CLAIREMENT QUE VOUS ACHETIEZ UN IMMEUBLE COMMERCIAL – ACTUELLEMENT EN COURS DE TRAVAUX D’AMENAGEMENTS et QUI APRES TRAVAUX ET AUTORISATION DE CHANGEMENT D’AFFECTATION DEVIENDRA HABITABLE-
    QU’UN PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DEMANDE EN DATE DU ??? (copie annexée de la demande de permis et des plans)et demande d’autorisation de changement d’affectation.

    Il n’est pas toujours possible de faire ces travaux et changement d’affectation, il aurait fallu aller consulter l’urbanisme à la Mairie, vous auriez su immédiatement que c’était interdit et pourquoi déjà refusé une fois ?
    Dans tous les cas il ressort que c’est la personne qui à rédigé le compromis de vente qui n’a pas joué son rôle de conseil.
    Si c’est une agence (cela m’étonnerait du fait du versement des 400 €) il faut vous retourner contre leur caisse de garantie, pour manque de conseil. Ils n’ont droit à aucune rémunération.
    Si c’est un Notaire (étonnant également car c’est énorme comme erreur de conseil de vous laisser signer un compromis pour un bien, sans permis qu’ide construire, sans autorisation de changement d’affectation etc..) il faut écrire à la chambre des notaires en joignant une copie des documents signés, et des pièces en votre possession pour quils puissent lire le document concerné (que vous n’avez pas mis en ligne et donc difficile de vous répondre avec exactitude).
    Ecrivez et faites copie aux deux Notaires, au vendeur, en confirmant que vous demandez la restitution des 400 € versés pour réalisé un compromis qui n’est pas légal (sauf encore une fois si sur le compromis tout est expliqué en conditions particulières ou suspensives ou désignation ??).
    Mais néanmoins, je pense que si c’est un Notaire qui à encaissé les 400 € il préferera vous les restituer plus que partir en procédure, et surtout de faire fonctionner sa caisse de garantie pour si peu.

    Autrement si vraiment rien n’est indiqué sur le compromis, comme le descriptif exact de ce que vous achetez, dans l’état ou il est le jour du compromis, les travaux qui doivent êtres réalisés avant la signature de l’acte de vente définitif. Les conditions suspensives, à votre profit, que la vente ne pourra se faire qu’une fois les travaux achevés, les attestations de conformité des travaux, le changement d’affectation, le permis de construire ou d’aménagé ?? (s’agit t’il d’un permis pour un simple agencement intérieur, ou y a t’il des travaux d’ouvertures changer, de façade, d’emplacement de porte extérieure etc, car ce n’est pas le même chose.

    Si rien n’est indiqué vous pouvez contacter votre compagnie d’assurance service juridique afin qu’ils vous représentent dans ce différent, et qui jugeront si il y a lieu de partir en procédure pour récupérer des dommages et intérêts en plus des 400 €.

    Cordialement

  3. reponse a LOHIC

    Bonjour LOHIC, en effet j’ai repris votre première question.
    Il faudrait un peu plus d’éléments : Vous avez signé un compromis de vente, ok, pour un immeuble commercial, qui avec travaux deviendra une habitation ?
    (compromis en 04/2016 pour un bien avec travaux) copier coller de votre question.
    ( le jour du compromis on nous demande 400 euros) il n’est pas indiqué dans votre compromis à quoi correspond ce versement ? (votre notaire vous confirme que:
    A ce jour le notaire ne veut pas rembourser les 400 euros, voici sa réponse “Vérification faite, vous n’aviez pas versé de dépôt de garantie. Les 400 € de provision sur frais que vous aviez versés au notaire de l’acquéreur lui restent acquis.)

    Ce qui correspond à ma réponse, à mon avis c’était bien un acompte sur les frais) donc normalement acquis au Notaire qui à établi le compromis. Qui aurait été défalqué du reliquat à payer pour les frais. Et perdu en cas d’annulation.

    Il semblerait qu’il y ai eu des erreurs ou omissions dès le début.
    Avez vous signé le compromis chez le Notaire ?

    Ce qui me surprend, car d’après vos indications, la rédaction semblerait erronée.
    SUR LE COMPROMIS DE VENTE IL AURAIT DU FIGURER CLAIREMENT QUE VOUS ACHETIEZ UN IMMEUBLE COMMERCIAL – ACTUELLEMENT EN COURS DE TRAVAUX D’AMENAGEMENTS et QUI APRES TRAVAUX ET AUTORISATION DE CHANGEMENT D’AFFECTATION DEVIENDRA HABITABLE-
    QU’UN PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DEMANDE EN DATE DU ??? (copie annexée de la demande de permis et des plans)et demande d’autorisation de changement d’affectation.

    Il n’est pas toujours possible de faire ces travaux et changement d’affectation, il aurait fallu aller consulter l’urbanisme à la Mairie, vous auriez su immédiatement que c’était interdit et pourquoi déjà refusé une fois ?
    Dans tous les cas il ressort que c’est la personne qui à rédigé le compromis de vente qui n’a pas joué son rôle de conseil.
    Si c’est une agence (cela m’étonnerait du fait du versement des 400 €) il faut vous retourner contre leur caisse de garantie, pour manque de conseil. Ils n’ont droit à aucune rémunération.
    Si c’est un Notaire (étonnant également car c’est énorme comme erreur de conseil de vous laisser signer un compromis pour un bien, sans permis qu’ide construire, sans autorisation de changement d’affectation etc..) il faut écrire à la chambre des notaires en joignant une copie des documents signés, et des pièces en votre possession pour quils puissent lire le document concerné (que vous n’avez pas mis en ligne et donc difficile de vous répondre avec exactitude).
    Ecrivez et faites copie aux deux Notaires, au vendeur, en confirmant que vous demandez la restitution des 400 € versés pour réalisé un compromis qui n’est pas légal (sauf encore une fois si sur le compromis tout est expliqué en conditions particulières ou suspensives ou désignation ??).
    Mais néanmoins, je pense que si c’est un Notaire qui à encaissé les 400 € il préferera vous les restituer plus que partir en procédure, et surtout de faire fonctionner sa caisse de garantie pour si peu.

    Autrement si vraiment rien n’est indiqué sur le compromis, comme le descriptif exact de ce que vous achetez, dans l’état ou il est le jour du compromis, les travaux qui doivent êtres réalisés avant la signature de l’acte de vente définitif. Les conditions suspensives, à votre profit, que la vente ne pourra se faire qu’une fois les travaux achevés, les attestations de conformité des travaux, le changement d’affectation, le permis de construire ou d’aménagé ?? (s’agit t’il d’un permis pour un simple agencement intérieur, ou y a t’il des travaux d’ouvertures changer, de façade, d’emplacement de porte extérieure etc, car ce n’est pas le même chose.

    Si rien n’est indiqué vous pouvez contacter votre compagnie d’assurance service juridique afin qu’ils vous représentent dans ce différent, et qui jugeront si il y a lieu de partir en procédure pour récupérer des dommages et intérêts en plus des 400 €.

    Cordialement

  4. CE N EST PAS UN DOUBLON C EST UNE REPONSE

    Bonjour LOHIC, en effet j’ai repris votre première question.
    Il faudrait un peu plus d’éléments : Vous avez signé un compromis de vente, ok, pour un immeuble commercial, qui avec travaux deviendra une habitation ?
    (compromis en 04/2016 pour un bien avec travaux) copier coller de votre question.
    ( le jour du compromis on nous demande 400 euros) il n’est pas indiqué dans votre compromis à quoi correspond ce versement ? (votre notaire vous confirme que:
    A ce jour le notaire ne veut pas rembourser les 400 euros, voici sa réponse “Vérification faite, vous n’aviez pas versé de dépôt de garantie. Les 400 € de provision sur frais que vous aviez versés au notaire de l’acquéreur lui restent acquis.)

    Ce qui correspond à ma réponse, à mon avis c’était bien un acompte sur les frais) donc normalement acquis au Notaire qui à établi le compromis. Qui aurait été défalqué du reliquat à payer pour les frais. Et perdu en cas d’annulation.

    Il semblerait qu’il y ai eu des erreurs ou omissions dès le début.
    Avez vous signé le compromis chez le Notaire ?

    Ce qui me surprend, car d’après vos indications, la rédaction semblerait erronée.
    SUR LE COMPROMIS DE VENTE IL AURAIT DU FIGURER CLAIREMENT QUE VOUS ACHETIEZ UN IMMEUBLE COMMERCIAL – ACTUELLEMENT EN COURS DE TRAVAUX D’AMENAGEMENTS et QUI APRES TRAVAUX ET AUTORISATION DE CHANGEMENT D’AFFECTATION DEVIENDRA HABITABLE-
    QU’UN PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DEMANDE EN DATE DU ??? (copie annexée de la demande de permis et des plans)et demande d’autorisation de changement d’affectation.

    Il n’est pas toujours possible de faire ces travaux et changement d’affectation, il aurait fallu aller consulter l’urbanisme à la Mairie, vous auriez su immédiatement que c’était interdit et pourquoi déjà refusé une fois ?
    Dans tous les cas il ressort que c’est la personne qui à rédigé le compromis de vente qui n’a pas joué son rôle de conseil.
    Si c’est une agence (cela m’étonnerait du fait du versement des 400 €) il faut vous retourner contre leur caisse de garantie, pour manque de conseil. Ils n’ont droit à aucune rémunération.
    Si c’est un Notaire (étonnant également car c’est énorme comme erreur de conseil de vous laisser signer un compromis pour un bien, sans permis qu’ide construire, sans autorisation de changement d’affectation etc..) il faut écrire à la chambre des notaires en joignant une copie des documents signés, et des pièces en votre possession pour quils puissent lire le document concerné (que vous n’avez pas mis en ligne et donc difficile de vous répondre avec exactitude).
    Ecrivez et faites copie aux deux Notaires, au vendeur, en confirmant que vous demandez la restitution des 400 € versés pour réalisé un compromis qui n’est pas légal (sauf encore une fois si sur le compromis tout est expliqué en conditions particulières ou suspensives ou désignation ??).
    Mais néanmoins, je pense que si c’est un Notaire qui à encaissé les 400 € il préferera vous les restituer plus que partir en procédure, et surtout de faire fonctionner sa caisse de garantie pour si peu.

    Autrement si vraiment rien n’est indiqué sur le compromis, comme le descriptif exact de ce que vous achetez, dans l’état ou il est le jour du compromis, les travaux qui doivent êtres réalisés avant la signature de l’acte de vente définitif. Les conditions suspensives, à votre profit, que la vente ne pourra se faire qu’une fois les travaux achevés, les attestations de conformité des travaux, le changement d’affectation, le permis de construire ou d’aménagé ?? (s’agit t’il d’un permis pour un simple agencement intérieur, ou y a t’il des travaux d’ouvertures changer, de façade, d’emplacement de porte extérieure etc, car ce n’est pas le même chose.

    Si rien n’est indiqué vous pouvez contacter votre compagnie d’assurance service juridique afin qu’ils vous représentent dans ce différent, et qui jugeront si il y a lieu de partir en procédure pour récupérer des dommages et intérêts en plus des 400 €.

    Cordialement

    • Merci Mainguy, en lisant vos réponse et en glanant ici et là j’y vois un peu plus claire et au vu de vos réponses je pense que la nature du bâtiment n’a été caché volontairement à mon notaire (les photos jointes dans les pièces annexes au compromis que j’ai reçu du notaire du vendeur étaient illisibles, sur 10 aucunes photos claires montrant l’état des travaux restant)

  5. ben voila un message qui arrive juste après ma réponse d’il y a 5 minutes.
    Tout est indiqué clairement LE NOTAIRE DOIT VOUS RESTITUER LES 400 € .
    C’est tout, c’est clair. Par contre le notaire n’aurait pas du laisser les textes
    standards dans son acte, (pas de travaux, pas de changement etc), donc faute de sa part
    vous donnera peut être droit à indemnité ? Mais compliqué il faut voir votre assurance “responsabilité civile” vous êtes assurés pour ces litiges.

    cordialement

    • Bjr, alors voilà, après plusieurs échange avec mon notaire et celui du vendeur voilà ou j’en suis:
      Mail reçu de mon notaire:
      “je vous précise que nous n’avons pas négocié les premiers accords intervenus entre vous et votre vendeur. Il appartient donc à la personne s’en étant chargé, à savoir l’Agence, d’exiger du vendeur le remboursement des 400,00 €.
      Et la réponse du notaire du vendeur reçu via mon notaire:
      “J’ai bien reçu votre courriel.
      Je vous invite à trouver la réponse à la page 17 du compromis au paragraphe « frais – article IV » dans le paragraphe B””(c ce que j’ai copié plus haut)”””
      au paragraphe 2°.
      Dans la mesure les droits réels révélés n’empêchaient pas la réalisation de la vente, les frais et honoraires sont supportés par l’acquéreur.
      Restant à votre disposition,
      b.c.”
      En clair ben c’est pas si clair pour l’ami du vendeur (son notaire), et mon notaire me dit “débrouille toi tt seul”, j’suis dégouté, je vais me rapprocher d’un conciliateur de justice après avoir contacté mon assistance juridique comme vous me l’aviez conseillé Mainguy et j’espère tjrs récupérer cette argent, est ce que j’ai une chance de faire respecter ce qui était simplement convenu?

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