Responsabilité de l’agent immobilier qui vend une maison en zone inondable

Vente d’une maison en zone inondable : la vente est annulée.

La maison avait été inondée au minimum par deux fois, mais n’était pas en zone inondable par décision administrative. L’acquéreur obtient, en appel, la nullité de la vente et des dommages-intérêts, de la part des vendeurs comme de l’agence.  La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du mercredi 3 mars 2010, n° de pourvoi : 08-21056 08-21057, publié au bulletin.

Un “vice caché” connu du vendeur

Le cas est classique, un vice « caché » dont le vendeur avait connaissance, et pour lequel il ne pouvait donc pas s’abriter derrière la clause habituelle de non-garantie des vices cachés.

La responsabilité de l’agence est indéniable. En tant que professionnelle localement implantée, elle ne pouvait ignorer les risques d’inondation, et aurait dû s’en inquiéter auprès des vendeurs.

Certes elle a prétendu avoir informé les acquéreurs, par une attestation faite à elle-même… qui a fait long feu.

Mais « lorsqu’un professionnel est débiteur d’un devoir particulier d’information, c’est à lui de prouver qu’il a fourni cette information », dixit la Cour de cassation. L’agence aurait dû se ménager une preuve écrite.

D’une manière générale, en cas de vice connu du vendeur, l’agence est également responsable, et est condamnée pour manquement au devoir de conseil. Comme elle ne peut pas tout savoir ni tout vérifier, (il ne lui appartient pas par exemple de creuser pour vérifier l’état des fondations, de sonder les poutres, de tester l’installation de chauffage central…) à elle de poser les bonnes questions au vendeur, de communiquer les réponses à l’acquéreur, et de pouvoir prouver qu’elle l’a fait.

Comment l’agence immobilière doit assumer son devoir de conseil

Dans notre réseau nous utilisons, pour ce faire, une « fiche descriptive contractuelle » que nous annexons systématiquement aux compromis (voir Editions Préférence, réf. 285 A). Nous assurons ainsi une grande transparence aux transactions, le vendeur s’engageant sur la connaissance qu’il a de l’état de son bien.

Et si le vendeur ment, fût-ce par omission, l’agence ne peut en être tenue pour responsable. Mais ce cas est très rare, car dès lors que l’on demande un écrit au vendeur, il met un point d’honneur à signaler tous les problèmes éventuels affectant son bien. Cette fiche a ainsi un caractère dissuasif et préventif à l’encontre de nombre de litiges potentiels.

Certes dans certains cas, même sans écrit, l’agence parvient à prouver qu’elle a fourni l’information, mais c’est souvent acrobatique et toujours périlleux et aléatoire : voir par exemple :

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 septembre 2010
N° de pourvoi: 09-68056

Notaire et zone inondable

Sur la responsabilité du notaire qui omet de vérifier l’existence d’un arrêté préfectoral, alors même qu’il a obtenu une note de renseignements d’urbanisme ne faisant pas état de risque d’inondation :

“Qu’en statuant ainsi, alors que la note de renseignements d’urbanisme ne dispensait pas le notaire de son obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; ”

(Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du mercredi 14 février 2018, n° de pourvoi: 16-27263, publié au bulletin).

Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.