Substitution partielle d’acquéreur en évinçant l’agence pour ne pas payer la commission

Une agence immobilière régulièrement mandatée fait visiter un bien à Mme Y, les négociations aboutissent à la signature d’un compromis. Mme Y use de son droit de rétractation. Un nouveau compromis est signé, en évinçant l’agence, Mme Y acquérant l’usufruit et ses enfants la nue-propriété.

L’agent immobilier assigne les vendeurs en paiement de dommages-intérêts. Il est débouté en appel, la cour estimant que l’acquéreur final est différent de celui  présenté par l’agence.

L’arrêt est cassé :

Qu’en statuant ainsi, sans répondre au moyen de la société Agence Pozzo immobilier qui faisait valoir que l’aménagement apporté à l’opération-la nue-propriété étant acquise par les enfants de Mme Y… alors qu’initialement elle devait acquérir la pleine propriété-procédait d’une fraude, destinée à tenir en échec les droits de l’agence, et qu’en raison de cette fraude, elle était en droit d’obtenir une indemnité, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Cour de cassation, chambre civile 1, audience publique du jeudi 8 avril 2010, n° de pourvoi: 09-14597

La commission est due !

Dans cette affaire, l’agence avait assigné les vendeurs. Ce, conformément à la jurisprudence constante, antérieure au 8 mai 2008 : le droit à commission de l’agent immobilier  découlant des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application, il était exclu de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. (Voir à ce sujet : la commission de l’agent immobilier).

L’arrêt du 8 mai 2008 a changé la donne : les visiteurs avaient donné une fausse identité en visitant le bien, la Cour de cassation a finalement admis (en assemblée plénière, lors d’un deuxième pourvoi…) que l’agence puisse se retourner contre l’acquéreur dont le comportement fautif a privé l’agence de sa rémunération. Dans un cas tel que celui qui nous occupe, l’agence pourra utilement, dorénavant, se retourner également contre l’acquéreur.

D’autant qu’un compromis avait été signé préalablement avec Mme Y, il devait donc contenir les mentions exigées par les textes, concernant la rémunération de l’agence. Mais bien sûr, ce compromis a été annulé.

Ceci étant, la question que l’on peut se poser à la lecture de cet arrêt, est : où placer le curseur ? A partir de quand y a-t-il fraude ? La solution aurait-elle été la même si seuls les enfants de Mme X s’étaient portés acquéreurs ? La même question se pose lorsqu’un seul des époux ou des concubins visite, l’achat étant ensuite conclu par l’autre ou par la communauté ou l’indivision. La jurisprudence juge au cas par cas, et il est bon que la Cour de cassation soit périodiquement amenée à trancher.

Quelle est la responsabilité du notaire, qui était également mandaté ? Était-ce le même que celui qui avait reçu le premier compromis ? Dans ce cas, il ne pouvait ignorer l’intervention de l’agence, et pourrait éventuellement être mis en cause par ses clients pour défaut de conseil.

Quoi qu’il en soit, cet arrêt va dans le bon sens pour les agences. Il n’en reste pas moins que la meilleure parade aux velléités de fraude aux droits de l’agence reste le mandat exclusif.

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