Mandat de vente et mandat apparent
La théorie du mandat apparent permet de considérer qu’une personne A est engagée par les actes d’une autre personne B vis-à vis d’une troisième, laquelle peut légitimement croire que B détenait un mandat de A.
Pour la Cour de cassation, le “mandant” peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs.
Cette théorie est le plus souvent appliquée lorsqu’un employé d’une société engage celle-ci sans en avoir le pouvoir, l’engagement pris dans ces circonstances peut ainsi être ratifié.
La loi Hoguet prime sur le mandat apparent
Mais cette théorie ne peut mettre en échec la loi Hoguet et son décret, d’ordre public : une agence immobilière avait cru pouvoir engager son mandant dans une vente, en ratifiant elle-même l’engagement des parties. La Cour d’appel a validé cette vente, estimant que l’acquéreur pouvait légitimement croire que l’agence pouvait engager son mandant. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : “Vu les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que, selon les dispositions des deux premiers de ces textes qui sont d’ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la vente d’immeubles, doivent être rédigées par écrit ; que suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle “transactions sur immeubles et fonds de commerce” doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;” (Cass. ch. civ. 1, 31 janvier 2008, pourvoi: 05-15774, publié au bulletin ).
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