Zoom sur les principaux changements

La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, applicable depuis le 27 mars 2014) modifie de nombreuses dispositions concernant la location nue ou meublée.

LE CONTRAT DE LOCATION

De nouvelles informations sont désormais à insérer dans le contrat de location

• Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, dans les zones dites « tendues » et pour lesquelles un observatoire des loyers a été mis en place ;

• A compter du 1^er janvier 2016, le renoncement du propriétaire à la garantie universelle des loyers devra être expressément mentionné, le cas échéant ;

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable (mention obligatoire depuis la loi dite « Boutin » du 25 mars 2009), aux loyers de référence ou au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, après avoir mis en demeure le bailleur pour obtenir ces informations, saisir la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Attention à la mention de la surface habitable : si elle est bien mentionnée dans le bail, mais qu’elle est en réalité inférieure de plus d’un vingtième, le propriétaire supportera, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

De nouveaux documents sont à annexer au contrat de location

Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges devra bientôt être annexée au contrat de location (publication du décret en attente).

A noter : ces mentions et documents annexes ne sont pas obligatoires pour un contrat de location meublé.

DIAGNOSTICS TECHNIQUES – LE POINT

La loi ALUR ajoute à la liste des diagnostics actuels, les diagnostics GAZ et ELECTRICITE, qui devraient être obligatoires à partir du mois de juin 2015 (publication du décret en attente).

ETAT DES LIEUX

Le locataire peut désormais demander à compléter l’état des lieux dans les 10 jours à compter de sa signature.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander à ce que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Sont concernées les locations à usage de résidence principale, vides ou meublées.

 Au vu des nombreuses informations qu’il faut indiquer dans le contrat de location, et de la pluralité de documents qu’il faut lui annexer, nous vous conseillons de recourir systématiquement à votre agent immobilier, chargé de la location, dès la décision de mise en location de votre bien.

CONGE DELIVRE PAR LE LOCATAIRE – PREAVIS REDUIT

Le délai de préavis classique applicable au locataire est de 3 mois, et n’a pas à être justifié.

La liste des causes donnant lieu à un préavis réduit  à un mois, au profit du locataire, est allongée par la loi ALUR. Dans quels cas le préavis peut-il être réduit à 1 mois ?

• Lorsque le logement est situé dans une zone tendue
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• En cas de problème de santé, constaté par un certificat médical, et justifiant un changement de domicile
• Pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé
• Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation (logement conventionné)

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

 Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier. Depuis la loi ALUR, il peut également être remis en main propre contre récépissé ou émargement.

LES HONORAIRES DE LOCATION

Les honoraires de visite, constitution du dossier, de rédaction du bail et d’état des lieux d’entrée sont partagés entre le bailleur et le locataire, mais le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour ces prestations :

– ne peut excéder celui imputé au bailleur

–  est plafonné, selon le lieu de situation du bien, à 12 euros (« zone très tendue »),10 euros (« zone tendue »), ou 8 euros par m2 (pour le reste du territoire), et 3 euros par m2 (quel que soit le lieu).

Pour consulter la liste des zones « très tendues » :

Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation 

Pour consulter la liste des « zones tendues » :

Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts.