Le bail meublé : comment ça marche ?

Le bail meublé, règles principales :

A noter : il n’existe pas de définition légale de la location meublée. C’est la jurisprudence en la matière qui est venue préciser que les meubles et objets mobiliers fournis, ainsi que les éléments d’équipement essentiels existant dans les locaux loués, doivent permettre au locataire une occupation normale et convenable du logement, conforme aux exigences de la vie quotidienne (Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 18 Juil.2000 et 9 février 2005).

Caractéristiques du bail meublé :

Le bail meublé est soumis à une réglementation différente selon que le logement constitue ou non la résidence principale du locataire.

Le bail meublé dont le logement constitue la résidence principale du locataire est soumis aux dispositions de l’article L632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui impose certaines règles impératives concernant la durée du bail, sa forme et son terme.

S’agissant de la forme du contrat, l’article précité impose que le bail soit établi par écrit.

Le bail doit être conclu pour une durée minimale d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Exceptions : Cette durée peut être ramenée à 9 mois en cas de location à un étudiant (afin de faire coïncider la durée du bail avec celle de l’année universitaire). Dans le cas d’une location de 9 mois, la clause de reconduction tacite sera inapplicable.

La durée du contrat peut également être inférieure à un an dans certains cas lorsque le loueur en meublé est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsqu’il envisage de cesser son activité.

Les règles applicables aux congés :

Lorsque le congé émane du locataire : ce dernier peut mettre fin au bail meublé à tout moment à condition de respecter un préavis d’un mois.

Lorsque le congé émane du propriétaire : le bailleur devra respecter un préavis de 3 mois avant la date d’anniversaire du bail, et justifier son refus de renouvellement par l’un des motifs suivants :

• Congé pour vendre le logement
• Congé pour reprendre le logement
• Congé pour motif légitime et sérieux (par exemple inexécution de l’une de ses obligations par le locataire)

Le bail meublé dont le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire peut en principe  être déterminé librement par les parties quant à sa forme, sa durée et son terme. Ainsi, le bail pourrait être conclu sous la forme orale… ce qui est évidemment fortement déconseillé !

Lorsque les parties auront omis de déterminer certains points du contrat de bail, elles devront se référer aux articles 1708 à 1762 du Code Civil.

Quels diagnostics obligatoires ?

• Le diagnostic de performance énergétique, depuis le 1^er juillet 2007. Ce diagnostic n’est pour l’instant pas obligatoire pour les locations saisonnières.
• Le constat des risques d’exposition au plomb, depuis le 12 août 2008, et pour les immeubles construits avant le 1^er janvier 1948.
• L’état des risques naturels et technologiques, depuis le 1^er juin 2006, dans les zones concernées (le formulaire d’ERNT à annexer au bail est disponible sur www.prim.net )

Attention, le bailleur d’un logement meublé doit mettre à disposition du locataire un logement décent (concerne toutes les locations meublées à l’exception des locations saisonnières)