La notification par LRAR du délai de rétractation SRU est nulle si tous les acquéreurs n’ont pas signé l’AR

La notification du délai de rétractation SRU par lettre recommandée avec avis de réception est très utilisée, encore faut-il vérifier que les accusés réception soient bien signés par les destinataires.

On sait déjà qu’il faut envoyer une LRAR à chacun des acquéreurs, sauf à ce que l’un d’eux soit désigné comme mandataire du ou des autres, ou mieux qu’ils soient mutuellement désignés comme mandataires les uns des autres.

Le compromis de vente en ligne d’Editions Préférence par exemple contient cette mention : “Il est précisé que chacun des acquéreurs donne pouvoir à chacun des autres indifféremment afin de réceptionner cette notification.” C’est une bonne précaution.

Dans tous les autres cas il revient à l’agent immobilier de vérifier la sincérité “au moins apparente” des signatures figurant sur les accusés réception.

Cour de cassation, chambre civile 3, 21 mars 2019, n° de pourvoi: 18-10772, publié au bulletin :

“Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme G… contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que la société E, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”

Cour de cassation, chambre civile 3, 7 novembre 2012, pourvoi: 11-22186

“Qu’en statuant ainsi, sans constater que l’avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. X… portait sa signature et qu’il avait reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; 

Mais la signature sans réserve de l’acte authentique équivaut à une renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation :

Cour de cassation, chambre civile 3,  8 juillet 2014  pourvoi: 13-19330 :

“Attendu qu’ayant souverainement retenu que M. et Mme X… s’étaient engagés en toute connaissance des contraintes environnementales du lotissement sans que leur consentement ne fût vicié et qu’en signant l’acte authentique sans émettre de réserve ils avaient renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation”

Les acquéreurs ont signé l’acte authentique sans émettre de réserves. Ils ont donc renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation.

C’est une précision importante apportée par la jurisprudence. La vente ne peut pas être annulée pour ce motif, après l’acte authentique. A communiquer à certains notaires, qui veulent re-notifier juste avant la signature de l’acte.

Attention il n’y a pas de droit de repentir dans ce domaine. Nous sommes souvent confrontés à des personnes qui regrettent d’avoir fait jouer leur droit de rétractation SRU. Or l’exercice du droit de rétractation anéantit l’accord des parties, il n’est donc pas possible de renoncer à sa rétractation si le vendeur n’est pas d’accord, et s’il l’est il ne sera pas possible de rétablir le compromis annulé, il faudra tout resigner…

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