LE VIAGER : LA QUESTION “ANGOISSANTE” DE LA DUREE

Un viager est par nature, rappelons le, un contrat à durée aléatoire. Tout terme convenu à l’avance disqualifie automatiquement le contrat en tant que viager aux yeux de la loi et du fisc.

Cette durée, celle de la vie du ou des vendeur(s), destinés à devenir un ou des crédit-rentier(s), interroge toujours le candidat acquéreur, destiné lui, à devenir un débit-rentier pour une durée indéterminée.

Cette interrogation existentielle est bien légitime et même saine pour quelqu’un qui est en position d’investisseur:   

Le versement d’une rente est un fil à la patte qui risque d’être bien long et est ce que le bien ne finira-t-il pas par être sur-payé si mon vendeur vit très vieux ?

Evidemment, en oubliant que l’on choisit d’investir avec peu de mise de fonds et qu’on “achète” au passage un billet de loterie qui peut, en cas de disparition brutale et rapide du vendeur, vous faire bénéficier d’un achat à un prix inespéré. 

A l’inverse, si l’on dépasse la valeur d’un bien acquis à un instant T, il est fort probable qu’à l’instant Y où les dépenses représentées par le bouquet et le total des rentes versées atteignent cette valeur, celle ci se soit largement appréciée sur le marché. Cela suppose bien sûr d’avoir choisi, comme pour n’importe quel investissement immobilier, un bien de qualité, disposant d’un bon emplacement. Les “bons” critères techniques et patrimoniaux pour un bien en viager ne diffèrent en rien de ceux pour un achat classique.

Ajoutons qu’à l’instant Y cité plus haut, c’est à dire au bout d’un nombre respectable d’années, l’investisseur aura payé zéro euro d’intérêt d’emprunt (au moins sur la part de capital transformée en rente). 

Les table statistiques régulièrement mises à jour et sérieusement établies sont justement là pour “lisser” les risques, et l’expérience prouve que, pour des investisseurs se positionnant sur le moyen terme (chasseurs de “coups fumants” s’abstenir), la rentabilité est généralement au rendez-vous.

En réalité, la bonne question à se poser, c’est : pourrai-je assumer ces dépenses (rente + charges de propriétaire) aussi longtemps que nécessaire? En tout cas les vendeurs, eux, mettez vous à leur place, se la posent. Mon acquéreur, bien que plus jeune, va-t-il assumer les versements sans défaillir? En effet, les risques sont multiples, tout particulièrement dans notre monde où les incertitudes économiques, sociales, familiales, voire sanitaires (!) se multiplient. Les facteurs ne manquent pas, pouvant remettre en cause la capacité de l’acquéreur à continuer sans défaillance cette épargne qui ne lui posait aucun problème à l’instant T: faillite, chômage, divorce, maladie, accident, etc…etc…

La plus lourde étant bien entendu le décès prématuré de l’acquéreur; avec à la clé, la possibilité que les ayant-droits refusent de prendre en charge la continuation de ce contrat faisant partie de la succession.

La plus mauvaise solution: essayer de remettre en question le dit contrat de viager et ne plus verser les sommes dues, en particulier la rente. 

Les clauses résolutoires normalement présentes dans le contrat et destinées à la nécessaire protection du vendeur vont faire perdre en théorie le bien, voire les capitaux versés. Longue bataille juridique en perspective avec un résultat perdant-perdant. Une solution lamentable.

Un viager peut toujours se revendre !

Il est préférable d’avoir la lucidité de comprendre que si les termes du contrat ne sont plus assumables, un autre investisseur pourra, lui, les prendre en charge. Revendre un bien en cours de viager n’a rien d’impossible, ce que la plupart des gens oublient ou ignorent. Le fil à la patte reste incassable, mais il peut tout à fait changer de patte. Bien entendu, c’est une solution à n’utiliser qu’en cas de vraie nécessité. Toutefois sans attendre la dernière extrémité, car le propriétaire devra s’efforcer de maintenir le respect de ses obligations financières pendant la durée de re-commercialisation du bien afin de ne pas interrompre le contrat avec le débit-rentier. Le bon sens commande de ne pas se montrer trop gourmand et d’être conscient de la satisfaction de ne pas tout ou presque tout perdre. Sans pour autant brader, remettre sur le marché un viager à un prix très attractif permettra d’accélérer la délivrance vis à vis d’une charge devenue insupportable et de récupérer des fonds qui sont généralement bienvenus dans une mauvaise passe. 

Attention tout de même: pour le débit-rentier, sauf accord contraire de sa part, les conditions du contrat doivent continuer à être assumées à l’identique pour qu’il n’y ait pas rupture. Autrement dit la rente et son mode d’indexation doivent demeurer inchangés. A ce sujet, même pressé par le temps, il faut  veiller à revendre à un investisseur présentant des critères de fiabilité, car le premier acquéreur reste juridiquement responsable du bon déroulement du contrat.

Il est recommandé de s’assurer les services d’un professionnel pour la revente d’un viager, c’est une opération un peu délicate si l’on veut rechercher un vrai deal gagnant-gagnant, ce qui est indispensable sur des contrats dont le temps est un facteur déterminant.       

Par Philippe CHAMPAGNE, voir son site : Cimm immobilier secteur Rovaltain, 

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