Un agent immobilier en charge de vendre un bien peut unilatéralement décider que les “frais d’agence” ou la commission d’agence, devenus honoraires depuis la loi Alur, seront à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, la loi Hoguet le permet expressément. Il lui suffit de le décider, d’élaborer son tarif en conséquence, et de l’appliquer mandat après mandat : une fois la décision prise, c’est systématiquement l’un ou l’autre, charge vendeur ou charge acquéreur, il ne pourra pas alterner “à la tête du client”.

Tordons le cou à une idée reçue : le fait de faire payer les honoraires à l’acquéreur en vertu d’un mandat signé par le vendeur est tout à fait légal, même s’il s’agit a priori d’une “stipulation pour autrui” : les lois spéciales dérogent aux lois générales, les prescriptions de la loi Hoguet priment sur celles du Code civil.

Mais pourquoi mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur alors que c’est toujours le vendeur qui les paie économiquement au final ? Explication.

Les biens en vente sont en concurrence les uns avec les autres, il en résulte un prix de marché pour chaque bien ou chaque type de biens, indépendamment du fait que ces biens soient vendus par un particulier, par une agence avec honoraires charge vendeur, ou honoraires charge acquéreur.

Statistiquement un bien se vend à son prix de marché. Il ne se vend pas plus cher parce qu’il est vendu par l’intermédiaire d’une agence (c’est même souvent l’inverse, de nombreuses études l’ont prouvé, la raison en est que les agences prennent souvent des biens à la vente après que les particuliers aient essayé de les vendre bien plus cher, et les ont ramené à la raison).

L’acquéreur accepte d’acheter un bien à son prix de marché, honoraires inclus le cas échéant, peu lui importe qu’il y ait des honoraires, et qu’ils soient à sa charge ou à celle du vendeur.

Il en résulte que s’il y a des honoraires, des “frais d’agence”, ils viennent systématiquement en déduction de ce que perçoit le vendeur, de ce qu’il aurait perçu s’il n’y en avait pas eu. Charge vendeur ou acquéreur, peu importe.

C’est pourquoi, économiquement, les “frais d’agence” sont toujours à la charge du vendeur. Et c’est bien normal, le gros du travail des agences immobilières est effectué pour le vendeur.

Alors pourquoi dans certaines régions ces “frais” sont-ils systématiquement mis à la charge de l’acquéreur ?

C’est d’abord pour respecter les habitudes locales, bien ancrées depuis longtemps.

C’est aussi une facilité pour l’agent immobilier lors de la prise du mandat, le vendeur est polarisé sur son “net vendeur” et bien souvent ne s’intéresse pas au montant des honoraires qui seront à la charge de l’acquéreur.

C’est encore pour que les acquéreurs ne paient pas de “frais de notaires” sur le montant des honoraires, qui ainsi ne font pas partie du prix et ne sont donc pas taxés.

Mais il y a des inconvénients à procéder ainsi : on l’a vu, le gros du travail de l’agent immobilier est accompli pour le vendeur, à sa demande et en vertu d’un mandat signé par lui ; l’acquéreur trouve parfois, et à juste titre de son pont de vue, que le montant des honoraires est trop important par rapport à ce qui a été fait pour lui, oubliant qu’ils sont destinés à rémunérer surtout ce qui a été fait pour le vendeur.

La diffusion publicitaire d’un bien comportant des honoraires à la charge de l’acquéreur est devenue assez compliquée depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, relatif à la publicité : il faut indiquer le prix honoraires inclus, suivi du prix hors honoraires, mentionner le pourcentage d’honoraires sur le prix hors honoraires, indiquer que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur… Nombreux sont les agents immobiliers qui ont depuis abandonné les “honoraires charge acquéreur” pour éviter cette contrainte ; sauf naturellement pour les mandats confiés par des acquéreurs pour leur trouver un bien, les “mandats de recherche”.

Et les avantages à travailler de bout en bout avec des “frais d’agence” “commission” ou honoraires à la charge du vendeur sont nombreux, nous les évoquons dans cet article.

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