Comment estimer un bien ?

Continuons la suite des aventures de Julie, qui a démarré il y a quelques mois son activité d’agent mandataire chez Cimm Immobilier. N’oubliez pas d’aller aussi consulter son blog !

Cliquez ici pour accéder à tous les autres articles de cette saga.

Estimer une maison ou un appart, entre la théorie et la pratique

Ca y est, vous voila arrivé au premier RDV de restitution d’une estimation de maison ou d’un appartement. Si au départ, l’estimation peut représenter une certaine source de stress pour quiconque commence sa vie d’agent immobilier, il y a quelques règles simples et pleines de bon sens qui permettent de ne pas faire une estimation « au doigt mouillé ».

• se baser sur plusieurs méthodes pour réaliser l’estimation

  • selon la valeur locative (montant maximal du bien à acheter avec une rentabilité nette moyenne de 5%, en comptant les frais de gestion déléguée à une agence, les charges incombant aux propriétaires et le prix au m² dans la zone du bien à évaluer)
  • selon les prix relevés par les notaires, dans la zone toujours. Pour cela, nous utilisons un logiciel dédié, qui utilise les données réelles des transactions réalisées et non les prix affichés par les agences ou les particuliers sur le boncoin ou seloger, souvent supérieurs à ce qui a finalement réellement été négocié entre le propriétaire et le locataire! Une multitude d’information sont demandées par le logiciel, pour une estimation au plus juste.
  • selon les prix relevés dans la zone sur les sites de référence. Ok, on sait que la moyenne au mètre carré que nous allons faire ressortir parmi les biens similaires sera évidemment plus élevée que la réalité des ventes, mais cela permet de corroborer les deux estimations précédentes ! En réalisant une moyenne de ces trois méthodes, l’agent peut avancer un prix de vente cohérent avec ceux du marché. Tout n’est pas gagné pour le faire accepter par le propriétaire, mais au moins vous serez droit dans vos bottes au moment fatidique où l’annonce sera faite, 99% du temps en dessous de ce qu’en attendait le vendeur :-)*

• ne pas lésiner sur la présentation du dossier remis à votre prospect

  • l’agence qui avait précédemment la maison en vente a donné un prix au vendeur sans explications sur la méthodologie employée pour déterminer ce montant. Aucun document autre que le mandat n’a ainsi été fourni… Pas facile pour le vendeur dans ces conditions de se rendre compte du sérieux de l’agence à qui il décide de faire confiance.
  • si des travaux sont à réaliser dans la maison ou l’appartement, n’hésitez pas à passer un peu de temps à les décrire, indiquer pourquoi ils vous semblent indispensables, les chiffrer (pas avec un entrepreneur, à ce stade vous n’avez pas encore un mandat en main !!) a minima avec une fourchette crédible (à Lyon, entre 950 et 1500 €/m²) et les retrancher du montant de la vente si nécessaire ! En effet, c’est un peu basique, mais visiblement à rappeler : un acheteur ne voudra pas d’un bien où l’addition du prix d’achat + des travaux = un montant supérieur au prix qu’il pourra éventuellement revendre le bien ! Si en plus vous faites, lorsque c’est nécessaire, un plan de la maison avec les projections de réaménagement, le vendeur appréciera probablement le temps passé à l’aider sans même avoir le mandat signé ! (ne soyez pas philanthrope non plus… au maximum une journée entre les RDV avant le mandat + le dossier d’estimation).
  • imprimez-le et reliez-le ! C’est toujours plus quali !

• ne pas se contenter d’envoyer votre rapport d’estimation 

  • vu le nombre de pages (entre 20 et 25 pour ma part) de ce rapport, il y a matière à commenter, à expliquer, à votre prospect. Ne faites pas l’économie d’un RDV en envoyant ce document par email. Prenez RDV un soir, avec le couple si nécessaire. Regardez leur réaction, rassurez-les sur l’estimation que vous avez faite si elle est très inférieure à ce qu’ils attendaient, expliquez-leur qu’il s’agit d’une négociation ici aussi. Que vous ne prendrez pas un mandat à n’importe quel prix car ne souhaitez pas perdre votre temps et leur faire perdre le leur, mais que vous comprenez leur situation et voulez bien tenter un prix un peu plus élevé que l’estimation. Il sera toujours temps, 3 ou 4 semaines après la première publicité, de leur rappeler que l’absence de visites est peut-être due au prix trop élevé pour le marché, et proposer une action supplémentaire de votre part en échange d’un effort de leur part.

Forts de ces quelques conseils, bonnes estimations !