Remise en main propre du compromis, de la promesse par les agents immobiliers
Depuis quelque temps certains notaires refusent la notification en main propre faite par les agents immobiliers.
Ils se basent sur un arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 2011 (3ème chambre civile, 09-69899), invalidant la remise en main propre par un notaire. Mais cet arrêt porte sur des faits de 2002, donc antérieurs au décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008, qui fixe les modalités de la remise en main propre prévue par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006. La Cour prend d’ailleurs la précaution de préciser « Vu l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ». Plus loin elle ajoute, toujours à propos de cet article : « dans sa rédaction applicable à l’espèce ».
Il y a eu trois étapes : la loi SRU du 13 décembre 2000 instaurant un délai de rétractation, la loi ENL du 13 juillet 2006 autorisant la remise en main propre par les professionnels immobiliers mais renvoyant à un décret d’application à paraître, et le décret du 19 décembre 2008 précisant les modalités de cette remise.
La remise en main propre par les professionnels immobiliers est donc parfaitement légitime.
Cette pratique permet de purger plus simplement et rapidement le droit de rétractation de l’acquéreur, que la pratique antérieure de la LRAR. Elle est réservée aux professionnels ayant reçu mandat pour prêter leur concours à la vente.
Les notaires peuvent également recourir à la remise en main propre, à condition de lui donner date certaine. Ils ne peuvent se contenter de remettre l’avant contrat contre récépissé, comme ils l’ont pourtant beaucoup fait à une époque.
Que faire lorsqu’un notaire demande à un agent immobilier de procéder à une nouvelle notification par LRAR ?
Il ne faut surtout pas obtempérer. En effet, si l’acquéreur profitait de ce nouveau délai pour se rétracter, le vendeur pourrait mettre en cause notre responsabilité.
Au notaire de prendre les siennes, et de procéder s’il le souhaite à une nouvelle purge du délai de rétractation, voire de faire jouer le délai de réflexion.
Là encore, le vendeur qui verrait son acquéreur en profiter pour se désister pourrait manifester son mécontentement par la voie judiciaire. L’agence aussi, sur le fondement de la perte de chance de percevoir ses honoraires.
PS : en signant l’acte authentique sans émettre de réserves, l’acquéreur renonce à se prévaloir de l’éventuelle irrégularité de la purge du droit de rétractation (cass. 3ème civ. 8-7-2014 n° 13-19.330). La renotification ne s’impose que lorsqu’intervient une modification substantielle dans les conditions de la vente (cass. 3ème civ. 26-9-2007 n° 06-17.187).
Pour rebondir sur la fin de votre article, depuis l’arrêt de la Cour de case du 9 décembre 2010, l’agence pourrait demander sa commission et non plus une indemnisation fondée sur la perte de chance.
Cette position fait effectivement suite à un arrêt de la cour de cassation du 26 janvier 2011. Il ne s’agit en réalité que d’une interprétation très extensive de la décision en cause.
En effet la décision en cause a pris le soin à deux reprises de préciser qu’elle était rendue dans le cadre de l’article L 271-1 du CCH « ancienne version » :
Vu l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;
Attendu que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ; que cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ;
Attendu que pour dire que M. X… n’était plus recevable à se rétracter par lettre du 3 mars 2003, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celui-ci n’a jamais contesté la date du 13 septembre 2002 comme étant la date de l’acte qu’il a signé et dont il fournit la photocopie dans ses pièces et qu’une copie de la promesse a été remise en main propre à M. X… en l’étude notariale, qu’ainsi le délai légal de sept jours a régulièrement couru ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la remise de l’acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à l’espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Il faut savoir que les Notaires dans le cadre des réunions qui ont eu lieu à ce sujet avec les organisations professionnelles et le ministère de la justice en septembre 2010 (soit antérieurement à l’arrêt en cause) entendaient déjà obtenir du gouvernement qu’il modifie les textes actuels, en imposant que soit inscrite dans l’acte authentique la confirmation par l’acquéreur de la date de remise du compromis.
Ils entendaient par ailleurs, au titre de leur devoir de conseil et d’information refuser de valider la purge du droit de rétractation mise en œuvre par remise en main propre, en cas de doute sérieux sur la réalité de la remise et sa date.
Ils n’ont donc pas manqué de profiter de cette décision pour délégitimer par principe la remise en main propre alors qu’elle est expressément instituée et reconnue par la règlementation depuis le 22 décembre 2008 ( entrée en vigueur du décret d’application n° 2008-1371 du 19 décembre 2008 (JO du 21.12), de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ayant modifié l’article L 271-1).
Pour mémoire, l’article L. 271-1, alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation précise depuis lors que « lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ». La deuxième phrase de cet alinéa énonce que « dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ».
Nous pensons donc qu’il s’agit d’une position purement corporatiste et d’opportunité, n’ayant pas à notre sens de fondement juridique.
Il appartiendra ainsi à la jurisprudence de démentir la position notariale. D’autres auteurs n’ont pas la même position.
En pratique, si le Notaire refuse une remise en main propre, il convient selon nous de l’inviter à prendre ses responsabilités, et s’il le souhaite, d’effectuer lui-même une nouvelle purge par le procédé du « délai de réflexion ». Si l’acquéreur se rétracte, il risque d’engager sa responsabilité vis-à-vis du vendeur pour avoir indûment créer un droit de rétractation qui avait été valablement purgé. Vous conservez bien évidemment le choix de vous plier à leur position, mais ce n’est pas l’intérêt de la profession que de collaborer à l’abandon « de fait » de la remise en main propre.
Bonjour,
Nous avons assigné nos acquéreurs car il nous ont fourni un refus de complaisance par la banque ( Mr étant banquier) et nous avons perdu car ils ont trouvé un moyen de rendre le compromis caduque : ils n’ont pas apposé la mention manuscrite ” remis en mains propres le ..” Ils ont écrit cependant la deuxième phrase imposé par l’articleL 271-1 sur le délai de rétractation . Le magistrat n’a retenu que cet absence de mention pour annuler le contrat.. nous avons pourtant démontré avec preuve la malhônneteté des acquéreurs mais le magistrat n’a préféré retenir que le vice de forme et encourager ainsi la malhônneteté.. nous sommes écoeurés.. Nous souhaiterions faire appel et cherchons des pistes de réflexion pour nous aider dans cette nouvelle procédure.. Merci à ceux qui pourront nous aider