L’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment.

La Cour de cassation l’a affirmé à de nombreuses reprises, un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment, ni du diagnostic immobilier. Il est certes débiteur d’un devoir de conseil envers ses clients, mais il ne peut transmettre que les informations dont il dispose. Il n’a pas à faire une expertise technique des biens qu’il est chargé de vendre. Les diplômes exigés pour devenir agent immobilier ne portent d’ailleurs pas sur des matières techniques, mais sur du juridique, de l’économie ou de la comptabilité…

Il doit certes être vigilant quant à l’état des biens et aux défauts de toute nature qu’il devra signaler aux acquéreurs. En cas de doute il doit pousser ses investigations, au besoin avec l’assistance d’un tiers.

Mais quand le bien révèle, après la vente, des vices dont il n’a pas pu avoir connaissance, il ne peut en être tenu pour responsable. Surtout lorsqu’il s’avère que le vendeur les connaissait nécessairement.

TGI de MOULINS, 28 novembre 2017, dossier 13/00582 :

“Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier est tenu à une obligation de conseil vis-à-vis de chacune des parties à la convention conclue par son entremise et doit informer l’acheteur des vices apparents affectant l’immeuble.

Le mandant est tenu à une obligation de loyauté à l’égard de l’agent immobilier en lui fournissant des indications précises sur le bien mis en vente, qu’il s’agisse de sa description ou de son état.

En l’espèce, il ressort d’une attestation de madame R en date du 21 avril 2016 que l’agent immobilier ne s’est jamais rendu dans les combles en raison d’une armoire interdisant l’accès au moyen d’une petite trappe et n’a donc pu constater au cours de son mandat l’état de délabrement de la charpente. De plus, les consorts L ne rapportent pas avoir informé celui-ci des désordres causés par des insectes xylophages. Dès lors que les vices affectant l’immeuble n’étaient ni apparents, ni connus de l’agent immobilier, qui de jurisprudence constante n’est pas considéré comme un professionnel du bâtiment et de la construction mais exclusivement de l’immobilier, le devoir de conseil de celui-ci ne s’étend pas à la recherche de désordres éventuels et non apparents.

Faute d’indices matériels ayant pu alarmer l’agent immobilier sur la présence d’insectes xylophages affectant le bien en vente, et compte tenu du silence du mandant rendant excusable l’erreur commise par l’agence immobilière sur l’état dudit bien, le manquement au devoir de conseil de la Sarl JCM Immobilier à l’égard des parties n’est donc pas établi et celle-ci n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité.”

Il en aurait été autrement si l’agence avait eu connaissance du vice et ne l’avait pas signalé à l’acquéreur, voir cet arrêt.

Les vendeurs avaient connaissance du vice caché

Les vendeurs avaient effectué eux-mêmes de nombreux travaux dans la maison, notamment dans les combles, de sorte qu’ils avaient nécessairement connaissance de l’infestation par des insectes xylophages, et même par la mérule.

Pour leur réparation du préjudice, les acheteurs avaient, en vertu de l’art. 1664 du Code civill, le choix entre rendre la maison et se faire restituer le prix, ou la garder et se faire restituer une partie du prix.

Aux termes de l’art. 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Les vendeurs ont été reconnus responsables de la dissimulation d’un vice caché dont ils avaient connaissance rendant l’immeuble impropre à sa destination.

La condamnation est lourde : 293 796,96 € au titre des travaux de remise en état et frais annexes, et 3 000 € au titre du préjudice moral. Cher pour une maison vendue 120 000 €.  Qui plus est avec exécution provisoire, compte tenu de l’ancienneté de l’affaire (près de 7 ans).

Dans cette autre affaire les acquéreurs voient leur demande rejetée parce qu’ils n’ont pas demandé à visiter les combles, ce qui leur aurait permis de se rendre compte du mauvais état de la toiture : “l’absence de visite des combles, qui aurait permis aux acquéreurs de se rendre compte de l’état de la charpente et de la toiture d’un immeuble ancien, était imputable à leur propre négligence” ; ( Cass civ 3, 21/3/19, pourvoi : 18-12604).

Et si les vices sont apparents les acquéreurs n’ont de recours ni contre le vendeur ni contre l’agence : “ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les acquéreurs avaient visité le bien à plusieurs reprises et que les désordres allégués, consistant en la présence d’humidité, de moisissures, d’auréoles au plafond, de planches et de placards imbibés d’eau, n’avaient pu apparaître dans le court laps de temps de trois jours ayant suivi leur dernière visite, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que les désordres étaient connus des acquéreurs au jour de la vente , (…), a pu en déduire (…) qu’aucun manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil n’était établi ; ( Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 7 novembre 2019, n° de pourvoi: 18-21473 ).

Pour connaître l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier, voir cet article

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