Lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite l’opération directement avec cette personne, la commission est due en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret.
Intervention d’une autre agence immobilière
Qu’en est-il lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière ? La Cour de cassation considère que la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération. L’agence qui a présenté le bien en premier n’a pas droit à la commission, mais éventuellement à des dommages-intérêts, en considération d’une faute du mandant.
Cour de cassation, chambre civile 1, 13/12/05, nN° de pourvoi: 03-17695 :
“Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps, n’encourt pas les griefs du moyen ;”
Cour de cassation, chambre civile 1, 30/05/06, n° de pourvoi: 04-11208 :
“Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;”
La faute du mandant : avoir conclu l’opération par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière.
La faute du mandant est tout simplement de n’avoir pas respecté les termes du mandat. Si le mandat interdit au mandant de vendre directement ou par un autre intermédiaire son bien à une personne en ayant eu connaissance par le mandataire, cette clause, parfaitement licite, s’impose à lui, ne pas la respecter constitue une faute sanctionnable.
Il est intéressant de noter que, pour la Cour, cette clause ne porte pas atteinte au caractère non exclusif du mandat, puisqu’elle n’interdit pas de donner mandat à plusieurs agences en même temps.
Elle est essentielle pour préserver les intérêts de l’agence. En effet depuis quelque temps certains acquéreurs, après avoir visité un bien, font le tour des agences pour en trouver une qui acceptera de prendre la responsabilité de la vente, avec une commission réduite à sa plus simple expression. Agence qui n’était généralement même pas mandatée par le propriétaire au départ, et qui donc n’a fourni aucun travail, aucun investissement sur cette affaire. Dans ce cas de figure, c’est quand même bien la première agence qui a permis à l’acheteur de connaître le bien, de le visiter, et ce, grâce à son investissement en temps, démarches, budget publicitaire… et donc de conclure l’opération. La deuxième agence se contentant de bénéficier du travail de la première. La généralisation d’un tel comportement sonnerait à très court terme le glas de la profession : c’est un peu comme si les chauffeurs de taxi pouvaient accueillir les clients descendant de la voiture d’un confrère, en leur disant : “il vous réclame 30 € ? Donnez moi 10, et vous ne devrez rien à celui qui vous a transportés.” Dans ces conditions, pourquoi acheter une voiture ?
Ce qui est le plus étonnant, c’est que la plupart des agents immobiliers semblent ignorer la possibilité qu’ils ont de défendre leurs intérêts et se laissent spolier du fruit de leur travail sans réagir.
Cette situation découle pour beaucoup d’une mauvaise interprétation de la situation par les éditeurs de mandats, qui précisent généralement “s’interdit de vendre directement” et omettent “et par l’intermédiaire d’une autre agence”. En ce qui nous concerne nous utilisons les mandats d‘Editions Préférence, tous comportent cette clause.
Quant à l’agence qui a conclu l’opération en connaissance de cause, les vendeurs peuvent l’assigner en défaut de devoir de conseil, voir cet article.
PS le 24/10/11 : un nouvel arrêt confirmatif, l’opération a été conclue par un office notarial après que le bien ait été présenté par une agence :
Visite avec une agence, suivi d’une vente par un office notarial : le vendeur doit indemniser l’agence. (Cour de cassation, chambre civile 1, 23 janvier 2019, 18-10549).
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1 2 Suivant »Oui je confirme, dans le réseau ABITHEA nous poursuivons ces mauvais agents qui n'appliquent aucune éthique. Nous avons pu faire valoir notre droit à commission.
Je viens tempérer l'analyse faite sur cet arrêt, car il y a des points particuliers :
1. l'agence a fait connaitre par écrit l'identité des visiteurs du bien
2. l'acheteur a demandé à signer la vente au même prix net vendeur mais avec une agence moins chère
3. Il y a volonté de baisser la "facture" mas uniquement sur le dos d'une des agences
En bref, la solution des juges n'aurait sans doute pas été la même si le prix net vendeur avait lui aussi été négocié et si l'agence qui attaque n'avait pas informé de l'identité des visiteurs.
J'ai visité un bien par le biais d'une agence,ce bien avait déjà été visité par mon conjoint mais par une autre agence, je suis sur le point de m'engager moi et mon conjoint avec l'agence qui me l'a fait visiter mais la seconde menace les vendeurs du fait que mon conjoint l'avait visité dans la période d'un mandat exclusif. Ils réclament leur commission, comment faire pour les vendeurs qui eux n'ont pas assisté à la visite et nous de savoir pour l'exclusivité; quelles recours pour nous et eux
J'ai le m^me problème pouvez vous m'éclairer?
Bonjour, je me perd un peu dans toutes les jurisprudences. Pouvez vous m’aider un peu ?
Voila ma maison est en vente par mandats simples dans 2 agences avec des frais différents. Un client est venu visiter avec la première, nous a fait tune proposition d'achat trop basse que nous avons refusée par une contre proposition de prix et, le client l’a refusé car trop élevé avec les frais d’agences (non négociables pour cette dernière).
MA question : Le client veut passer par la deuxième agence sachant qu’il est écrit dans mon mandat conclue pour 3 mois + 12 mois avec la 1 ère : “informer sans délai le mandataire par LAR que la vente a été conclue directement avec un acquéreur qu’il a trouvé lui même ou par le biais d’un autre intermédiaire. ” le mandataire notifiera les noms, etc …
La vente peut - elle être conclua par la deuxième agence ? ou le mandat avec la première me l'interdit - il ?
Merci @ vous
C'est tordu comme démarche! J'ose espérer que votre employeur n'a pas cette attitude avec votre rémunération sur votre travail!
Le métier d'agent immobilier est malheureusement le seul métier payer au résultat final (vente), et de voir que des propriétaires puissent réagir comme vous le faite me révulse.
Bonjour,
Article tres interessant mais qui donne pour des cas similaires la faute au mandant ou non...
Dans mon cas:
- 2 agences en mandate simple
- la 1ere agence fait visiter a un acquereur qui ne se positionne pas avec elle
- la 2e agence fait visiter a ce meme acquereur (au couple pour le coup), en proposant d'autres biens
- les acquereurs font une offre au prix via la 2e agence
- or j'ai la fameuse clause dans le mandate de la 1ere agence qui m'empeche de traitement directement ou par l'intermediaire d'un autre mandataire avec un acquereur ayant fait une visite avec l'agence
Est-on dans un cas de prejudice pour la premiere agence? ou est-ce en regle?
Suis-je en droit et capacite d'accepter l'offre sans aucun risque de reclamation d'une quelconque penalite de la part de la premiere agence?
Les acquéreurs n’ont pas le choix de l’intermédiaire, vous deviez leur vendre par l’intermédiaire de la première agence.
Bonjour
Nous avons visité , mon amie et moi une maison qui est en vente par 2 agences.
Nous venons de faire une offre, et pour l'instant le propriétaire ne donne pas de réponse.
Notre agent immobilier , nous dit qu'en fait le propriétaire est ami avec le gérant de l'autre agence , et qu'il préférerait que la vente se fasse avec cette 2 eme agence.
Je trouve cette façon de procéder très surprenante (pourquoi ne pas mettre dans ce cas là la vente sur une seule agence) et je ne sais pas ce que nous pouvons faire...
Au delà de l'aspect injuste pour la 1ere agence qui s'est investie pour nous faire visiter le bien ,est ce que nous pouvons faire une offre , au même prix via la 2eme agence ?
Merci pour vos réponses
Bonjour, je serai vous je ferais acter par la première agence le refus de répondre à votre offre, éventuellement par huissier, et simultanément même offre avec le concurrent. Si vous n'avez pas de mandat avec la première agence, le fautif c'est le vendeur, pas vous.
Il devra une Commission à l'Agence lésée, mais cela passera par une action en justice de la 1ere agence apriori.
"Si vous n’avez pas de mandat avec la première agence"
Nous avons signé un bon de visite.
À ma connaissance, un bon de visite n’a pas de valeur juridique, ce qui n’est pas le cas du mandat. Donc le souci est du côté du vendeur qui peut être redevable d’une pénalité envers l’agence lésée.
Le bon de visite a bien sûr une valeur juridique, mais pas contre son signataire. La valeur juridique du bon de visite est simple : attesté que le bien a été présenté en 1er par une agence à un acquéreur nommément identifié.
Comme je vous l'ai dit, vous ne risquez rien, le vendeur lui, risque simplement de payer la commission à l'agence qui vous a présenté le bien en 1er. Et c'est bien normal, vu qu'elle a fait son job.
Merci à Vincent et Jo pour vos reponses