La commission de l’agent immobilier

La commission de l’agent immobilier

agent immobilier

 

L’agent immobilier est rémunéré (par une « commission ») lorsqu’une opération est conclue par ses soins : il est payé au résultat. Au passage notons qu’il y a peu de professionnels payés de cette façon : un avocat est payé même s’il perd le procès, un médecin même s’il ne guérit pas le malade…

 

L’avantage pour les clients est indéniable : il n’y a rien à payer tant que l’opération n’est pas définitivement conclue. Le vendeur peut confier autant de mandats qu’il le souhaite, l’acquéreur visiter des dizaines de biens, avec la garantie de ne payer qu’une fois satisfait. Mais il y a des effets pervers : la multiplication des mandats dits « simples » pour le même bien est plutôt néfaste à la vente de ce bien, et engendre des surcoûts pour l’ensemble de la profession. Il n’est pas très utile que dix négociateurs prennent en mandat le même bien, que les dix agences établissent plus ou moins le même dossier, fassent la même publicité en même temps dans les mêmes supports…alors qu’au final une seule concluera (peut-être !) l’affaire.  Au final le bien est dévalorisé et les tarifs des agences doivent tenir compte de cette déperdition en temps, en énergie et en ressources financières.

 

Mais c’est la loi, les articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret d’application  interdisent à l’agent immobilier de se faire payer le moindre centime à titre de remboursement de frais, d’avance ou autre.
Des conditions strictes de forme encadrent le droit à commission : le mandat doit préciser le mode de calcul ou le montant de cette commission, et indiquer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, en a la charge ; l’engagement des parties (compromis) doit préciser le montant de la commission et la partie qui en a la charge.

 

Il doit bien sûr y avoir cohérence entre ces deux documents.
A quel moment l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? La jurisprudence la lui accorde dès que les conditions suspensives sont levées, et en l’absence de clauses de dédit. Un décret du 21 octobre 2005 a modifié l’article 73 du décret « loi Hoguet », laissant à penser que la signature de l’acte authentique serait une condition supplémentaire.
Une réponse ministérielle du 2 mai 2006 précise que l’acte authentique n’est pas une condition au paiement de la commission mais le moment où elle doit être payée « sans délai ».
Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l’acte authentique.

 

Quand une agence fait visiter un bien (maisonappartementterrain) et qu’ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.
Qu’en est-il de la commission lorsque, en présence d’un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l’opération, des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s’investir en temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.

 

Voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2006-05-30, 04-11208, Inédit
Cour de Cassation, Chambre civile 1, 13 décembre 2005, Inédit

 

En l’absence de strict droit à commission, l’agence peut avoir droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l’intermédiaire d’une agence. La transaction se fait directement en évinçant l’agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière, accorde réparation à l’agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu’il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.

 

Certaines agences, voire réseaux, se sont montés sur le concept “allez visiter avec les autres, revenez signer avec nous” ; en arguant que la commission ne sera due qu’à l’agence qui aura fait signer… ce qui est une information pour le moins tronquée. Voici ce que nous leur écrivons :

“Nous rencontrons des problèmes avec certains négociateurs ou agents commerciaux de votre agence.

En effet, d’après ce que nous rapportent de nombreux clients, ces négociateurs prétendraient qu’il leur serait possible de conclure impunément la vente avec votre agence, après que le bien ait été visité par notre entremise.
Une telle allégation serait parfaitement mensongère.
Certes la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération, mais des dommages-intérêts d’un montant équivalent à la commission qu’elle aurait dû percevoir devront être versés à l’agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie.
Ce qui est le cas de tous nos mandats. Il s’agit là d’une précaution bien naturelle, car à quoi servirait de s’investir en démarches, temps, énergie, publicités…, s’il suffisait, après que l’acquéreur ait été trouvé par nous, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l’opération, et qui n’a accompli aucune diligence ! La jurisprudence est très claire sur ce point, voir à ce sujet :
Cour de Cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 30 mai 2006
N° de pourvoi: 04-11208 :
« Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y… n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »
Cour de cassation, Chambre civile 1, audience publique du mardi 13 décembre 2005
N° de pourvoi: 03-17695 :
« Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X… avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps » ;
En l’absence de strict droit à commission, une autre agence ayant fait signer le compromis, l’agence ayant présenté le bien en premier a droit à des dommages-intérêts, le plus souvent de la part du vendeur.
Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu’ils ne sont pas signataires du mandat !
La jurisprudence était jusqu’à présent fluctuante, elle hésitait à condamner l’acquéreur qui doublait l’agence. La voici désormais bien fixée :
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
Nous n’entendons pas nous laisser spolier du fruit de notre travail, et nous n’hésiterons pas le cas échéant, à assigner les clients, vendeurs et acquéreurs, tout comme les agences qui participeraient ou organiseraient un tel détournement de clientèle.”

 

Et comme par miracle, le “détournement” cesse aussitôt.

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14 Commentaires

  1. Je ne veux plus vendre avec une agence car j ai eu un problème de fuite d eau je n’ ai pas pu signer le compromis ils n ont plus d acheteur ils disent que j ai bloqué la vente c était juste me laisser le temps de réparer ils me demandent leurs commissions à moi seule car mon ex a toujours voulu vendre j ai eu des harcèlement des menaces d huissier je ne veux plus vendre avec eux je n’ ai jamais eu le double du mandat exclusif car je leur demande il me l envoie jamais car il devait le refaire faire remplir à mon ex mari d’abord que dois je faire ? J i envoyer un recommandé pour plus travailler avec eux je suis lier jusqu’ à fin juin.ils vont me trainer au tribunal ?

  2. Il fallait si j écoute cette agence ne rien dire aux acheteurs et signer le compromis hélas cette fuite donne lieu à faire des réparations très importante et très chère je le ferai pas desuite le mandat exclusif à été signer par moi d’abord et puis l agence devait le faire refaire car mon ex voulait être le premier à le signer je n’ ai jamais reçu une copie je l ai demander plusieurs fois ils me l ont jamais envoyé .je n’ ai pas eu la promesse de vente des acheteurs qui se sont désistés par la suite .vous pensez que l agence à droit à des dommages intérêts je suis naïve je me suis fait avoir tout doux au début apres des ogres sans coeur .merci de me donner des conseils je suis perdue et je n’ ai pas 25900€ pour leur payer

    • Merci d avoir répondu c est quoi l information précontractuelle ? Je vais envoyer se recommandé pour demander se mandat je pense qu’ils l’ont mais deux mandats un rempli par moi un rempli par mon ex donc s’est valable ?ils devaient le le faire refaire mais trop presser l agent de vendre .on demande la commission qu’à moi et pas à mon ex car c est moi qui est bloqué la vente j ai juste dit que j avais une fuite d eau car j avais pas envi que les acheteurs porte plainte contre moi pour vice caché .merci pour vos conseils .l angoisse qu’un huissier se pointe à ma porte .

      • Merci d avoir répondu c est quoi l information précontractuelle ? Je vais envoyer se recommandé pour demander se mandat je pense qu’ils l’ont mais deux mandats un rempli par moi un rempli par mon ex donc s’est valable ?ils devaient le le faire refaire mais trop presser l agent de vendre .on demande la commission qu’à moi et pas à mon ex car c est moi qui est bloqué la vente j ai juste dit que j avais une fuite d eau car j avais pas envi que les acheteurs porte plainte contre moi pour vice caché .merci pour vos conseils .l angoisse qu’un huissier se pointe à ma porte .
        Car mon ex mari voulait être à tout prix en premier dans la mandat !!

  3. J ai envoyé deux recommandé va cette agence pour dire que je veux plus travailler avec eux ils m ont dit on est lier jusqu’à fin juin mais ma maison est plus en photo sur le site j ai envoyé au notaire les soucis que j ai avec eux personne réponds et que je n’ ai pas le double du mandat mon ex n est pas embêter ils me demande que des dommages et intérêt à moi car ils disent que je ne veux plus vendre je ne vends pas avec des vices cachés !!!pourriez vous me dire avec tout ses éléments si ils peuvent obtenir se qu’ils veulent avec un procès ?ou c est juste pour me faire peur j ai l angoisse s’est pas possible d être embêté comme sa pour une simple vente !merci de me répondre !!!

  4. Envoyez déjà ce courrier. L’information precontractuelle est définie au début du Code de la consommation que vous trouverez facilement sur Google.
    Et vos acquéreurs ne peuvent pas vous reprocher un vice caché si vous le leur signalez avant la vente.

    • Merci beaucoup d avoir répondu je n’ ai jamais signer la preuve précontractuelle ni on me l’a fait lire j envoie la lettre à l agence aujourd’hui je vous dirais si ils m envoyent mes papiers je voulais juste savoir si devant un tribunal ils peuvent avoir leur commission en domages et intérêt car ils m’ont envoyer un courrier de mise en demeure pour réclamer leur commission leur excuse que je ne veux pas vendre au prix ils n ont pas marquer que c est pas rapport à la fuite d eau .

      • Je voudrais vous remercier pour tout vos conseils j ai tout envoyer à l agence aucune réponse car ils n ont pas ses papiers !!!!merci beaucoup et bonnes vacances !

  5. Bonjour,
    Nous avons contracté avec une première agence en octobre 2016 , un mandat exclusif , le mandataire nous a presenté plusieurs visiteurs sans proposition car notre prix n était pas négociable au départ , nous avons mis fin au contrat en avril 2017 ( car plus de visite depuis 3 mois )puis nous avons signé un contrat simple chez un conccurent quelques semaines plus tard . Ce nouvel agent nous propose 2 acheteurs potentiels fin mai 2017 dont l un nous avait déjà été présenté par le premier agent ( dont le contrat a été résilié dans les règles )
    c est ce dernier avec qui nous avons signé le compromis de vente
    la premiere agence réclame des dommage et interet car le contrat d exclusivité contient une clause qui nous interdit de vendre à des gens qu ils ont fait visité pendant une durée de 12 ou 18 mois après la rupture du contrat

    je connaissais cette clause et j ai averti le nouveau mandataire de filtrer ses clients
    les acquerreurs aurait également averti l agent immo avant la visite qu il avait déjà visité
    pour moi c est plus délicat car c est mon épouse puis moi meme qui ont accueilli les acquerreurs , nous ne nous sommes pas aperçu qu ils avaient visités deux fois.

    Ce sujet n a jamais été evoqué avec le mandataire , meme lors de la signature du compromis

    la première agence veut déposer une plainte pour réclamer des dommage et intérêt
    qui est responsable ? qui devra payer ? l acquerreur , l agent immobilier , nous?
    peut on se retourner contre le mandataire pour faute professionnel?

    merci de votre réponse

  6. Bjr M.MIRIBEL,
    Je vous écris dans le cadre de mandats divers (vente…) et pour lesquels un adhérent Fnaim, a proposé de fournir des modèles de documents Fnaim qui seront quelque peu personnalisés. Quel est le risque encouru sachant qu’il s’agit d'”imprimés réservés aux adhérents” ?
    Merci beaucoup d’avance.

  7. Bonjour,
    Ce n’est pas à conseiller bien sûr. Vous risqueriez une condamnation pour plagiat.
    Si vous voulez utiliser vos propres mandats il vous faudra partir d’une page blanche, avec le risque d’omettre ou de déformer des mentions obligatoires à peine de nullité, et celui de passer à côté de modifications essentielles lors d’évolutions législatives ou jurisprudentielles. Ce n’est pas insurmontable, à vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.
    En ce qui nous concerne nous utilisons les mandats d’Editions Préférence, dont je suis le rédacteur. http://www.edpref.com

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