Le choix est compliqué pour un investisseur qui souhaite investir en location et bénéficier d’avantages fiscaux. Que choisir LMNP en amortissement ou Censi-Bouvard ? Alexandre Boutin, directeur de la formation et de l’ingénierie patrimoniale de Fiducée Gestion Privée, fait le point sur les deux dispositifs.
Le LMNP, pour des revenus complémentaires
La location meublée permet au propriétaire bailleur de se constituer un patrimoine immobilier mais répond à un principal objectif : se constituer des revenus complémentaires pas ou peu fiscalisés.
Le Censi-Bouvard, pour une économie d’impôts rapide
Le dispositif, également appelé « Scellier meublé », correspond à l’acquisition de logements (résidences pour étudiants, Ehpad, résidences de tourisme) ouvrant droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix de l’investissement HT, retenu dans une limite de 300 000 euros. Au-delà, il est possible de pratiquer l’amortissement du bien.
Exemple pour un investissement de 300 000 € HT
– En Censi-Bouvard, la réduction d’impôt s’élève à 33 000 € sur 9 ans, soit 5 500 € par an.
– En faisant le choix de l’amortissement, on obtient le calcul suivant :
Base d’amortissement : 300 000 x 90 % = 270 000 € (le terrain n’étant pas amortissable et sa valorisation étant de 10 %).
Économie d’impôt : 270 000 x [41 % (TMI) + 15,5 % (CSG/CRDS)] = 152 550 €.
Il est donc bien plus opportun d’opter pour l’amortissement du bien. Fiscalement, les loyers imposés le sont selon le régime BIC. Grâce à l’amortissement, les recettes imposables sont effacées, ce qui permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.
Lorsque l’investissement a été financé à crédit, les charges déductibles sont importantes du fait des intérêts d’emprunt et de l’amortissement annuel du bien. Ce déficit est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature. À défaut, ces déficits sont reportables dans le temps sans limitation. Lorsque le crédit est remboursé, il n’y a plus d’intérêts déductibles mais les amortissements qui ont été stockés viennent compenser les recettes qui normalement auraient été imposables.
Vous pouvez faire des essais de calcul pour le LMNP à l’aide du service ici:
http://www.rendementlocatif.com/
Bonjour
Ayant acquis un appartement en 2009 à crédit sur 15 ans en LMNP, quelle serait la meilleure solution de défiscalisation? Amortissement ou Scellier LMNP?
Quel formulaire faut-il utiliser pour l’amortissement? 2031? 2033?
Cordialement,
Bonjour
Dans votre article, il n’est pas précisé (ce qui peut paraître évident pour les investisseurs avertis) qu’en LMNP classique, il ne s’agit pas d’une économie d’impôt au même titre que pour le Censi-Bouvard.
Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue qu’en Bouvard, la réduction d’impôt porte sur le montant de l’immo HT+frais de notaire mais il faut exclure le montant du mobilier, qui lui continue d’être amorti classiquement.
Le site ehpad.com reprend en détails toutes les subtilités d’un tel projet.
Cordialement
J’ai investi dans lMNP bouvard un grosse arnaque au bout d’un an le gestionnaire baisse les loyers de 60% tous les propriétaires sont pris en otages sous peine de dépôt de bilan du gestionnaire et la plus de locataires donc remboursement de la TVA et plus de défiscalisation
Des milliers de propriétaires en France dans le même cas.
Pour info voir fédération nationale association des propriétaires de résidence de tourisme http://www.fnaprt.com/