L’article de SUD OUEST IMMO du 10 juillet 2010.

Intitulé “Le bon de visite“

Ça commence très fort. “En contrepartie de ses services, il (l’agent immobilier) peut prétendre à une rémunération qui s’ajoute au prix de base du bien”.

Notons le “il peut” : le choix des mots n’est pas anodin, on comprend qu’il n’y a rien d’obligatoire à ce qu’un agent immobilier soit payé, puisque c’est une simple possibilité…

Mais prétendre que sa rémunération “s’ajoute au prix de base du bien” et aussitôt après qu’elle “est toujours supportée par l’acquéreur”, c’est faire preuve soit d’une totale ignorance du sujet, soit d’une particulière escroquerie intellectuelle ; optons pour la première hypothèse !

L’acquéreur accepte-t-il de payer plus cher une affaire parce qu’elle est vendue par un professionnel ? Non, bien sûr. Sur le marché il y a des biens vendus par des particuliers, d’autres par des agences. Entre deux affaires identiques, c’est le prix qui fera la différence, pas le fait que ce soit une agence qui s’occupe de la vente ou le propriétaire lui-même, à part pour une minorité d'”anti-agences”, mais là ce ne sont pas des raisons financières qui jouent.

Bien sûr il y a l'”effet d’aubaine”, on fait ses comptes, puis on s’aperçoit que s’il n’y avait pas la commission de l’agence, grâce à laquelle les parties se sont rapprochées, on pourrait peut-être négocier un peu plus.

En fait aucune étude ne prouve que les biens vendus par agence le sont à des prix plus élevés que les biens vendus entre particuliers. C’est même plutôt l’inverse qui se produit le plus souvent. J’en ai eu de nombreux exemples à une époque où je réalisais des expertises de surface et d’habitabilité pour des banques.

Bref, l’acquéreur accepte de payer le prix du marché, en comparant avec des biens vendus par et hors agence, ce n’est donc pas lui qui paie la commission. Sauf peut-être dans des cas très marginaux où il fait appel à un “chasseur d’appartements”.

Et ce, même si techniquement la commission est déduite du prix et mise artificiellement à sa charge, pour lui faire économiser quelques frais d’acte.

Mais il y a mieux, ou pire…

Un “acte de vente notarié” serait une condition de la rémunération de l’agent immobilier

“Mais pour que l’agent immobilier puisse revendiquer cette commission, encore faut-il qu’il ait effectivement négocié l’affaire et que celle-ci soit conclue par écrit dans un acte unique signé par le vendeur et l’acquéreur : l’acte de vente notarié.”

Ce qui est faux juridiquement. Aucune disposition de la loi Hoguet n’impose la signature d’un acte notarié pour percevoir sa commission ; celle-ci est due même en l’absence d’acte notarié, lorsque les conditions suspensives sont levées et que l’engagement des parties ne contient pas de clause de dédit.

Voir par exemple :

Cour de cassation ,chambre civile 1, audience publique du jeudi 2 avril 2009, n° de pourvoi: 07-16651 

Il y a aussi les ventes de fonds de commerces, qui font rarement l’objet d’actes notariés…

Plus loin :

Mandat exclusif exigé…

“Souvent le bon de visite contient une clause par laquelle le candidat à l’acquisition s’engage à ne conclure l’affaire que par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Sachez que cette disposition n’est valable que si celui-ci détient un mandat exclusif de vente” ; voici encore une contre vérité. Le mandat est signé entre le vendeur et l’agence, et bien sûr n’engage en aucune façon l’acquéreur, qui n’est pas partie à ce contrat. Que le mandat soit simple ou exclusif ne change rien pour lui.

Mais même si le mandat n’est pas exclusif, il peut contenir une clause interdisant au vendeur de vendre son bien, par une autre agence, au client présenté par la première agence. Cette clause est parfaitement licite, et a été validée à plusieurs reprises par la Cour de cassation ;

http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html

Avec la précision qu’une telle clause ne fait pas obstacle au caractère non exclusif du mandat !

La même Cour a aussi condamné un acquéreur qui avait manoeuvré pour “contourner” l’agence, alors qu’il savait qu’en agissant ainsi il la privait de sa commission.

http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/acquereurs-tricheurs-sanctionnes-172.html

Cela fait beaucoup d’erreurs pour un si bref article. Nous ne pouvons que conseiller amicalement à son auteur de consulter les articles de notre blog avant d’en commettre un autre sur le même sujet…

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