Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour Vanessa, et merci à tous d’excuser ces réponses exceptionnellement tardives.
Votre situation me semble insoluble. En l’état aucun moyen de profiter de la maison sans l’accord express du vendeur. Par ailleurs, rien n’indique qu’il ne réintègrera pas sa maison un jour. Si vous décidez de le faire quand même, il s’agit d’une situation de squat et de violation de domicile. Je vous déconseille vivement de vous orienter dans cette direction.
J’en profite pour rappeler qu’il est impératif de prévoir ces situations dès la formation du contrat.
Concernant l’entretient mettez le en demeure de faire l’entretien qui est porté à sa charge. A défaut de réalisation saisir le tribunal avec une demande en “injonction de faire”.
Bien à vous,
Thierry,
Vous pouvez arrêter de payer. C’est au crédit rentier de réclamer les sommes qui luisont dues. Vous risquez éventuellement de voir le fisc vous repprocher une donation déguisée, il faut le savoir au cas où.
Je vous conseille d’épargner l’argent. Il pourrait un jour changer d’avis, ou s’il perd ses facultés mentales, un tuteur pourrait vous demander les arriérés. De mémoire sans en être vraiment sûr je crois que la prescription est de 5 ans. Je vérifie dés que possible et reintiviendrai ici si ça n’est pas ce délai.
Bien à vous.
Merci de votre réponse, mais la personne est partie depuis plus de deux ans et étant donner que s est un viager occupé n’a t elle pas l’obligation de rester sur place et de la chauffer l hiver? Car en attendant cette personne reçoit chaque mois notre rente et laisse a l’abandon la maison.
Cordialement
ou s’adresser pour connaitre ma propriétaire. Je suis en viager je ne la connais pas j’ai demander aux avocats à qui je paye ma rente pas de nouvelle
Bonjour Viviane,
1) A ma connaissance rien interdit au notaire de votre maman de se porter acquéreur de sa maison, y compris en viager.
2) Concernant la mise à la charge de votre maman du paiement de la taxe foncière, je reste surpris…mais je n’ai aucune référence jurisprudentielle sur ce point et ne peut donc vous confirmer l’illégalité de cette pratique.
3) Rien ne vous empêche de lui faire cette proposition, mais rien ne l’oblige à accepter.
S’il refuse, et que vous souhaitez aller plus loin, il vous faudra saisir la justice. Vous devrez alors soit rapporter la preuve que votre maman était en situation de faiblesse, soit que le prix n’est pas réel et sérieux.
Bien à vous,
Vanessa,
Il n’a aucune obligation de l’habiter réellement.
Il a une obligation d’entretien, de là à étendre cette obligation à celle de chauffer, rien de moins sûr…
Si vous pensez qu’il manque à ses obligations d’entretien, rappelez le à l’ordre et au besoin saisissez la justice pour obtenir une injonction de faire.
Bien à vous,
Bonjour Nicolas,
Son identité se trouve sur l’acte de vente dont vous devez avoir une copie.
Au besoin, il appartient au crédit-rentier de prouver par tout moyen qu’il est en vie. Y compris par la fourniture d’un certificat. Vous pouvez aussi demander un extrait naissance à la mairie de son lieu de naissance. Le décès est une mention marginale.
Bien à vous,
bonjour,
notre vendeur cherche par tous les moyens a faire casser la vente.
aujourd’hui il pretexte qu’au moment de la signature en 2001 , il avait une maladie incurable et que soit disant il etait faible . en somme nous aurions abuses de lui , de sa faiblesse .
le vendeur est toujours en vie et se porte comme un charme.
nous avons appris qu’il souhaite se faire mettre sous curatelle (bizzard, strategie ).
nous somme 13 ans apres ?????
merci pour votre reponse christophe .
bonsoir ,
sur un bien vendu en viager occuper avec usage et usufruit , est ce que le vendeur est dans l’obligation de l’occuper?
notre vendeur ne l’a pas occupe de 2001 a fin 2006 , mais l’a loue .
est ce normale ?
pour info il occupe un des appartements de l’immeuble depuis fin 2006 a ce jour .
merci pour votre reponse christophe.
Bonsoir Emmanuelle.
Si le contrat de vente prévoit un droit d’usufruit pour le vendeur, il a tout à fait le droit de ne pas habiter lui même le bien mais d’en tirer profit (le”fruit”) en le mettant en location.
C’est pourquoi un contrat prévoyant un simple DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) est bien préférable, car en cas de libération anticipée (départ en maison de retraite, incapacité à vivre en autonomie, etc…), les versements mensuels de rente continuent mais l’acquéreur peut accéder à la jouissance du bien sans attendre le décès du vendeur. Pour votre première question, il me semble lire entre les lignes que votre vendeur fait preuve d’uns certaine confusion et manque de cohérence dans son comportement. Quel âge a-t-il ? En tout cas si ses perspectives ont changé, ce n’est pas une raison valable pour casser le contrat; vous ne pouvez pas être accusés d’avoir profité d’une situation de santé soi-disant désespérée puisqu’il est vivant 13 ans après. Mais est il encore lucide ? S’il est mis sous curatelle, ne manquez pas de prendre contact avec son curateur le plus vite possible pour bien éclaircir la situation avec lui et ne pas laisser cette personne n’entendre que la version du vendeur.