Tout savoir sur le viager!
1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :
- un notaire
- les annonces diffusées par les particuliers
- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).
A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.
La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.
En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.
6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien
- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
- la rentabilité théorique du bien.
Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.
7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).
Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
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Bonjour, nous avons dans notre immeuble une débirentière qui ne paye ni la rente ni les charges de copro. Le crédirentier décide de récupérer son appartement. La débirentière doit 9000euros de charges au syndic. Allons nous pouvoir récupérer ces charges ou l’ardoise sera pour les copropriétaires?
Merci par avance de votre réponse.
Bonjour,
Je suis veuve et ma belle-fille (fille de mon mari née d’un premier mariage) voudrait m’acheter la maison en viager en occupant les lieux avec moi, en venant vivre sous mon toit. Est-ce possible ?
Merci
Cordialement.
Bonjour,
Je suis veuve depuis 30 ans. Ma belle-fille (fille de mon mari née d’un premier mariage) voudrait m’acheter ma maison en viager en venant habiter avec moi, est-ce possible ?
Merci d’avance.
Bonjour, j’aimerai savoir ce qui est préconisé comme répartition entre bouquet et rente afin d’éviter de tomber dans la considération que la rente est si faible que l’aléa est considéré comme n’existant pas. Aussi quelle méthode recommandez vous pour le calcul d’une rente par rapport à un capital versé. A titre d’exemple 100k EUR sur 20 ans selon les tables de mortalité.
Merci d’avance de votre réponse et toute mes félicitations pour votre blog extrêmement riche en informations.
Guillaume
Bonjour Guillaume.
S’il s’agit d’un viager occupé, à mon avis l’aléa est constitué puisque vous ne connaissez pas la date d’entrée en jouissance du bien. Il n’y a pas de répartition obligatoire et le pourcentage du prix constituant le bouquet est libre (0 à 100 %).
L’usage courant et le bon sens commercial (il faut que le contrat représente une affaire attractive pour les 2 parties) placent généralement le curseur sur un bouquet de 30% du prix de vente en viager (soit après abattement pour droit d’usage et d’habitation). Les 70% de capital restant étant constitutif de la rente.
Mais Christophe pourra certainement apporter une réponse plus précise.
Bonjour Christophe,
Depuis le 13 janvier je n’ai plus de nouvelles de vous.
Juste une petite question.
Comment ça va pour vous?
Au plaisir de vous lire.
Nanous
Bonjour tout le monde,
Je vais commencer par remercier Nanous de s’enquérir de moi. Rassurez-vous tout va bien… même très bien…
Il est vrai que je vous ai un peu tous délaissé ces derniers temps et je vous prie de m’en excuser.
Ceux qui me connaissent en dehors de ce forum savent que la concrétisation de certains de mes projets professionnels m’a beaucoup occupé depuis la fin de l’année dernière…
Ces projets sont maintenant sur pieds, les objectifs de démarrage atteints, je vais maintenant pouvoir vous consacrer à nouveau un peu de mon temps…
Je vous dis donc à très bientôt.
Christophe
Bonjour, j’avance sur mon viager mais ma notaire refuse d’appliquer en assiette du calcul de la publicité foncière et de ses émoluments le montant réel exprimé dans l’acte (bouquet + rente) et indique que c’est obligatoirement la valeur vénale qui doit s’appliquer. Je lui ai bien envoyé une copie du CGI et bu BOFIP mais elle me renvoi vers le mémento Lacroix 2015 (mémento fiscal de publicité foncière) qui est contradictoire entre la règle et la conclusion :
[/quote]
– Si le prix est indiqué globalement et qu’une partie est converti en rente viagère, le calcul se fait sur le prix exprimé
– Si le prix n’est exprimé que pour la partie payée comptant, le capital de la rente doit être évalué et le calcul se fait sur le total de ces 2 éléments de prix
En tout état de cause, l’assiette doit toujours correspondre à la valeur vénale de l’immeuble.
[/quote]
Je ne comprends plus. Ils indiquent une chose et son contraire et je tente en vain d’expliquer que pour un viager occupé je n’achète pas le droit d’usage et d’habitation du cédant ! Je ne sais plus que faire et c’est un sujet qui concerne l’ensemble des personnes achetant en viager pour un montant au final non négligeable.
Guillaume
Bonjour Guillaume.
J’aimerais que Christophe donne son avis sur ce point. Tout me semble reposer sur la signification DANS LE CONTEXTE de la “valeur vénale”.
La valeur vénale d’un bien en vente classique pourrait se définir comme une valeur expertisée au prix du marché. La valeur vénale d’un bien vendu en viager occupé est définie par les 2 éléments décrit plus haut: la partie payée comptant + le capital transformé en rente. Selon cette optique, les textes ci dessus ne sont pas contradictoires, mais votre notaire donne un sens à “valeur vénale” erroné et s’appliquant à un bien libre dont la valeur sur le marché NE PEUT PAS être la même, le prix du bien proposé sur le marché étant impacté par le DUH. Autrement dit le concept de “valeur vénale” n’est pas intangible quelque soient les modalités, mais il doit être calculé en fonction de celles ci.
Bonjour Philippe, je suis tout à fait d’accord avec vous, c’est bien ce que j’ai tenté d’expliquer en vain. J’ai également appeler le bureau des hypothèques qui liquide la taxe qui confirme oralement notre analyse mais qui refuse de me le confirmer par écrit indiquant qu’ils ne s’occupent que de la liquidation de la taxe sur la base des éléments de taxation du notaire. Retour à la case départ donc. Je dois voir un notaire spécialisé dans le viager la semaine prochaine. Ceux ayant déja fait des acquisitions en viager occupé peuvent ils confirmer l’application de l’assiette sur la base de la valeur économique du bien.
Merci à tous
Guillaume