Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour,
    J’ai été récemment admis à un concours pour être fonctionnaire d’état dans l’éducation nationale dès le 1er septembre prochain. J’ai un enfant que j’élève seul. J’ai une somme d’environ 35 000 € que je conserve sur un compte en vue de l’achat de ma future résidence principale. Comme je ne serai affecté qu’à partir du 1er septembre sur mon nouveau poste, je n’ai pas la possibilité pour le moment de fournir de feuilles de salaires.
    Puis-je prétendre toutefois, sur la seule foi du solde de ce compte et d’un avis de nomination émanant du rectorat, à acheter mon futur logement en viager libre, sachant que je ne peux contracter de prêt ?
    Je vous remercie pour votre réponse.

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  2. Bonjour,
    Ma mère à vendu sa maison en viager à mon ex compagne avec qui j’ai eu un fils, cela est il légal ? n’est ce pas assimilé à une donation déguisée ? quelle recours ai-je si cela est le cas ?
    Merci de votre réponse.
    cordialement.

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  3. Bonsoir. Couple âgé, sans héritier , nous voulons vendre notre maison en viager à une association chrétienne dont nous sommes membres actifs. Est ce possible? Nous faudra t il la procédure classique? Merci de me conseiller

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  4. Bonjour V.de P. (!)
    Il vous est tout à fait possible de vendre à une association.
    A voir de près : est ce que c’est compatible avec l’objet social de ses statuts ? Si oui, il faudra certainement une AGE donnant pouvoir à un dirigeant de cette association pour mener à bien la transaction. Par ailleurs, s’il faut prévoir TRES SOIGNEUSEMENT les détails réglant les possibles évolutions futures pouvant survenir dans la vie du contrat avec un acheteur particulier, avec une association une vigilance REDOUBLEE est de mise. Un contrat très soigneusement rédigé donc.

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  6. bonjour Philippe,

    Un grand merci pour vos conseils. Merci infiniment et cela nous rassure. Au fait, je (le mari) suis le vice-président de cette association depuis très longtemps et je vérifie régulièrement l’évolution des statuts…. Merci encore, en espérant que le notaire que nous choisirons va nous faciliter aussi la tâche… que Dieu vous bénisse Philippe pour tous vos conseils que vous donnez gracieusement aux gens….

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  7. Bonjour,

    J’ai acheté en viager une maison.
    Lorsque la personne qui me l’a vendue décédera et dans l’hypothèse où elle décède avant moi, est-ce à moi de faire la preuve aux héritiers éventuels que j’ai bien versé régulièrement les rentes? Dans ce cas, les quittances signées par la personne suffiront-elles ou faudra-t-il prouver que les versements ont été faits, d’une manière ou d’une autre. Ou encore, le seul fait que je n’ai jamais reçu de sommation à payer une rente qui n’aurait pas été versée suffira-t-il pour établir cette preuve ?
    Merci d’avance.

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  8. Bonjour ez.

    Si vous payer par un moyen bancaire (chèques ou virements) il y a suffisamment de traces officielles pour faire preuve (relevés bancaires, ordres de virement, etc…) C’est la méthode de loin la plus recommandable.
    Si vous payez en espèces, il est effectivement plus prudent de faire signer au crédit rentier des reçus. Cela pourra poser néanmoins problème si le bénéficiaire est très malade, perd un peu la tête ou s’absente pour une durée un peu longue.

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  9. bonjour,l annee derniere j ai visiter une maison en viager avec une agence et la comme la maison et toujours pas vendu je voudrai savoir si je peu passer directement par les proprio sans l agence?il a t il un delai??merci d avance.cordialement

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