Questions réponses sur le viager

24/05/2013 Equipe publication Vente 524

Tout savoir sur le viager!

 

Viager

 

 

1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

 

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

  • un notaire
  • les annonces diffusées par les particuliers
  • les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager)

 

2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

 

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

 

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

 

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

 

4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

 

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

 

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

 

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s’il n’est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.

 

6. Comment est fixée la rente ?

 

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

  • la valeur du bien
  • l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre)
  • l’âge du crédirentier (de son espérance de vie)
  • la rentabilité théorique du bien.

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d’aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.
Exemple : crédirentier atteint d’une grave maladie.

 

7. La rente est-elle indexée ?

 

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

 

8. Qu’est-ce que le “bouquet” ?

 

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

 

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

 

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

 

10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

 

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

 

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

 

Il faut distinguer deux cas :

  • Le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
  • Le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

 

 

 

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524 Commentaires

  1. Bonjour,
    mon père à vendu sa maison en viager à un tiers. Il a été placé 11 ans après pour démence. Il est décédé 6 ans après son placement.
    Deux ans avant son décès, l’acheteur à modifier la vente par arrêt rectificatif (donation). Avez t’il le droit de faire ceci alors qu’il n’était pas encore décédé ?

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  2. Bonjour Virginie.
    J’avoue ne pas très bien comprendre la modification d’une vente au caractère définitif et de plus avec une des parties qui n’est plus capable juridiquement au moment de la dite modification. A moins que vous ne vouliez dire que l’acquéreur a fait donation à un bénéficiaire du bien ; c’est son droit le plus strict puisqu’il est propriétaire du bien qui ne supporte plus le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) depuis le départ de votre père. Son seul devoir étant d’honorer le contrat, c’est à dire de payer les rentes jusqu’au décès du vendeur. Evidemment si le contrat prévoit un usufruit du vendeur, ce n’est plus pareil.

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  3. Bonjour, ma maman a acheté un viager occupé, le vendeur est parti en maison de retraite depuis 10 ans sans proposer sa renonciation d’abandon des lieux. La rente est toujours versée. Le bien se détériore car inhabité depuis 10 ans. Comment faire pour récupérer ce viager avant que se ne soit plus qu’une ruine car le vendeur ne veut pas que nous entreprenons des travaux d’entretien. Merci

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  4. Bonjour, un point très important. Il en gardé l’usufruit donc il ce doit d’entretenir le bien en bon père sans quoi vous pouvez engager une procédure pour le faire condamner et l’obliger à l’entretenir ou de récupérer le bien définitivement si celui celui-ci n’est plus apte.

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  6. Je suis sur le point de signer pour mettre ma maison en viager. J’en aurai l’usufruit. Le futur nouveau propriétaire voudrait venir voir sa (future) maison une fois par an et cette clause serait inscrite dans le contrat notarié de vente. Est-ce pour moi une bonne idée ? Dois-je accepter ? En effet je préfèrerais garder quelques distances avec mon futur propriétaire. Merci de votre réponse.
    Richard

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  7. Bonjour j’ai acheté un viager libre depuis déjà 10 ans j’ai deux questions est-ce que je peux faire payer un loyer si je mets des locataires dedans ou est-ce que je peux vendre mon viager sachant que la personne qui me l’a vendu est toujours en vie merci de votre réponse

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    • Bonjour,
      Oui vous pouvez le louer.
      Vous pouvez aussi le vendre mais c’est vous qui continuez à payer la rente au crédirentier.
      Bien à vous.

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    • Bonjour.
      Il me parait essentiel, tout en gardant une certaine “distance” de contracter avec une personne en qui vous avez un minimum de confiance dans une ambiance de cordiale coutoisie. Il me semble tout aussi important pour un acquéreur de vouloir garder un oeil sur un bien qu’il paye sans connaitre le délai pour lequel il devra patienter afin de rentrer en possession du bien. Un contact sur place une fois par an ne semble pas exagéré. Vous pouvez refuser, mais vous partez sur des bases bien méfiantes pour un contrat de longue haleine, ce qui n’est pas dans l’esprit d’un viager en bone entente.

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  8. bonjour jai acheter en viager la personne est dcd le 22 avril 2022 la maison nest tjrs pas vider et je dois faire des gros travaux car celle-ci estds un etat desastreux je nai tjrs pas recuperer les cles a savoir que je relance achaque fois lagence du viager merci de votre reponse

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    • Bonjour.
      Le compromis, si l’agence l’a bien rédigé, et l’acte de vente, si le notaire a bien fait son travail, doivent prévoir les modalités d’évacuation des éléments mobiliers et de remise des clefs avec un délai, voire des pénalités aux responsables désignés si le-dit délai n’est pas respecté. Relisez votre titre de propriété et de toute façon, tournez vous vers le notaire qui l’a rédigé.

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    • Bonjour,
      Vous devez réceptionner vos clés au plus tard le 22 juillet.
      Les conditions doivent figurer dans votre acte de vente.
      Cordialement.

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  9. Bonjour,
    Je vais me positionner pour acheter une maison en vente à terme occupée sur 10 ans. Il devrait être prévue une clause en cas de libération anticipée du bien avec une augmentation de 30% de la rente. Dans ce cas là, est ce qu’une fois que le vendeur est décédé, le montant de la rente rediminue de 30% jusqu’au terme de la vente? Merci par avance pour votre réponse

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