Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération de l’agence : une très mauvaise idée !

Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».

Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.

Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.

Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.

Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !

Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont  eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.

Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr.  Cette mesure sera-t-elle efficace ?

Bien évidemment non.

Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.

Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.

Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).

Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.

Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !

Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !

Il est possible de réduire les honoraires :

Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses  agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.

Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?

Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :

Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux  (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.

Interdire le « cumul des mandats » :

Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat  tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…

Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.

Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.

PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL