Le bien vendu par un bricoleur !

Le bien vendu par un bricoleur est une situation classique. Qu’il s’agisse d’un professionnel du bâtiment (ex : maçon) vendant son logement ou d’un particulier ayant réalisé des travaux, voire une construction, incité par l’augmentation du coût des prestations ou l’allongement des délais de réalisation des artisans, les cas sont fréquents.

Or, quelles que soient leurs compétences en matière de bricolage, nombre d’entre eux ignorent l’aspect juridique de leur opération générant une insécurité pour l’acquéreur. Ainsi, non seulement les omissions de demandes d’autorisations préalables à la réalisation des travaux sont fréquentes, mais aussi, les cas d’engagement de la responsabilité du bricoleur, ainsi que celle des sous acquéreurs du bien, lorsque des malfaçons apparaissent suite à la vente du bien bricolé.

Le défaut d’autorisation préalable

Si le bricoleur a réalisé dans le bien vendu, des travaux de rénovation ou d’agrandissement (ex : transformation d’un garage en pièce à vivre, aménagement de combles, pose d’un vélux, etc …), sans permis de construire ou déclaration de travaux préalable, les dangers sont triples :

• La commune peut mettre en demeure l’acquéreur de ce bien de régulariser la situation ou potentiellement de démolir la construction à ses frais. Cette action est possible pendant six ans à compter de la date de réalisation des travaux. Un délai difficile à prouver puisque le bricoleur n’aura pas de factures à produire …
• De plus, en cas de sinistre entrainant la destruction partielle ou totale du bien, l’assurance peut refuser de prendre en charge l’indemnisation des parties du bien construites illégalement et refuser de financer une reconstruction à l’identique.
• Enfin, si l’acquéreur du bien « bricolé » découvre, après la signature de l’acte de vente, qu’il manque une autorisation d’urbanisme, il peut demander une réduction de prix ou l’annulation pure et simple de la vente. En effet, il a été jugé que l’impossibilité de reconstruire à l’identique un bien édifié sans autorisation, constitue un vice caché.

Le cas des copropriétés

Si le vendeur a réalisé des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété (ex : transformation d’un balcon en loggia, création d’une fenêtre de toit, etc …) sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état initial des lieux aux frais du propriétaire actuel du lot.

Le délai est de cinq ans à compter de la date à laquelle le syndicat a eu connaissance des travaux irréguliers.

Le délai court donc à partir du jour où les travaux dissimulés sont découverts, peu importe qu’ils soient achevés depuis longtemps. Mais si les travaux ont entraîné une annexion des parties communes (ex : appropriation d’un palier, de combles, ou construction d’une terrasse sur un jardin privatif), le délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires est de trente ans !

La responsabilité du bricoleur et de ses sous acquéreurs

Postérieurement à la vente, si des malfaçons se révèlent sur le bien vendu, le « bricoleur » peut voir sa responsabilité engagée sur deux fondements juridiques :

• Premier fondement : la garantie décennale. En effet, toute personne qui vend, après achèvement, un « ouvrage » (ex : une maison) qu’elle a construit ou fait construire, est considérée comme un constructeur (art. 1792 Code civil).

En ce sens, le bricoleur ayant construit ou fait construire un ouvrage immobilier dans les dix ans précédant la vente doit à son acquéreur la garantie décennale couvrant les désordres qui affectent la solidité de l’immeuble (ex : fissures importantes des murs, etc …), la solidité des éléments d’équipement faisant corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature et de couvert, mais aussi couvrant les désordres qui empêchent la maison d’être habitable.

Cette garantie s’applique à l’occasion d’une construction, mais aussi de la réalisation de travaux dont l’importance conduira éventuellement à leur assimilation à une construction (ex : aménagement de comble) ou sans être d’une grande ampleur, si ces travaux compromettent la solidité de l’immeuble, du fait qu’ils n’ont pas été effectués dans les règles de l’art, ou encore parce qu’ils rendent cet immeuble impropre à sa destination (ex : changement de chaudière effectué par le vendeur présentant des dysfonctionnements après la vente).

• Le deuxième fondement : la garantie des vices cachés. Les contrats de vente entre particuliers prévoient généralement de prendre le bien en l’état, avec ses qualités et ses défauts. À cet effet, une clause d’exonération des vices cachés est stipulée.

Pour annuler la vente ou obtenir une réduction du prix, l’acquéreur doit prouver la mauvaise foi du vendeur, en établissant que le vice existait avant l’achat et qu’il a été dissimulé.

Cependant, il a été jugé que certains vendeurs « bricoleurs » sont assimilés à de véritables constructeurs et professionnels. À ce titre, il existe une présomption de mauvaise foi qui pèse sur ces sachants, c’est à dire tous ceux qui disposent de connaissances dans le domaine de la construction ou de l’immobilier (ex : un charpentier). Ils sont réputés pour connaître les vices affectant le bien cédé, et garantir leurs travaux durant deux ans à compter de la découverte du vice caché. Il reste que même si la preuve est facilitée, elle reste difficile à établir.

Si le vendeur bricoleur omet d’informer son acquéreur de la nature des travaux qu’il a réalisés, son acheteur va devoir tout de même répondre des travaux litigieux réalisés par le bricoleur envers le sous acquéreur durant la période de garantie. Il ne pourra pas écarter sa responsabilité au motif que les travaux ont été réalisés par le précédent propriétaire.

Enfin, même si la responsabilité du bricoleur est établie encore faut-il qu’il soit solvable au moment où il lui est demandé de financer la réparation du bien bricolé plus ou moins dans les règles de l’art. C’est pourquoi, face à ces écueils, votre conseiller immobilier est là pour vous guider, et assurer la sérénité dans la transaction du bien.

À propos de l'auteur Cimm Immobilier